Haakon er leder for analyse og verdivurdering i Malling & Co, og har jobbet i Malling med analyse av næringseiendom siden 2010. Han har en mastergrad innen Industriell økonomi og teknologiledelse fra NTNU i Trondheim, og har senere fullført en Executive MBA i finans ved NHH
Mange eiendomsinvestorer er føler effekten av sentralbankenes kamp mot inflasjonen, som fortsatt ligger godt over inflasjonsmålet. Mens 2023 viste seg å være et trist år for mange eiendomsinvestorer, spesielt de med høy belåning, ser 2024 ut til å øke aktiviteten og positiviteten blant markedsaktørene. Til tross for et fortsatt utfordrende marked i 2024, er vi svært optimistiske for næringseiendom, spesielt kontor, i de kommende årene. Vendepunktet i syklusen har sannsynligvis passert, og tiden virker riktig for å bli optimistisk!
Næringseiendom står godt i flere ulike makroøkonomiske fremtidsscenarioer
Mens markedet fortsatt nervøst fokuserer på rentene, kan vi se noen positive tegn som vi tror bare er starten på en oppadgående trend for næringseiendom. Mens vi venter på de første rentekuttene fra FED, virker Norges Bank ganske «duete» i sin kommunikasjon om sin oppdaterte strategi, som legger mer vekt på sysselsetting. Ser man på det store bildet, er dette svært positive nyheter for eiendom, da arbeidsmarkedet indirekte kan øke etterspørselen etter næringsarealer og støtte videre inntektsvekst. Den giftige kombinasjonen av høy inflasjon og lav vekst med stramme sentralbanker virker heller usannsynlig. Til tross for noe risiko for en ny inflasjonstopp og renteøkning, er det overordnede synet i tråd med markedet at rentetoppen mest sannsynlig er bak oss, og at rentene vil bli redusert når inflasjonen nærmer seg målet. Timingen er imidlertid fortsatt den viktigste risikoen etter vårt syn. Hvis sysselsettingen viser seg svakere enn forventet, vil det sannsynligvis utløse flere rentekutt. Hvis det scenariet inntreffer, vil vi se lavere inntektsvekst, men muligens også ytterligere yieldkompresjon og verdiøkninger fra flere rentekutt. I begge scenarier presterer eiendom godt.
Gode vekstutsikter for kontorleiepriser
De siste månedene har vi endret vår prognose og vårt syn på kontormarkedet for de neste tre årene. Vi er nå optimistiske på kontorleier i Oslo! Mens kontorsegmentet fortsatt er uønsket for de fleste utenlandske investorer, er det fortsatt ganske attraktivt blant norske investorer. Normalt sett skulle økningen i sysselsettingen de siste tre årene ha skapt betydelig etterspørsel etter kontorplass. Av flere grunner har dette ikke inntruffet, en av dem er det overoptimistiske synet på hjemmekontor. Imidlertid tror vi at kontorleietakere gradvis innser at det å sitte trangt i eksisterende arealer ikke er den ideelle løsningen for å få ansatte tilbake til kontoret. Oppdemmet etterspørsel vil bli ytterligere forsterket av den forventede veksten i sysselsettingen. Kontorsysselsettingen i Oslo har i gjennomsnitt vært dobbelt så høy som andre typer sysselsetting siden 2008. Dette bør underbygge etterspørselen etter mer kontorplass i Oslo etter hvert som byen stadig vokser.
LES OGSÅ; Økende aktivitet i takt med utflating av yieldnivåer
Forventer økt aktivitet i transaksjonsmarkedet fra andre halvdel av 2024
Mens prime kontoryield økte marginalt i vår siste kvartalsvise investeringsundersøkelse, har utsiktene blant investorer endret seg fra økte til lavere yielder de siste to kvartalene. Antallet kjøpere har økt betydelig, og de er klare til å investere kapital. Andelen selgere har gått noe ned, men muligheter forblir tilgjengelige for den rette investoren til riktig pris. Så snart usikkerheten rundt inflasjon og renter avtar, forventer vi at markedet vil forbedres i andre halvdel av 2024 og inn i 2025.
Eiere av høykvalitetslokaler blir vinnerne
Noen områder av markedet forblir utfordrende, spesielt nybyggprosjekter. Utfordringen med å tilby attraktive nybyggprosjekter til dagens markedsleie, byggekostnader og yieldnivå er også hovedårsaken til at vi tror eierne av eksisterende høykvalitetslokaler, kontorer og logistikk, med begrenset behov for capex vil vise seg å være vinnerne.
Malling & Co Research and valuation
Analyseteamet i Malling & Co utgir halvårlige markedsrapporter som er en regelmessig oppdatering på utviklingen i markedet for næringseiendom i Stor-Oslo, Drammen, Stavangerregionen, Bergen og Trondheim. I tillegg til den seneste markedsutviklingen, kommenteres forventet utvikling i markedet for det kommende halvåret.
