Veksten som visnet

Kraftig renteoppgang til tross; arbeidsledigheten i Norge har holdt seg lav med positiv sysselsettingsvekst. Et godt norsk arbeidsmarked burde styrke kontorleiemarkedet også i Oslo.  Dessverre ser vi flere indikatorer peke i motsatt retning.

Fra optimisme til usikkerhet

Mens andre sentralbanker, og spesielt den svenske, har kuttet styringsrentene, valgte Norges Bank å holde styringsrenten uendret gjennom 2024. Det argumenteres med at det tilsynelatende går mye bedre i Norge enn i våre naboland. Norges Bank venter økt sysselsetting og høyere vekst i BNP for fastlands-Norge i år. Sentralbanken anslår også at veksten i konsumet vil tilta og at bolig-, foretaks- og petroleumsinvesteringene vil stige i 2025 sammenlignet med 2024. Offentlig etterspørsel er også ventet å vokse videre, dog noe saktere enn i 2024. 

Men forskjellene er store, både mellom næringer og regioner, som Norges Bank også påpeker. Oslo ser ut til å ha blitt mest skadelidende av høye renter og er samtidig mindre eksponert mot vekstnæringene. 

SSBs kvartalstall for antall lønnstakere i privat sektor i Oslo, Asker og Bærum indikerte tilnærmet nullvekst gjennom 2024. Det er fortsatt vekst i offentlig sektor, men de seneste tallene viser avtagende vekst også der. I privat sektor er det energibransjen som leder an veksten. Blant bedriftene innenfor våre kontorklynger i Oslo sentrum så vi på slutten av fjoråret et 12-måneders fall i antall ansatte meldt inn gjennom A-meldingen. Dette er også områdene med høyest kontorleie i Norge. Videre indikerer kredittveksten, som ikke er observert like lav siden 2010 blant ikke-finansielle foretak, at rentene biter på den gjengse bedrift. Renteoppgangen virker å ha dempet investeringslysten og vekstplanene. 

Ser vi bort fra pandemiårene, som ga et brått fall og etterfølgende sterk vekst i sysselsettingen, har vi ikke hatt tilsvarende svak sysselsettingsvekst siden etter oljeprisfallet i 2014. Den store forskjellen fra den gang er at det nå er svak vekst hos de fleste, og god vekst kun hos noen få. Tidligere nedturer har vært mer preget av harde slag mot enkeltbransjer. 

Endringer i arealbruk og etterspørsel

Den svake veksten i arbeidsmarkedet ser allerede ut til å prege mengden ledige kontorarealer. Arealledigheten, slik vi måler den, har ikke vært høyere siden 2012. Den gangen var kontorledigheten preget av mye bygging. I perioden 2011 – 2013 ble det bygget over 600 000 nye kontorkvadratmetere i Oslo, Asker og Bærum. I disse tre årene var imidlertid sysselsettingsveksten forholdsvis god, i snitt ca. 1,6 % årlig. I 2024- 2026 forventes det å bli bygget netto rundt 400 000 kvadratmeter, som er rundt gjennomsnittet per år.  Nå er imidlertid sysselsettingsveksten mye svakere. 

Små og mellomstore arealer dominerer nå ledighetsstatistikken. Vi har ikke målt flere tilgjengelige arealer i størrelseskategorien under 2 500 m2 siden vi startet tellingen i 2011. Også ledige arealer i kategorien mellom 2 500 – 5 000 m2 har økt mye i forhold til snittet fra 2011-2023. Mangel på etterspørsel driver økt arealledighet. Endring i arealbruken er også en mulig forklaring på svak etterspørsel, men svak sysselsettingsvekst står etter vårt syn sentralt. Vi vet at svake vekstutsikter påvirker etterspørselen etter arealer. 

Oslo - ikke lenger vekstvinner

Selv om Norges Bank venter svak sysselsettingsvekst i Norge i 2025, ser utsiktene enda svakere ut i Oslo. “Regionalt nettverk” peker også mot betydelige geografiske forskjeller i økonomisk utvikling. Oslo er ikke lenger vekstvinner og arbeidsmarkedet merker her effekten av høye renter og mindre eksponering mot energi, eksport, forsvar og turisme, som for tiden er vekstvinnere. Spørsmålet er om den svake veksten tvinger frem rentekutt, eller om virksomheter i Oslo må stålsette seg på høy rente og svak vekst i årene fremover. Slik det ser ut nå kunne Oslo, og kontormarkedet der trengt et betydelig rentekutt. På lang sikt vil Oslo vokse; spørsmålet er når veksten kommer tilbake.  

Denne artikkelen er tidligere publisert som en gjestekommentar i Kapital.

For mer innsikt og detaljerte analyser, oppfordrer vi deg til å besøke vårt rapportarkiv. Der kan du laste ned de siste rapportene og få tilgang til våre nyeste analyser og markedsoppdateringer.