Fremtidens logistikk i fokus når leietakere og gårdeiere deler sine tanker

Vårt logistikkteam var med da Savills årlige logistikkseminar sammen med Tritax EuroBox gikk av stabelen i London i september. I den forbindelse ble undersøkelsen «European Logistics Real Estate Census 2024» publisert, og et utdrag fra funnene ble presentert på et arrangement organisert med Real Asset Media.

ESG er en prioritert for logistikkleietakere: strengere mål utfordrer sektoren

ESG-hensyn har blitt en topp prioritet for leietakere i logistikksektoren, ifølge et av de store nye funnene i undersøkelsen. "Den økende betydningen av ESG skinner virkelig gjennom," sa Kevin Mofid, leder for EMEA Logistikk analyse Savills. "Leietakere ser det som den største driveren for endret adferd for sektoren i år." Strengere ESG-mål og reguleringer ble nevnt av respondentene som den viktigste utfordringen de står overfor, tett fulgt av økte kraftbehov, delvis på grunn av den stadig økende bruken av avansert automatisering, AI og robotikk. 

Det er pågående usikkerhet rundt omfanget av fremtidige EU-miljøreguleringer, spesielt for 3PL-sektoren (tredjepartslogistikk), som, når de byr på kontrakter, møter økt press fra klienter for å sikre at deres operasjoner oppfyller høyere ESG-standarder. For utviklere er strømforsyning til nye prosjekter en av de største bekymringene, rett bak tid brukt på planleggingsprosessen og mangelen på utviklingsområder i mange europeiske land.

I år så man den største responsen noensinne på undersøkelsen, med over 640 leietakere. Investorer, eiendomsforvaltere og utviklere delte sine meninger og utsikter om det europeiske logistikkmarkedet og gir verdifull innsikt for markedet fremover.  

Bedret sentiment og økt aktivitet i transaksjonsmarkedet for logistikk

I Europa har sentimentet forbedret seg etter hvert som inflasjonen har falt, "forbrukertilliten er nå robust, og det er avgjørende for logistikksektoren," sa Mofid. "Det er viktig å huske at to tredjedeler av leietakeretterspørselen kommer fra forhandlere i Europa, så tilstanden i detaljhandelens økonomi er meget viktig."

Transaksjonsvolumet for logistikk i Europa har økt med 24 % til € 16,5 milliarder i første halvår av 2024 sammenlignet med første halvår 2023, og forventningen er at det vil nå € 40 milliarder innen utgangen av året.
"Den strukturelle historien for sektoren forblir sterk: 24% av alle investeringer i Europa var i segmentet industri og logistikk i første halvår i år, den høyeste prosentandelen noensinne og høyere enn noen annen eiendomsklasse," sa Mofid. "Vi kan se en positiv utsikt for sektoren."

Leietakere etterspør fortsatt logistikkarealer, men noe lavere ekspansjonstempo

Det europeiske leietakersentimentet har også forbedret seg, og mange leietakere er fortsatt i ekspansjonsmodus, om enn i et lavere tempo enn tidligere. Forsiktighet råder fortsatt og ekspansjonsplaner har blitt redusert eller utsatt, men 70 % av leietakerne planlegger å beholde sitt nåværende fotavtrykk, mens 29 % har til hensikt å ta mer areal i løpet av de neste 12 månedene.
"Leietakeretterspørselen kom tilbake, og større enn forventningene i andre kvartal i år, og nådde 7,4 millioner kvadratmeter, opp 10 % fra andre kvartal 2023. Totalt ble det absorbert 13,6 millioner kvadratmeter i første halvår," sa Mofid. "I Storbritannia i første halvår var økningen 44 %, noe som er et godt tegn fordi Storbritannia vanligvis leder an og Europa har en tendens til å følge."
Undersøkelsesresultatene viser at de fleste respondentene forventer at arealabsorbasjonen i Europa vil nå 25-30 millioner kvadratmeter innen utgangen av året. Ledighetsraten har steget til 6 % i første halvår 2024, men med store variasjoner mellom markedene. «En interessant utvikling er at vi ser et brudd i det historiske forholdet mellom ledighetsrater og leieprisvekst, som er en uregelmessighet," sa Mofid. "Høyere ledighetsrater fører ikke til lavere leiepriser, faktisk vil leieprisene fortsette å stige i år."

I Norge ser man den samme trenden som ute i Europa i leietakermarkedet

Etter presentasjonen til Kevin Mofid var det en meget interessant paneldebatt rundt funnene i undersøkelsen og fremtidig retning for lager og logistikkmarkedet i Europa. Representanter for både tjenestetilbydere ved Douglas van Oers fra Savills i Nederland, leietakersiden ved Peter Schuijlenburg i DHL Real Estate Solutions, og gårdeiere ved Henry Stratton i Tritax Management og Kyle Streitburger i Sunrise Real Estate deltok i panelet. Fokuset lå på krav til rapportering og etterlevelse til nye ESG krav, samt tilpasninger og forbedringer rundt daglig operasjoner i logistikkbygg som krever fokus på kostnadseffektivitet så vel som energieffektivitet. Både leietakere og gårdeiere er under press for å beholde marginer og lønnsomhet i et økonomisk klima hvor renter har steget, og inflasjon har satt kunders betalingsvillighet under press. Gårsdagens løsninger erstattes fortløpende av mer automatisering og mer effektive løsninger enn man så for 10-15 år siden.
 

Leder for lager og logistikk i Malling, Knut Erik Olderkjær, deltok også på seminaret og kjenner seg igjen i de store trekkene rundt leietakeretterspørselen. «Etter en meget ekspansiv periode gjennom pandemien har etterspørselen normalisert seg i logistikkmarkedet. Mange tok store arealer grunnet ambisiøse ekspansjonsplaner og kraftig vekst. Dette har roet seg ned nå, og vi ser et mer balansert marked hvor spesielt de større leietakerne flytter på seg og er på utkikk etter nye lokaler etter hvert som eksisterende kontrakter løper ut og, man ser behov for mer tilpassede og egnede lokaler for dagens virksomhet sammenlignet med forrige gang man tegnet kontrakt for gjerne 10 til 15 år siden».

Malling & Co Research and Valuation

Analyseteamet i Malling utgir halvårlige markedsrapporter som er en regelmessig oppdatering på utviklingen i markedet for næringseiendom i Stor-Oslo, Drammen, Stavangerregionen, Bergen og Trondheim. I tillegg til den seneste markedsutviklingen, kommenteres forventet utvikling i markedet for det kommende halvåret.