Tollkaoset fra Trump – hva skjer med eiendom?

Det eneste som synes sikkert siden vi sist skrev om mulige implikasjoner av president Donald Trumps politikk for norsk næringseiendom, er at usikkerheten har økt (Les forrige sak her). 

Det eneste vi faktisk med sikkerhet vet i skrivende stund (13. april 2025) er at Trump liker toll og forhandlinger. Toll er innført, økt, redusert og pauset, og endringer skjer fra dag til dag. Men toll blir det, siden Trump liker det. Men hvordan forhandlingene ender, gjenstår å se. Vi vet derfor ikke hvor store eller eksakt hvordan tollsatsene blir. 

På «Liberation Day» 2. april ble det innført en generell varetoll fra 10% til 50% på nærmest alle land og territorier. Grunnlaget for tollsatsene syntes veldig vilkårlig, og markedene reagerte umiddelbart kraftig negativt. Etter kraftig nedgang på nesten alle aktiva, inklusive amerikanske statsobligasjoner, annonserte Trump en “pause” på 90 dager, der Trump tilsynelatende skal vise sine forhandlingsevner. Vinglingen gjør kaoset komplett og eksemplifiserer hvor vanskelig det er for bedrifter og forbrukere å planlegge investeringer og forbruk i et brått skiftende tollregime. Selv om Norge «bare» har fått 15 % toll i den første lanserte planen, og eksporten direkte til USA kun utgjør 3 % av Norges totale eksport (se her for oversikt over handelen med USA), er det alle de indirekte effektene på verdenshandelen og finansmarkedene som slår hardest for Norge.  

Usikkerhet og overraskelser 

Det er vanskelig å forstå det økonomiske rasjonale for tollene, annet enn at de skal gjøre “America Great Again”. Nærmest daglig kommer det imidlertid rare unntak. Det siste er at smart-telefoner produsert i Kina skal slippe toll, ettersom det kommer til å gjøre Apples iPhone så dyre.  

Et viktig poeng er at halvparten av all import til USA er innsatsvarer i innenlandsk produksjon, og mye av dette eksporteres igjen: Det vil gjøre amerikansk eksport veldig mye dyrere. En mer riktig toll ville være bare på ferdigproduserte importvarer, men det er (foreløpig) ikke planen. Det ville fungert mer som en merverdiavgift for den amerikanske staten (men altså bare på importerte produkter). 

Med et mye større budsjettunderskudd enn for bare få år siden, står landet rett og slett i fare med å misligholde verdens viktigste aktivaklasse; amerikanske statsobligasjoner, som anses som verdens sikreste investering. De kan alltids trykke mer penger for å betale for seg (USAs unike privilegium som verdensvaluta), men det er ikke sikkert alle som låner USA penger finner seg i en slik løsning.

Usikkert hvor mye press Trump tåler fra markedet 

Aksjemarkedets negative reaksjon på tollnyheter og positive reaksjon på utsettelsen 9. april kan tolkes som et bevis på at Trump lytter til markedet og lar seg styre når børsindeksene stuper. Om det er tilfelle, eller om utsettelsen bare er nettopp det, en utsettelse, er vanskelig å si. Mest sannsynlig vil Trump fortsette å sjokkere, og at hans grep for å styrke industriproduksjon og lavere gjeldsbelastning for USA vil fortsette å prege og mulig overraske finansmarkedene fremover. Et annet spørsmål er om Trump etter hvert vil få mer motstand fra Senatet eller representantenes hus. Presset fra amerikanske ledere i næringslivet og finansverdenen fremstår i hvert fall som massivt allerede. Til nå har presidenten brukt en bestemmelse i den amerikanske lovgivningen som gir ham vide fullmakter dersom landet står overfor en “nasjonal nødsituasjon” (National Emergencies Act fra 1976). Både Senatet og domstolene kan imidlertid utfordre disse, men foreløpig ser det ut til at både flertallet i Senatet og domstolen er lojale til Trump.  Det kan imidlertid endre seg. 

Motstridende effekter i rentemarkedet 

Ser vi på rentene, og spesielt rentene på de lange amerikanske statsobligasjonene så har rentene på disse steget markant i april, og SWAP-spreaden har gått kraftig negativt (det vanlige er positiv swap-spread). Selv om det kan være mange effekter som påvirker prisingen av amerikanske Treasuries, kan det tolkes som svekket tillitt til den amerikanske stat som låntaker og økt tro på at Trumps politikk svekker veksten og øker faren for resesjon. Når det i tillegg skal gjøres grep som svekker veksten, både øke tollsatsene og kutte offentlig pengebruk, så kan dette gjøre gjelden vanskeligere å håndtere. Trumps høyst eksperimentelle finanspolitikk kan gjøre USAs gjeld tung å bære. USAs statsfinanser er preget av underskudd og gjeld, og selv om Trumps tiltak skulle ha positive effekter, monner det lite i forhold rentekostnadene som gammel statsgjeld etter hvert må refinansieres til. Det er derfor imperativt at rentene på USAs statsgjeld kommer ned.  Men det er altså det motsatte som har skjedd til nå. Med et mye større budsjettunderskudd enn for bare få år siden, står landet rett og slett i fare for å misligholde verdens viktigste aktivaklasse; amerikanske statsobligasjoner, som anses som verdens sikreste investering. De kan alltids trykke mer penger for å betale for seg (USAs unike privilegium som verdensvaluta), men det er ikke sikkert alle som låner USA penger finner seg i det som en løsning. 

Her er noen av våre tanker for sannsynlige effekter med Trump (per 13. april 2025): 

• Risikopåslagene i alle aktivaklasser vil øke med økt usikkerhet.  I Norge har vi uvanlig lav risikopremie i eiendom, mye drevet av tro på inntekstvekst og/eller fallende renter. Dersom troen på begge deler svinner hen, kan høyere risikopremie bli et faktum, og da vil mest sannsynlig yieldene komme opp. Det er fare for at risikoprising vil overkjøre synet på god eiendom som en trygg havn. Vi ser derfor risiko for en liten yieldoppgang i løpet av året. 
  
  
• Aksjefall kan gi mindre billigere penger til eiendom på litt sikt: Det er en kjent sak at mye av kapitalen til eiendom har vært drevet av «billige» egenkapital-penger som kan akseptere lav yieldspread. Mange av disse investorene har kommitert kapital til eiendom som følge av høy verdivekst i aksjer siste årene, og dermed kommer den motsatte effekten når verdier faller. Dette tar imidlertid litt tid. 
  
  
• Høyere inflasjon: Det kan være risiko for lavere inflasjon på enkelte importerte varer i det korte bildet fordi USA nå har innført skyhøye tollsatser mot Kina. Det kan tenkes at disse varene da dumpes til lavere priser i land som har lav toll. Norge har stort sett ikke toll på annet enn tekstilvarer og landbruksvarer, men andelen av varer fra Kina i KPI er relativt begrenset, selv om import fra Kina utgjør ca. 12 %. Effekten vi har sett så langt, med svakere krone vil antagelig motvirke dette. På lengre sikt vil antagelig høyere usikkerhet for toll gi lavere investeringstakt og dyrere varer. De langsiktige effektene er derfor mest sannsynlig høyere inflasjon. 
  
  
• Økt risiko for stagflasjon: Stagflasjon, altså lav vekst og høy inflasjon er ikke et godt scenario, spesielt ikke for eiendom. Mens Jerome Powell etter alle solemerker ikke blir gjenvalgt som sentralbanksjef i 2026, ligger det der muligheter for at Trump kan få inn en av sine som er villige til å kutte renten etter hans formaninger, til tross for høyere inflasjon. Her hjemme vil dette antagelig ikke påvirke Norges Bank nevneverdig, foruten de vanlige kanalene for inflasjon og kronekurs. 
  
  
• Exit- USA: Mange internasjonale investorer vil antagelig endre sine strategier for sine eksponeringer i USA. Noen av disse vil antagelig vurdere muligheter i Norden og Norge som for mange fremstår som et trygt og stabilt land. Kronen er riktignok en faktor her, og den er lite etterspurt i urolige tider som disse.  
  
  
• Svakere krone/risk-off: Vi ser at kronen får juling når risikosentimentet svekkes. Dette kan føre til høyere renter her hjemme, alt annet like, ettersom Norges Bank har vært opptatt av den relative endringen i kronen og hvordan den kan slå ut på den langsiktige inflasjonen. Høyere renter er ikke en fordel for eiendom. 
  
  
• Kan bli økt behov for lager til eksport: I USA ser vi blant annet i en rapport fra vår alliansepartner Savills at behovet for lager vil kunne øke med tollkaoset som nå har oppstått. I Norge tror vi derimot disse effektene kan være tilsvarende for eksportører. Selv om mye av eksporten er varer som ikke egner seg for vanlige lagre og antagelig vil bli solgt i andre markeder, så kan noe av dette kanskje skape behov for mer kortsiktig lagring på norsk jord i påvente av tollavklaringer eller andre kunder. 

Ønsker du innsikt som gir deg et konkurransefortrinn og skaper verdi i et komplekst marked? Last ned vår siste markedsrapport her
Kontakt vår analyseavdeling i dag, og få den støtten du trenger for å ta bedre beslutninger.