Markedet for næringseiendommer fortsetter å kjenne effektene av rentevolatilitet. Til tross for økt investoroptimisme etter rentekutt fra FED og andre sentralbanker i andre halvdel av 2024, utgjør høye renter fortsatt en betydelig risiko, spesielt for investorer med høy gjeldsgrad. Leiemarkedet opplever for øyeblikket en utflating grunnet lav sysselsettingsvekst og dempede leietakerutsikter. Likevel er vår overordnede prognose for markedet for næringseiendommer positiv. Denne optimismen støttes av gradvis forbedrede sysselsettingsutsikter, økt offentlig forbruk og forventede rentekutt i 2025.
I Oslo er den omstridte høyhusplanen blitt fastsatt som en veiledende plan for å møte byens voksende behov for boliger og næringslokaler, samtidig som man ønsker å bevare byens karakter og miljø. Problemet er at planen legger opp til bygg som er lite tilpasset etterspørselen i markedet, og utviklingen av byen rundt knutepunktene vil ta vesentlig lengere tid og kan potensielt stoppe helt opp.
Resultatene fra vår siste investor yield- og sentimentundersøkelse er klare. Undersøkelsen ble besvart 17.-27. september og reflekterer stemningen ved utgangen av Q3 2024. Vi ser nå klare tegn på at sentimentet i transaksjonsmarkedet har snudd. Flere ønsker å øke sin eksponering og færre vil selge. Forventningene om yieldfall øker, trolig knyttet til rentekutt fra Federal Reserve og andre sentralbanker siste kvartal. Kontoreiendom fremstår som det mest attraktive segmentet, mens supersykelen for logistikk synes å være over.
Vårt logistikkteam var med da Savills årlige logistikkseminar sammen med Tritax EuroBox gikk av stabelen i London i september. I den forbindelse ble undersøkelsen «European Logistics Real Estate Census 2024» publisert, og et utdrag fra funnene ble presentert på et arrangement organisert med Real Asset Media.
Bør du binde langt eller kort? Vi snakker om leieavtaler og ikke renter, selv om likheten er der. Problemstillingen er kjent for mange i eiendom: Skal du inngå en lang eller kort leiekontrakt?
Eiendomsverdiene har stort sett falt som følge av høyere rente. Siden en eiendom består av to elementer, tomt og bygning(er), kan imidlertid verdifallene være ulike. Når renter og byggekostnader stiger, vil det i teorien være tomteverdien som faller mest, selv om det gjerne er helheten vi observerer.
Mange eiendomsinvestorer er føler effekten av sentralbankenes kamp mot inflasjonen, som fortsatt ligger godt over inflasjonsmålet. Mens 2023 viste seg å være et trist år for mange eiendomsinvestorer, spesielt de med høy belåning, ser 2024 ut til å øke aktiviteten og positiviteten blant markedsaktørene. Til tross for et fortsatt utfordrende marked i 2024, er vi svært optimistiske for næringseiendom, spesielt kontor, i de kommende årene. Vendepunktet i syklusen har sannsynligvis passert, og tiden virker riktig for å bli optimistisk!
Renteoppgang i årets første kvartal til tross, investorene er mer positive til økt eksponering mot næringseiendom og venter fallende yielder fremover. Likevel ser vi tendenser til et fortsatt rentenervøst marked.
Hvordan kan samme eiendom, med samme leieinntekter og leietager, omsettes til ganske forskjellige priser med bare noen måneders mellomrom?
Det korte svaret kan ofte være så enkelt som ulikt avkastningskrav. Det lange svaret, derimot, er mer komplisert, for da må vi også forklare avkastningskravet. Hva er et avkastningskrav, hva bestemmer det og hva bør det være? Store spørsmålene krever grundige svar.
Hva slags rente snakker vi om? Jo, verdens viktigste rente. Som ikke er styringsrenten til den amerikanske sentralbanken, men den risikofrie realrenten. Eller bare «renta», som samfunnsøkonomene liker å kalle den.
Og det er normalt samfunnsøkonomene som er mest opptatt av denne. Ikke så rart, kanskje, ettersom den risikofrie realrenten ikke er direkte observerbar og ingen egentlig får låne til den. Men sentralbankene har blitt merkbart mer interessert i den. Og det burde du også.
Unoterte investeringer som private equity og eiendom selges inn med mulighet for høyere avkastning enn børsnoterte investeringer. Argumentet er at det gir en ekstraavkastning, også kalt premie, for den lave likviditeten («illikviditet»). Når forvalterne i Norges Bank Investment Management (NBIM) sier de ønsker å investere mer utenfor børsene, prøver de å selge inn det samme argumentet til politikerne.
Næringseiendom opplever de mest utfordrende tidene på lang tid, og aktørene i bransjen etterspør stadig flere og bedre analyser. I takt med økende kompleksitet og usikkerhet i næringseiendomsmarkedet, styrker vi vår analysekapasitet ved å ansette Jon Mjølhus som seniorøkonom.
I skrivende stund står vi på tampen av 2023, og kan se tilbake på et utfordrende eiendomsår. Dessverre har utsikter til inflasjon og renter steget omtrent som fryktet gjennom året. De siste to månedene i 2023 har imidlertid de lange rentene falt betydelig. Finansmarkedet har nå nærmest fullt priset inn en myk landing i 2024, i takt med at inflasjonen rundt i verden har falt, og overraskende duete signaler fra FED. Norges Bank har imidlertid fortsatt å stramme til gjennom året, og siste gang nå i desember, med en ytterligere heving av styringsrenten til 4,50 %, mye på grunn av en svekket norsk krone. Rentebane indikerer riktignok en betydelig høyere rente enn det markedet priser inn. Det blir spennende å se hvem som får rett i 2024.
Mens usikkerheten rundt inflasjon og renter var hovedtemaet i vår forrige markedsrapport, er vi nå mer eller mindre godt forberedt for det mer utfordrende scenariet med "higher for longer". Dette legger grunnlaget for næringseiendom det kommende året, og påvirker både investeringer og leiemarkedet.
Malling arrangerte 19. oktober et etterlengtet frokostseminar i Drammen – over tre og et halvt år siden forrige gang. De fremmøtte på Bragernes Kino fikk med seg det nyeste fra makrobildet, utviklingen i Drammen og hvordan markedet for næringseiendom går i denne regionen.
Ønsket eksponeringen mot næringseiendom de neste 12 månedene viser det svakeste sentimentet vi har målt siden undersøkelsens oppstart. Samtidig stiger yieldene med den bratteste kvartalsendringen vi har sett siden undersøkelsens begynnelse i Q1 2017.
Norges bank satte opp styringsrenten fra 3,75 % til 4,00 % på rentemøtet 17. august. Videre signaliserer de ny oppgang til 4,25 % i september. Spenningen er nå stor rundt hvor høy renten skal bli, og når og hvor mye renten skal kuttes på andre siden av rentetoppen. Nettopp dette har motivert oss til å gjøre en systematisk analyse og å lage et sannsynlig scenario for rentebanen i nærmeste fremtid.
Inflasjonstall for juli 2023: Er vi forbi inflasjonstoppen eller puster vi ut for tidlig?
I følge SSB ble konsumprisindeksen i juli 2023 målt til 5,4 % høyere enn for 12-måneder siden. KPI-JAE (konsumprisindeks justert for avgiftsendringer og energi) ble 6,4 %. Disse tallene var hhv. 0,8 prosentpoeng lavere og 0,1 prosentpoeng høyere enn Norges Banks estimater fra Pengepolitisk rapport i juni. At inflasjonen nå er på linje med prognosene til Norges Bank gir mange en større trygghet for at man ikke vil få store endringer i renteplanen fremover. Spørsmålet er om det er litt tidlig å konkludere.
Emil Wiig, Helene Kjeldaas og Viktoria Hauge skal jobbe som interns i analyseavdelingen til Malling & Co gjennom sommeren. Felles for de tre er at de alle har interesse for næringseiendom.
Motta rapporter og informasjon direkte i din e-post
Siste artikler
ARKIV
- november 2024 (5)
- oktober 2024 (7)
- september 2024 (5)
- august 2024 (3)
- juli 2024 (3)
- juni 2024 (3)
- mai 2024 (4)
- april 2024 (4)
- mars 2024 (5)
- februar 2024 (5)
- januar 2024 (6)
- desember 2023 (3)
- november 2023 (6)
- oktober 2023 (5)
- september 2023 (1)
- august 2023 (4)
- juli 2023 (5)
- juni 2023 (4)
- mai 2023 (5)
- april 2023 (3)
- mars 2023 (3)
- februar 2023 (3)
- januar 2023 (5)
- desember 2022 (2)
- november 2022 (3)
- oktober 2022 (11)
- september 2022 (2)
- august 2022 (5)
- juli 2022 (4)
- juni 2022 (4)
- mai 2022 (1)
- april 2022 (5)
- mars 2022 (5)
- februar 2022 (3)
- januar 2022 (5)
- desember 2021 (2)
- november 2021 (5)
- oktober 2021 (3)
- september 2021 (3)
- august 2021 (2)
- juli 2021 (1)
- juni 2021 (8)
- mai 2021 (3)
- april 2021 (1)
- mars 2021 (5)
- februar 2021 (4)
- januar 2021 (7)
- desember 2020 (5)
- november 2020 (4)
- oktober 2020 (5)
- september 2020 (4)
- august 2020 (3)
- juli 2020 (4)
- juni 2020 (6)
- mai 2020 (5)
- april 2020 (5)
- mars 2020 (7)
- februar 2020 (3)
- januar 2020 (5)
- desember 2019 (4)
- november 2019 (4)
- oktober 2019 (4)
- september 2019 (4)
- august 2019 (4)
- juli 2019 (6)
- juni 2019 (6)
- mai 2019 (6)
- april 2019 (5)
- mars 2019 (3)
- februar 2019 (4)
- januar 2019 (6)
- november 2018 (6)
- oktober 2018 (4)
- september 2018 (6)
- august 2018 (1)
- juli 2018 (1)
- juni 2018 (4)
- mai 2018 (5)
- april 2018 (7)
- mars 2018 (1)
- februar 2018 (2)
- januar 2018 (4)
- desember 2017 (5)
- november 2017 (6)
- oktober 2017 (3)
- september 2017 (3)
- august 2017 (2)
- juli 2017 (1)
- juni 2017 (1)
- mai 2017 (6)
- april 2017 (5)
- mars 2017 (5)
- februar 2017 (2)
- januar 2017 (8)
- november 2016 (2)
- september 2016 (2)
- august 2016 (1)
- april 2016 (2)
- januar 2016 (1)
- november 2015 (2)
- september 2015 (2)
- august 2015 (1)
- juni 2015 (3)
- mai 2015 (1)
- april 2015 (1)
- mars 2015 (1)
- februar 2015 (2)
- januar 2015 (1)
- november 2014 (2)
- november 2013 (2)
- oktober 2013 (2)
- august 2013 (1)
- juli 2013 (1)
- juni 2013 (2)
- desember 2012 (1)
- november 2012 (3)
- september 2012 (1)
- juli 2012 (1)
- juni 2012 (2)
- mai 2012 (1)
- desember 2011 (1)
- september 2011 (2)
- august 2011 (2)
- mars 2011 (1)
- desember 2010 (1)
- november 2010 (2)
- oktober 2010 (1)
- desember 2009 (1)
- november 2009 (1)
- mars 2009 (4)
- januar 2009 (1)
- desember 2008 (1)
- mai 2008 (1)
- desember 2007 (2)
- november 2007 (1)
- september 2007 (1)
- juli 2007 (1)
- mai 2007 (1)
- april 2007 (1)
- november 2006 (1)
- oktober 2006 (1)
- september 2006 (1)
- juni 2006 (1)
- april 2006 (1)
- februar 2006 (1)
- februar 2005 (1)