Haakon er leder for analyse og verdivurdering i Malling & Co, og har jobbet i Malling med analyse av næringseiendom siden 2010. Han har en mastergrad innen Industriell økonomi og teknologiledelse fra NTNU i Trondheim, og har senere fullført en Executive MBA i finans ved NHH
Fjoråret har spilt seg ut omtrent som vi forventet for ett år siden. Norges Bank holdt hva de “lovet” ved rentehevingen i desember 2023 der de sa at renten trolig ville bli liggende på det nivået (4.5 %) “en god stund fremover”, som altså ble ut 2024. I seneste rentemøte 18. desember var imidlertid sentralbanken ganske klar på ett rentekutt i første kvartal 2025 og trolig et par til i løpet av året. Utviklingen så langt i 2025 tilsier imidlertid ikke flere enn det. Vi starter nemlig året med en 10-års swaprente tilbake over 4.0 % og betydelig internasjonal usikkerhet for både inflasjon og geopolitikk. Konsensusforventningene er imidlertid en bedring i eiendomsmarkedet i 2025. Spørsmålet er om de innfris, spesielt siden renteutsiktene har endret seg mye siden sommeren 2024.
Høyere BNP-vekst i 2025, men med betydelige forskjeller
Norsk økonomi ser ut til å ha tålt renteoppgangen bedre enn mange, herunder Norges Bank, hadde trodd. Et helt år med det mange kaller «høy» styringsrente (4.5 %) har likevel gitt effekter på deler av økonomien, og naturlig nok mest der rentenivået betyr mest. Likevel har BNP-veksten for Fastlands-Norge vært høyere i 2024 enn tidligere fryktet, og ifølge SSBs siste prognoser fra desember 2024 endte året med bedre vekst enn 2023 (Norges Bank rapporterer en marginal nedgang, men da basert på årssnittet av sesongjusterte tall). Det positive er at både SSB og Norges Bank venter bedre vekst i 2025, og SSB er den mest optimistiske med et vekstestimat på 1.8 %, som er en dobling av estimatet for 2024. Bak vekstspådommene er det imidlertid betydelige forskjeller.
Norges Banks venter at boliginvesteringene fortsetter med et marginalt negativt bidrag etter en kraftig nedgang i 2023 og 2024. Import og lagerendring er det som vil dra mest ned i 2025, mens eksport er ventet å være en av de viktigste vekstdriverne også i år. Videre finner vi offentlig etterspørsel og økt konsum i husholdningene som de viktigste bidragsyterne på den positive siden i år. Foretaksinvesteringene er også ventet å snu fra fall til vekst i 2025, blant annet som følge økt digitalisering og tilpasninger til klima- og energiomstillingen.
Er inflasjonsfaren egentlig helt over?
Inflasjonen kommet stadig nærmere målet på 2 % i de fleste vestlige økonomier. I Eurosonen var årsveksten på 2.4 % i desember 2024. En av de viktigste faktorene har vært fallende energipriser og kjerneinflasjonen ble målt til 2.7 % i desember. I Norge har også prisveksten kommet mye ned i 2024, godt hjulpet av fall i energipriser. Total KPI kom helt ned på 2.2 % i desember 2024, trukket ned av tilbud på matvarer og fall i strømprisene. KPI-JAE har også kommet mye ned i 2024 og var i desember, som i eurosonen, på 2.7 %. Til tross for en ca. 12 % svekkelse av kronen målt mot valutakursindeksen I-44 fra januar 2020 til januar 2025, har prisene på importerte varer steget mindre (19.3 %) enn den den generelle inflasjonen i Eurosonen og USA (21 - 22 %). Spørsmålet er om vi vil se en gjenhenting av prisveksten på importerte varer som følge av kronesvekkelsen. Samtidig meldes det om svakere detaljhandel og lavere marginer innen varehandel. Norske varer uten energivarer hadde en 12-måneders vekst i desember 2024 på hele 4.7 %, mens prisene på tjenester steg med 4.1 %. Med forventninger om lønnsvekst på over 4 % i 2025 og normaliserte strømpriser, er det en viss risiko for at KPI-veksten kan overraske på oppsiden igjen i 2025 dersom alle disse faktorene går «feil vei». Med Donald J. Trump tilbake i det Det Hvite Hus, og tilhørende økt frykt for tollmurer og mindre frihandel, kan det bli tungt å presse inflasjonen helt tilbake til 2 %-målet. I så fall kan færre rentekutt i 2025 bli en realitet, selv om vårt hovedsyn er tre kutt, som indikert i rentebanen.
Leiemarkedet starter litt mer utfordrende i 2025
Vår erfaring på starten av 2025 er at utviklingen i leiemarkedet til dels kan spores til dekomponeringen i BNP. Lavere privat konsum har påvirket handels- og serveringsbransjen negativt i 2024, og tall på tampen av 2024 indikerer en svak utvikling for vekst i sysselsettingen for kontoryrker. Den er faktisk negativ om vi zoomer inn på Oslo-området og privat sektor utenom olje og energisektoren.
Svakere konsum og mindre sysselsettingsvekst har også gitt brems blant leietakerne innen logistikksegmentet. Det forklarer trolig vår observerte økning i arealedighet for både kontorer og logistikkeiendom på Østlandet gjennom 2024. Slik vi nå ser utsiktene, vil mange av disse trendene fortsette inn i 2025. Det vil si at eiendom som enten geografisk eller bransjemessig retter seg mot vekstvinnerne, også vil gjøre det best i leieprisutviklingen. For andre bransjer vil det forventningsvis fortsatt være utfordrende i 2025. Det er også grunnen til at vi modererte våre leieprisprognoser for 2025 i halvårsrapporten som vi slapp i november.
Jojo-renter gir vedvarende usikkerhet inn i 2025
Selv om det ligger an til rentekutt også her hjemme i 2025, innebærer det nødvendigvis ikke lavere yielder. De lange renteutsiktene er viktigst for eiendom, og de har steget betydelig i løpet av fjerde kvartal 2024. Ti års swaprente har variert mye gjennom 2024, med en oppgang på 65 basispunkter fra starten av oktober til 10. januar i år. Denne rentevolatilteten er utfordrende for prosesser i transaksjonsmarkedet, som gjerne pågår over måneder. Det gir også en vedvarende usikkerhet om yieldutvikling inn i 2025. Fortsetter de lange rentene på disse nivåene, kan det heller ikke utelukkes en yield-oppgang i 2025, til tross for at mange venter en liten nedgang. Renteusikkerhet vil selvsagt også påvirke aktiviteten i transaksjonsmarkedet, selv markedsaktørene planlegger å gjøre flere transaksjoner i 2025 enn 2024.
Transaksjonsmarkedet er i gang igjen
Selv uten noe rentekutt kom kjøperne gradvis tilbake i næringseiendom i fjor. Noen virker optimistiske på leieprisutviklingen når den norske økonomien er ventet å vokse sterkere enn tidligere antatt, samt troen på at nybyggkostnadene tvinger frem leieprisvekst. Andre ser for seg at rentekutt vil senke avkastningskravet, mens atter andre ser eiendom som en stadig mer attraktiv aktivaklasse når høyrente-obligasjoner og internasjonale aksjer nå er på eller nær rekordhøy prising. Vi tror interessen for næringseiendom, av de samme årsakene, vil holde seg, og kanskje øke gjennom 2025. Men usikkerheten er stor. Med et svakt arbeidsmarked for kontoransatte, spesielt i Oslo, er leieprisutviklingen mer usikker. Rentekutt behøver som sagt heller ikke slå rett inn i avkastningskravet, da en del kutt allerede synes å være priset inn. Selv om risikopremiene normalt er lavere når renten er høyere, er det lite å gå på for yield-gapet. Men kapitalallokering (“flow of funds”) kan også tale positivt for eiendom ettersom eiendom ikke har oppnådd samme verdistigning som aktivaklasser som high-yield, aksjer og gull. Dette kan tiltrekke investorer på jakt etter bedre risikojustert avkastning.
Videre yield-fall virker lite sannsynlig på starten av 2025
Styringsrentene ble kuttet omtrent i alle større økonomier i 2024, med unntak av Norge. Norges Bank kommuniserte imidlertid meget høy sannsynlighet for et rentekutt i mars 2025, og antydet samtidig ytterligere to kutt i løpet av 2025. Norges Bank nedjusterte anslaget på veksten i konsumprisene fra PPR 3/24, men oppjusterte samtidig veksten i BNP for fastlands-Norge for både 2024 og 2025. Det øker forventningene til økt produktivitet. Norges Bank ser nå for seg at styringsrenten bunner ut på ca. 2.9 % som med et nedjustert anslag for pengemarkedspåslag gir en anslått pengemarkedsrente rett over 3 % ved utgangen av 2027. Det er cirka 10 basispunkter høyere enn i forrige rapport.
En interessant, men litt urovekkende, implikasjon av Norges Banks seneste prognoser er en implisitt høyere forventet realrente. Det er ikke gunstig for eiendom på sikt. Hvis inflasjonen kommer ned til målet på rundt 2 %, innebærer det at sentralbanken ser for seg en realrente på rundt 1 %, som riktignok er noe lavere enn der den er i dag (oppunder 1,5 %), men langt høyere enn det seneste tiåret. Det er også trolig noe høyere enn hva banken selv anser som den nøytrale realrenten (r*), som er den realrenten man anser som hverken innstrammende eller stimulerende for økonomien. Lavere realrente enn dette vil da måtte komme fra svake økonomiske utsikter, som jo ikke er ønskelig. Det positive er imidlertid at Norges Bank venter et fall i realrenten fremover, men altså til et nivå godt over hva vi hadde i lang tid før renteoppgangen. Det gjør det vanskelig for oss å sannsynliggjøre betydelig nedgang i yieldene til tross for rentekutt fra Norges Bank i 2025, spesielt mht. at disse kuttene i stor grad ser ut til å være priset inn allerede. Flere kutt enn det som ligger i rentebanen vil imidlertid kunne dra ned yieldnivåene igjen, men da kan det være for å bekjempe økonomisk nedtur. Så; “careful what you wish for”!
Boligprisene huser flere variabler enn kanskje øyet ser
Norges Bank har oppjustert sitt anslag på boligprisveksten i Norge til 6.3 % i 2025 og 8.5 % i 2026. Media siterer prognosemakere som spår “eksplosjon” i boligprisene, i alle fall i Oslo. Og den skal komme “hvert øyeblikk”. Den antatt lave igangsettingen av boligbygging anføres som viktigste årsak. Boligprisene styres etter vårt syn av mer enn bare tilbudssiden. Det hjelper ikke bare å bygge mer til priser det ikke er etterspørsel for. Tomtepriser og byggekostnader er for høye i forhold til leieprisene, som foreløpig viser få tegn til eksplosjon. Dette gapet vil og må lukkes på sikt. Spørsmålet er fra hvilken side og hvor lang tid vi tåler ubalansen.
Sysselsettingsvekst er en annen viktig faktor. Den er for tiden svak i Oslo, og det er vanskelig å se for seg en leiepriseksplosjon uten et godt arbeidsmarked. I tillegg vet vi at mange boliger i utleiegårder blir stykket opp og solgt ut enkeltvis. Det gir en tilbudsside i kjøpemarkedet som ikke logges som bygging noe sted. Det vil mulig også heve leieprisene, men antagelig marginalt, ettersom boligleie ofte er begrenset av leietakernes betalingsevne. Kanskje er resultatet at flere leietakere kjøper sin egen bolig, og at noen også må flytte fra Oslo. Vi konkluderer derfor stor usikkerhet for boligprisene i 2025, selv om de fleste andre spår betydelig prisoppgang.
Må vi vente til 2026 før det blir gøy?
Eiendomsmarkedet starter 2025 med litt motstand for flere av de viktigste driverne. Det kommer med all sannsynlighet rentekutt i 2025, men det er risiko for at antallet kan skuffe og at effekten allerede er tatt ut for eiendom. Siden økonomien skal vokse og sysselsettingsveksten etter hvert skal kommer tilbake, vil det kanskje heller ikke være behov for så mange rentekutt etter Norges Banks syn. Likevel er vi forsiktige optimister og venter en bedring i transaksjonsmarkedet og mer aktivitet i 2025. Men vi kan fort komme til å skrive 2026 før vi virkelig kan erklære en generell opptur for næringseiendom.
Last ned vår siste markedsrapport her
Malling & Co Research and Valuation
Malling & Co Research and Valuation er en ledende aktør innen analyse og verdivurdering av næringseiendom i Norge. Med solid markedskunnskap, et erfarent team og tilgang til omfattende data, leverer vi skreddersydde analyser og rådgivning til eiendomsbesittere og investorer. Vi ser kunnskap i kontekst, og vår tilnærming sikrer at våre kunder alltid er oppdatert på de nyeste trendene i markedet. Ta kontakt for innsikt som skaper verdi i komplekse markedsforhold.
