Haakon er leder for analyse og verdivurdering i Malling & Co, og har jobbet i Malling med analyse av næringseiendom siden 2010. Han har en mastergrad innen Industriell økonomi og teknologiledelse fra NTNU i Trondheim, og har senere fullført en Executive MBA i finans ved NHH
Eiendomsverdiene har stort sett falt som følge av høyere rente. Siden en eiendom består av to elementer, tomt og bygning(er), kan imidlertid verdifallene være ulike. Når renter og byggekostnader stiger, vil det i teorien være tomteverdien som faller mest, selv om det gjerne er helheten vi observerer.
En tomt kan sees på som både en sikker og en risikabel investering. Den kan være relativt sikker om du eier den uten belåning og har god tid. Kostnadene er minimale og kapitalslitet (avskrivningene) er null. Den kan riktignok også være svært risikabel, dersom du har kjøpt en tomt for utbygging, med lånte penger. Bare spør eiendomsutviklerne.
Tomteverdiene svinger mye fordi de på mange måter representerer “restverdien”. Tanken er at eiendom representerer verdi som en innsatsfaktor for økonomisk aktivitet på linje med mennesker (arbeid), maskiner (kapital) og naturressurser. Mens de øvrige innsatsfaktorene er mobile i den forstand at produksjonen kan flyttes på dersom innsatsfaktorene blir for dyre, kan en tomt ikke flyttes dit avkastningen er høyest. Verdien av tomten blir derfor totalverdi av eiendommen ferdig utviklet, minus kostnaden av alle innsatsfaktorer.
En boligbygger kan bestemme seg for ikke å bygge om boligprisene er for lave i forhold til kostnadene av innsatsfaktorene. Når boligbyggingen stopper opp, kan årsaken være at tomten er for dyr.
Og det er dette vi nå ser mange steder i bolig- og næringsmarkedet. Med dagens byggekostnader og ferdigutviklede eiendomsverdier er det i mange tilfeller ikke mulig å regne hjem nye bygg uten lavere tomtekostnader. Uten etterspørsel etter tomter til gårsdagens priser, kan man si at verdien nå er betydelig lavere. Til og med null i mange tilfeller, om den må utvikles i dag.
Stor verdivariasjon
En tomt kan imidlertid tenkes å gi høyere inntekter en gang i fremtiden. En tomt er en opsjon på å kunne sette i gang et lønnsomt prosjekt. Opsjoner har alltid en verdi så lenge de løper (inntil det bygges). Verdien av å vente, tidsverdien i en opsjon, kan være høy. I tillegg kan en ubygd tomt gi løpende inntekter fra f.eks. parkering eller lagring, med lave kostnader. I Oslo kan vi finne eksempler på at tomter som parkeringsplasser representerer større verdier enn tomter for utviklingsprosjekter. Å tillate mer parkering under bakken i nye prosjekter kan derfor i teorien øke byggingen andre steder.
Tomteprisene må ned
Skal det bygges mer, må salgsprisene opp eller kostnadene ned. Med byggekostnadsveksten høyere enn verdiveksten, er det tomteprisene som må ned. Regner man prising av tomter med tomtebelastningsmetoden, har tomteverdiene allerede falt kraftig. Likevel ser vi få eller ingen transaksjoner på nye nivåer. Det hentes i stedet inn mer kapital for å dekke tapene fra verdifallene fordi ingen har lyst eller råd til å selge på lavere verdier.
Det tomteeiere sitter og håper på, er selvsagt rentefall. Det vil gjøre finansiering billigere, med dertil høyere kjøpekraft for bolig og lavere avkastningskrav på næringseiendom.
Samfunnsøkonomisk, og dersom man ønsker høyere byggeaktivitet, er det kanskje ikke hensiktsmessig at tomteeiere venter på at sentralbanken skal løse problemene. Da bør man kanskje vurdere andre løsninger, som f.eks. en vridning av skattlegging slik at utvikling premieres relativt til å vente. Alternativt kan arealutnyttelsen økes slik at tomtene øker i verdi. Sistnevnte kan imidlertid heve prisene på tomter og gi dårligere byutvikling.
I mellomtiden skjer det lite. De som må kjøpe tomt for å bygge, finner det ikke lønnsomt, og de som allerede eier tomt, vil heller sitte og vente på høyere priser. Med mindre de har så høye finansieringskostnader at de tvinges til salg. At det er få selgere av tomt til «riktig pris», kan gjøre tomteeiernes drøm om prisvekst selvoppfyllende, med ditto mindre bygging.
Denne artikkelen er tidligere publisert som gjestekommentar i Kapital 21/2024
Malling & Co Research and valuation
Analyseteamet i Malling utgir halvårlige markedsrapporter som er en regelmessig oppdatering på utviklingen i markedet for næringseiendom i Stor-Oslo, Drammen, Stavangerregionen, Bergen og Trondheim. I tillegg til den seneste markedsutviklingen, kommenteres forventet utvikling i markedet for det kommende halvåret.
