En ny studie fra Malling Research & Valuation har (muligens) funnet den mye omtalte «grønne premien» i energimerkede eller miljøsertifiserte kontorbygg. 

Kontorleiene for Stor-Oslo viser en svak nedgang, ifølge Arealstatistikks ferske kvartalsrapport for tredje kvartal 2025. På lik linje med Q2 ser vi nå svært lave signeringsvolumer i Stor-Oslo, men med en tydelig dreining mot billigere klynger og lokaler. Umiddelbart kan dette indikere at leieprisene i sentrumsområdene har blitt så høye at flere nå ser seg tjent med å vurdere andre områder i byen. I dette innlegget kommenterer vi hovedfunnene fra Arealstatistikk for kontor i Stor-Oslo.

Er kunstig intelligens (KI) vår tids «Spinning Jenny»? Er det en alvorlig trussel mot kontorsysselsettingen?  Det var temaet for seminaret «Fag til Frokost», som samlet rundt 80 av Mallings kunder torsdag 9. oktober 2025 på Mallings adresse.

Verdien av menneskene som står utenfor arbeidslivet tilsvarer et helt oljefond målt i kroner. Politikerne må prioritere arbeidskraften, ikke subsidier. 

Undersøkelsen for Q2 2025, utført i perioden 16.–27. juni blant aktive eiendomsinvestorer i det norske markedet, gir oss verdifull innsikt i markedssituasjonen og prising av eiendom rundt kvartalsslutt. I et økonomisk klima preget av vedvarende usikkerhet og utsikter til avtagende økonomisk vekst, ser yieldnivåene generelt å ha trukket litt opp igjen. Dette til tross for vi i juni fikk det første kuttet i styringsrenten siden toppen i 2023, med utsikter til videre rentenedgang i år. Svakere utsikter i leiemarkedet kan kanskje være en viktig årsak til at yielder og renter nå går motsatt vei.  

Mens de fleste av oss har nytt de siste flotte sommerdagene av ferien, kom det nye tall fra både SSBs Arbeidskraftundersøkelse (AKU) og NAV om temperaturen i det norske arbeidsmarkedet. Der blir det stadig kjøligere – noe som kan åpne for flere rentekutt.

Kvartalsrapport fra Arealstatistikk for Q2 2025 viser et fortsatt polarisert kontormarked i Oslo. Etter svak utvikling i 2023 og 2024 peker nye tall på at sentrum igjen tar føringen – men lave signeringsvolumer gjør det krevende å skille mellom tilfeldige utslag og reell vekst. I dette innlegget kommenterer vi hovedfunnene fra Arealstatistikk for Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger.

I et marked med usikkerhet, betydelig arealledighet og svak sysselsetting, er det flere som stiller spørsmål til hvordan de store kjente prosjektene påvirker markedet. Klart størst av prosjekter som ferdigstilles i 2025 er Regjeringskvartalet og Construction City. Totalt vil disse øke kontormassen med like over 200 000 m2 og betydelige arealer blir dermed åpne for markedet. Vi ser derfor nærmere på hvordan dette påvirker balansen i tilbuds- og etterspørselssiden i kontormarkedet.

Da Norges Bank torsdag 19. juni 2025 senket styringsrenten fra 4.50 % til 4.25 % valgte banken etter vår mening å være mer tro mot endringen i dataene fra økonomien enn markedets tolkninger og forventninger fra kommunikasjonen rundt tidligere rentebeslutninger. Dette overrasket mange makroøkonomer. Vi mener Norges Bank valgte rett. Med fokus på Norges Banks reaksjonsmønster på ny data fremfor ordvalg, var ikke kuttet etter vårt syn spesielt overraskende.

I vår forrige markedsrapport, publisert i november 2024, analyserte vi konsekvensene av vedvarende renteøkninger for eiendomsmarkedet. Godt inne i 2025 har verdensøkonomien endret seg, mye påvirket av USAs president Donald J. Trumps politikk i starten av hans nye presidentperiode. Hans uventede geopolitiske kursendringer, aggressive tolltiltak og kontroversielle uttalelser har ført til betydelig volatilitet i sentrale økonomiske indikatorer, som inflasjonsforventninger, rentenivåer og prising av aktiva. Dette kan få ringvirkninger også for det norske næringseiendomsmarkedet.

Sjeføkonom i Swedbank, Kjetil Martinsen, blir ny analysesjef og partner hos Malling. – En stjernesignering og et sterkt signal til markedet, sier adm. dir. i Eiendomshuset Malling & Co, Anders Berggren.

Det eneste som synes sikkert siden vi sist skrev om mulige implikasjoner av president Donald Trumps politikk for norsk næringseiendom, er at usikkerheten har økt (Les forrige sak her). 

På Mallings logistikkseminar 3. april lanserte vi LogiScore, et nytt produkt i vår logistikk-analyse. LogiScore er en modell vi har utviklet for å måle attraktiviteten for logistikk-klynger, som er geografiske områder for logistikk-eiendommer.  LogiScore er dermed en rangering av attraktiviteten til disse klyngene. I første omgang er dette gjort for områdene rundt Oslofjorden.

Holdt ikke Norges Bank det den hadde lovet da komitéen for pengepolitikk og finansiell stabilitet på møtet 26. mars holdt styringsrenten uendret på 4,5 prosent?  Jo, for sentralbanken lover aldri noe. Den gir prognoser, ikke spådommer eller løfter. 

I skrivende stund (05.03.2025) priser aksjemarkedet Entras eiendommer til en implisitt avkastning (netto yield) på ca. 5 %. Samtidig gir selskapets obligasjoner litt høyere avkastning. Hva bør du investere i? Det diskuteres her, i prinsipiell form.

Kraftig renteoppgang til tross; arbeidsledigheten i Norge har holdt seg lav med positiv sysselsettingsvekst. Et godt norsk arbeidsmarked burde styrke kontorleiemarkedet også i Oslo.  Dessverre ser vi flere indikatorer peke i motsatt retning.

Kan president Donald Trump sin dramatiske omlegging av USAs handels- og sikkerhetspolitikk påvirke norsk næringseiendom? Mallings seniorøkonom Jon Mjølhus og analysesjef Haakon Ødegaard har forsøkt å se nærmere på mulige konsekvenser, selv om det meste er usikkert og kaotisk i skrivende stund.  

Malling sin januarmåling av kontorledigheten i Stor-Oslo estimerer en ledighet på 7,9 %. Dette representerer en stigning på henholdsvis 1 og 2 prosentpoeng sammenlignet med januar 2023 og 2022, og markerer den høyeste registrerte ledighetsprosenten med et tremåneders rullerende snitt siden 2012. Økt kontorledighet reflekterer antagelig de økonomiske ringvirkningene av en strammere pengepolitikk, som ser ut til å ha redusert etterspørselen etter næringseiendom både i den private og offentlig sektoren.

Fjoråret har spilt seg ut omtrent som vi forventet for ett år siden. Norges Bank holdt hva de “lovet” ved rentehevingen i desember 2023 der de sa at renten trolig ville bli liggende på det nivået (4.5 %) “en god stund fremover”, som altså ble ut 2024. I seneste rentemøte 18. desember var imidlertid sentralbanken ganske klar på ett rentekutt i første kvartal 2025 og trolig et par til i løpet av året. Utviklingen så langt i 2025 tilsier imidlertid ikke flere enn det.  Vi starter nemlig året med en 10-års swaprente tilbake over 4.0 % og betydelig internasjonal usikkerhet for både inflasjon og geopolitikk. Konsensusforventningene er imidlertid en bedring i eiendomsmarkedet i 2025. Spørsmålet er om de innfris, spesielt siden renteutsiktene har endret seg mye siden sommeren 2024.

Markedet for næringseiendommer fortsetter å kjenne effektene av rentevolatilitet. Til tross for økt investoroptimisme etter rentekutt fra FED og andre sentralbanker i andre halvdel av 2024, utgjør høye renter fortsatt en betydelig risiko, spesielt for investorer med høy gjeldsgrad. Leiemarkedet opplever for øyeblikket en utflating grunnet lav sysselsettingsvekst og dempede leietakerutsikter. Likevel er vår overordnede prognose for markedet for næringseiendommer positiv. Denne optimismen støttes av gradvis forbedrede sysselsettingsutsikter, økt offentlig forbruk og forventede rentekutt i 2025.