Jørgen Holand er junioranalytiker i Malling & Co Research and Valuation (MCRV), med hovedansvar for kontormarkedet. Med en dobbel mastergrad i finans og internasjonal business fra NHH og Ivey Business School, bringer Jørgen en solid akademisk bakgrunn. I det daglige bidrar han til å styrke Mallings kunders beslutningsgrunnlag ved å levere dype data-drevne analyser. Jørgens lidenskap ligger i å avdekke innsikt på både markeds- og eiendomsnivå, og han bistår aktivt selskapets avdelinger med kundeoppdrag og utarbeidelse av markedsanalyser i tett samarbeid med MCRV-teamet.
Kontorleiene for Stor-Oslo viser en svak nedgang, ifølge Arealstatistikks ferske kvartalsrapport for tredje kvartal 2025. På lik linje med Q2 ser vi nå svært lave signeringsvolumer i Stor-Oslo, men med en tydelig dreining mot billigere klynger og lokaler. Umiddelbart kan dette indikere at leieprisene i sentrumsområdene har blitt så høye at flere nå ser seg tjent med å vurdere andre områder i byen. I dette innlegget kommenterer vi hovedfunnene fra Arealstatistikk for kontor i Stor-Oslo.
Kontorleiepris gjennomsnitt to kvartaler rullerende snitt signerte avtaler (kontraktsvektet)
Kilde; Arealstatistikk
Sentrum med historisk svak signeringsaktivitet
I forrige kvartalsrapport (Q2 2025) var det tydelig at gjennomsnittlige kontorleier i sentrum løftet seg betydelig etter et par svake år. Men nye tall fra arealstatistikk for Q3 2025 viser nå en nedgang mot forrige kvartal, og mer på linje med seneste par års utvikling. I forhold til Q3 2024 er imidlertid leiene opp ca. 5 %.
Nedgangen i Oslo sentrum ser ut til å være drevet av primært Aker Brygge/Tjuvholmen, som er ned 3.6% siden Q2 2025, som nå også gir et fall over de seneste to årene. Samtidig er leiene i Indre by sentrum opp over 7 % siden Q3 2024, noe som kan tyde på at leieprisene for Aker Brygge/Tjuvholmen er for høye for dagens leietakere, spesielt med høye tilpasningskostnader. Imidlertid har det vært få signeringer mot prime-bygg i sentrum og totalt sett har vi historisk bare sett ett kvartal med svakere signeringsvolum enn for Q3 2025.
Randsonene: aktivitet i øst og prisvekst i vest
For randsonene er trenden todelt og gir noe blandet bilde.
- I Randsone øst kommer leieprisene noe ned i tredje kvartal og ligger nå omtrent flatt mot 2023-nivå. Innad i klyngen er det klare variasjoner. Bryn-Helsfyr er ned ca. 6 % siden Q3 2024, mens Oslo ytre øst (inkl. Økern) er opp 4 % i samme periode, drevet av signeringer for prime-bygg. Etter lengre perioder med fall for Nydalen, er leieprisene i klyngen opp 5 % og 1 %. mot hhv. Q2 2025 og Q3 2024. Mest interessant for randsone øst er signeringsaktiviteten på over 60 000 m2, som er det beste Q3-volumet noensinne. Dette drives noe av et par større signeringer, men kan likevel signalisere økt appetitt for øst, trolig drevet av lavere leiepriser.
- Randsone vest har en bred leieprisoppgang totalt sett, opp over 5 % siden Q3 2024. Skøyen fortsetter oppgangen og er nå like under 3 500 NOK/m²/år, som er opp 9 % siden Q3 2024. Samtidig stiger Lysaker over 12 % mot Q2 2025 og henter inn «fallet» fra 2024. Lysaker preges imidlertid av større kontrakter, noe som kan tyde på at oppgangen er en midlertidig variasjon fremfor en reell vekst. Generelt er signeringsvolumet for randsone vest lavt, men med oppgang i gjennomsnittlig kontraktstørrelse, som igjen kan forklare mye av oppgangen i leieprisene.
Økt appetitt mot lavere prisklasse
Det lave signeringsvolumet i de dyreste byggene og klyngene gjør at sentrum kommer svakest ut. Denne trenden blir spesielt tydelig når man ser på prisfordelingen i signerte kontrakter.
I Q2 2025 ble 46 % av kontraktene signert til en leiepris over 3 500 NOK/m²/år og den største andelen var for priskategorien over 4 500 NOK/m²/år. I Q3 2025 er denne andelen redusert til 22 %, mens den største priskategorien nå er mellom 2 000 og 2 500 NOK/m²/år, hvor hele 27 % av kontraktene ligger. Dette viser et klart skifte mot rimeligere arealer, en utvikling som i stor grad kan knyttes til økt aktivitet i randsone øst.
Om dette markerer et varig skifte eller bare et midlertidig utslag, er for tidlig å si. Likevel peker utviklingen mot at enkelte gårdeiere i sentrum kan ha for høye leieprisforventninger, ofte som følge av betydelige bygge- og investeringskostnader. Dette får stadig flere leietakere til å søke seg mot klynger der balansen mellom kvalitet og pris er mer attraktiv, noe som i økende grad gjør randsone øst til et foretrukket alternativ.
Høyt utløpsvolum i 2027 åpner for økt aktivitet fremover
Selv om signeringsvolumene har vært svake det siste året, ventes et rekordhøyt utløpsvolum i 2027. Basert på leiesøk forventes det at de fleste større leietakere (over 5 000 m²) allerede har signert nye leieavtaler, mens gruppen under 5 000 m² i hovedsak ennå ikke har signert. Dette åpner for en stor andel signeringer i 2025 og 2026.
De svake tallene i 2025 så langt kan imidlertid tyde på at leietakerne er mer avventende i beslutningene. Dette samsvarer med observasjoner gjort av våre meglere og leietakerrådgivere, der leietakerne i større grad velger å vente med beslutninger, trolig drevet av økt usikkerhet og et ønske om å avvente så nærme kontraktsutløp som mulig. Det blir dermed viktig å følge med på om signeringsaktiviteten etter hvert tar seg opp.
Lavt volum gjør tolkninger likevel vanskelig
Selv med et tilsynelatende svakt kvartal er det vanskelig å si noe bastant om leieprisutviklingen som følge av den lave aktiviteten. Ved første øyekast kan det virke som om prisstigningen som ble observert for sentrum i Q2 2025, var et tilfeldig oppsving, snarere enn en faktisk oppgang.
Randsone øst viser derimot et tydelig løft i aktivitet og kan ha tiltrukket seg flere leietakere fra sentrum. Samtidig er prisutviklingen samlet sett nokså flat, i tråd med våre forventninger om stabil leieprisutvikling frem mot Q2 2026.
Generelt kan det se ut til at økt usikkerhet får beslutningstakere til å avvente kontraktsinngåelser og søke mot rimeligere alternativer, noe som igjen øker etterspørselen i randsonene. Samtidig bidrar høye bygge- og tilpasningskostnader til å løfte snittleiene i alle markeder, noe som igjen kan indikere et betydelig vekstpotensial når utsiktene igjen bedres.
