Trumponomics og norsk eiendom

Kan president Donald Trump sin dramatiske omlegging av USAs handels- og sikkerhetspolitikk påvirke norsk næringseiendom? Mallings seniorøkonom Jon Mjølhus og analysesjef Haakon Ødegaard har forsøkt å se nærmere på mulige konsekvenser, selv om det meste er usikkert og kaotisk i skrivende stund.  

Med utgangspunkt i hva Trump-administrasjonen allerede har sagt og gjort så langt, kan vi lage oss noen hovedlinjer for utviklingen fremover. Siden signalene fra administrasjonen har skiftet hyppig siste tiden, må vi selvsagt ta forbehold om endringer som har kommer etter at denne teksten ble skrevet. 

Vil redusere handelsunderskuddet  

Underskuddet på handelsbalansen virker å oppta presidenten mest, og det virker som han nesten bare ser ulempene med et underskudd.  Fordelene med en negativ handelsbalanse, som god tilgang på billige varer og et verdenssamfunn som mer enn gjerne finansierer det, oversees eller ignoreres. Trump virker veldig bestemt på å redusere handelsunderskuddet, primært ved å innføre høy toll på en rekke varer. Tollmurene i USA kan sammen med motreaksjoner og toll i andre land øke den totale tollbelastningen på vareflyt i verden utover kun det USA bestemmer.   

Belastningen fra USAs voksende gjeld skal presses ned  

Det spekuleres i om det finnes en økonomisk plan («Mar-a-Lago Accord») som innebærer en drastisk endring av den finansielle politikken i USA. Første steg er å tvinge eiere av USAs statsgjeld til å godta en endring i lånevilkårene. En drøy tredjedel av gjelden eies av internasjonale investorer, der Japan og Kina er de største. Det er trukket frem at statsgjelden, med tvang, kan konverteres til 50 eller 100-års gjeld uten renter. Investorene, eller i hvert fall noen av dem, skal tvinges til å godta dette med blant annet trusler om toll eller tap av militær beskyttelse dersom man ikke aksepterer vilkårene. Utfordringen er at motivasjonen for å endre vilkårene vil være forskjellige blant de ulike investortypene. Følgende av slike grep kan svekke tilliten til USA og dollaren betydelig, og sende rentene på amerikanske statsobligasjoner kraftig opp.  Vi anser derfor dette som svært lite sannsynlig. 

Offentlig forbruk skal kuttes  

Department of Government Efficiency (DOGE) er allerede i gang, med multimillardæren Elon Musk som en sentral figur i arbeidet, uten at det er helt klart hvordan han formelt er engasjert. Disse initiativene vil muligens begrense videre gjeldsvekst og nivået på gjelden. Samtidig er det usikkert hvor mye som faktisk kan kuttes og om kaoset i kuttprosessen fortsetter. Underskuddet på det amerikanske statsbudsjettet øker rekordraskt, men med lovnad om enda større skattelettelser, må statlige utgifter kuttes mye for å redusere gjelden og gjeldsveksten.  Det virker bremsende på den økonomiske aktiviteten i det korte bildet, noe som har fått de lange rentene til å falle ganske mye, selv om inflasjonsforventningene har økt hos konsumentene.  

En svakere dollar virker å være ønskelig  

Selv om det ikke er helt klart hva Trump-administrasjonen vil, virker det som det er et mål å svekke dollaren for å øke amerikansk konkurransekraft i internasjonal handel.  En svakere dollar kan også bidra til å løfte inflasjonen.  Utsikter til svakere dollar kan i tillegg motivere utenlandske investorer til å trekke ut penger fra dollarplasseringer, som jo er med på å finansiere landets store budsjettunderskudd.  Dersom ønsket er en svakere dollar må rentene antagelig mye ned og “dollar-traden” med høy rente og stigende kurs oppfattes som ulønnsom. Rentene vil mest sannsynlig ikke bli satt ned så lenge prisstigningen er over målsetningen på 2 %, noe toll på importvarer til USA vil forlenge.   

Trump vil ha lavere renter  

Trumps ønske om lavere renter og samtidig effektuere inflasjonsdrivende politikk kan virke som en kognitiv dissonans. Det kan imidlertid være mulig dersom man er villig til å forkaste inflasjonsmålet gjennom politisk styring også over Federal Reserve, som ved lov jobber som en uavhengig enhet som styrer pengepolitikken. Det er normalt en utenkelig situasjon å gjøre sentralbanken politisk, med mindre presidenten får med seg både Representantenes hus og Senatet på å vedta en lovendring. Vanskelig, men kanskje ikke umulig. I skrivende stund (slutten av februar 2025) har altså rentene på langrenten amerikanske statspapirer falt en god del, mens inflasjonsforventningene har steget). Renten på amerikanske inflasjonsjusterte statspapirer (“TIPS) har også falt, noe som kan indikere tro på fallende vekst, samtidig som inflasjonsforventningene har steget, et fenomen kjent som stagflasjon. 

Fare for endret inflasjonsmål?  

Blant amerikanske makroanalytikere diskuteres det om flere av FEDs medlemmer kan være villige til å diskutere et høyere inflasjonsmål, opp mot 3,0 %. Dette til tross for at rentekomitéens (FOMC’s) offisielle møtenotater fra januar poengterer at 2 %-målet ikke er oppe for diskusjon. Men det å presisere dette er det kanskje et tegn på at nettopp dette diskuteres. Det er likevel ikke usannsynlig at diskusjonen vil komme opp mer konkret når man vet at historien bak 2 % -målet er noe tilfeldig, og det er ikke gitt at det skal holdes likt over tid. Her i Norge hadde vi eksempelvis 2,5 % som inflasjonsmål helt frem til 2018. Møtenotatet fra slutten av januar nevner for øvrig følgende setning som kan tyde på at Trumponomics kan få effekter for inflasjonen og også rentene: ”However, other factors were cited as having the potential to hinder the disinflation process, including the effects of potential changes in trade and immigrasjon policy as well as strong consumer demand.”  

Betydelig endringer i sikkerhetspolitikk  

Det er velkjent at Trump har kritisert medlemsland i NATO for å bruke for lite på forsvar relativt til USA, til tross for at landene nyter godt av USAs forsvarsevne gjennom NATO. Trumps ønsker om økte forsvarsbudsjetter blant andre NATO-medlemmer, kombinert med trusler, er ventet å trigge en opprustning av forsvaret i Europa. Dette er mer eller mindre i gang allerede. Norge, som eksporterer våpen, energi, aluminium og ikke minst olje og gass kan bli enda viktigere for Europa som strategisk handelspartner.  

Høyere inflasjon og renter i Norge virker sannsynlig   

Mye er fortsatt uavklart når Trump-administrasjonen opptrer så uforutsigbart som den gjør, og noen ganger også både ulogisk og selvmotsigende. Her lister vi opp noen mulige utfall og konsekvenser per slutten av februar 2025: 

• Økt inflasjon som følge av økt toll og videre langsiktige prisdrivende effekter av proteksjonistisk politikk gjennom redusert konkurranse og innovasjon.  
• Økt press på opprustning og pengebruk mot Europa kan gi høyere vekst i EU og derigjennom økte inflasjonsimpulser med økt etterspørsel etter norske varer og tjenester 
• Økte råvarekostnader som følge av toll og opprustning  
• Høyere prisvekst blant våre handelspartnere vil gi høyere priser på importvarer og dermed være inflasjonsdrivende også i Norge. Import utgjør nesten 31 % av norsk KPI.  
• Inflasjon over inflasjonsmålet i USA, og eventuelt i Norge, vil gi høyere renter enn det som er priset inn, og gi færre rentekutt og eventuelt også rentehevinger.  
• Høyere renter i USA gir normalt også høyere renter i Norge, men USAs statsgjeld tåler ikke veldig mye høyere renter  
• Mistillit til oppfyllelse av USAs gjeldsforpliktelser kan eventuelt gi dollarflukt og ytterligere rentepress oppover i USA, og antagelig i Norge.  
• Til tross for realrentefall i USA, kan høyere realrenter være sannsynlig her hjemme ettersom Norges Bank gjerne responderer med å heve styringsrenten mer enn inflasjonen når inflasjonen vedvarer over målet. Avveiningen mot sysselsetting vil gjøres, men høyere realrenter virker som sannsynlig når inflasjon vedvarer betydelig over målet. Spørsmålet er om inflasjonsmålet kan endres også her hjemme.  
• Det kan også hende at vi i ytterste konsekvens går mot en «krigsøkonomi» og da er realrenten typisk lav eller endog negativ. EU kan neppe øke renten unødvendig i en situasjon der statsfinansene må svekkes ytterligere for å finansiere opprustningen.   
• Uro i det finansielle systemet og verdifall kan gi kapitalflukt fra eiendom som en mekanisk konsekvens av et eventuelt dollarfall og børsfall dersom det inntreffer.  

Økt vekst og sysselsetting i visse sektorer i Norge  

• Videre oppsving for sysselsetting innen industri og eksport   
• Videre vekst innen olje/gass/energi  
• Økt vekst innen forsvar – kan påvirke sysselsetting i kommuner med forsvarsanlegg  
• Positiv effekt også på andre bransjer  
• Norsk næringseiendom vil kunne møte høyere renter og økte segmentforskjeller 
• Økt renter og realrenter: Økt nominell og reell kapitalkostnad kan skape ytterligere press oppover på yield’er generelt. Det er dog ikke gitt at realrenten vil stige ytterligere.  
• I scenariet med «krigsøkonomi” vil vi antagelig se høy inflasjon, men ikke så høye renter («lav» realrente), noe som kan gi en veldig positiv effekt for eiendom.  
• Økt økonomisk aktivitet kan også bety høyere inntekstvekst for de segmentene som opplever veksten, eksempelvis industribygg og infrastruktur.    
• Kontorbygg med nærhet til markeder som opplever vekst kan også få en opptur, eks. i Stavanger, Kongsberg eller Oslos vestside mot Asker.   
• Boliger og hotell rundt forsvarsanlegg kan også bli vinnere. Økte vekstutsikter senker normalt yield’er  (øker verdiene).  
• Økte byggekostnader øker marginalkostnaden av nye arealer til markedet og styrker synet på inntekstvekst. 
• Økte råvarekostnader og derigjennom økte priser på byggevarer.  
• Økte kostander for import av arbeidskraft til byggeprosjekter fordi vi konkurrerer med Europa som bruker mer penger på investeringer i eget land.  
• Økt geopolitisk uro kan drive nye krav til f.eks. bomberom som allerede har vært diskutert. Dette vil også treffe som kostnad for næringsbygg.  

Usikkerheten er stor – vær forberedt  

Er det så noe aktivt en eiendomsinvestor kan gjøre i denne situasjonen?  Det er vanskelig å vite hva som er reelle vendinger i den økonomiske og politiske taktikken til Trump-administrasjonen, og hva som er tomme trusler eller forhandlinger.  Det er også usikkert hva som vil skje fremover i den resterende presidentperioden. Man skal derfor være forsiktig med å trekke for mange absolutte slutninger nå, annet enn at utfallsrommet ser ut til å være større enn tidligere. Som det sies om Trump; Ikke ta ham bokstavelig, men ta ham seriøst, selv om det kan synes vanskelig.  

Ønsker du innsikt som gir deg et konkurransefortrinn og skaper verdi i et komplekst marked? Last ned vår siste markedsrapport her
Kontakt vår analyseavdeling i dag, og få den støtten du trenger for å ta bedre beslutninger.