Stine er utdannet siviløkonom fra BI med major i Economics og har med seg nesten 6 års erfaring fra DNB, hvor hun har jobbet både innen valuta- og aksjemarkedene i DNB Markets. Hun har tidligere vært markedsanalytiker i DNB Næringsmegling med særlig innsikt i kontormarkedet. Stine har erfaring og er faglig interessert i makrobildet. Hun er opptatt av å forstå hvordan markedet utvikler seg, og bruke denne innsikten til å bistå kunder på best mulig måte.
Malling sin januarmåling av kontorledigheten i Stor-Oslo estimerer en ledighet på 7,9 %. Dette representerer en stigning på henholdsvis 1 og 2 prosentpoeng sammenlignet med januar 2023 og 2022, og markerer den høyeste registrerte ledighetsprosenten med et tremåneders rullerende snitt siden 2012. Økt kontorledighet reflekterer antagelig de økonomiske ringvirkningene av en strammere pengepolitikk, som ser ut til å ha redusert etterspørselen etter næringseiendom både i den private og offentlig sektoren.
Rekordmange ledige kontorlokaler under 5 000 kvm
Men kontorleiemarkedet består av mange undersegmenter, og deler av markedet kan være bedre eller dårligere enn den totale ledigheten. Det målte ledige kontorarealet summerer seg nå til om lag 740 000 kvadratmeter i Q4 2024, med en «all-time high» registrering både i størrelsesintervallene 0 – 1 000 kvm, og 1 000 – 5 000 kvm. Målingene fra desember 2024 viste at over 200 000 kvm kontorareal (586 objekter) i det minste segmentet er ledig, mens 400 000 kvm er ledig i intervallet fra 1 000 – 5 000 kvm. Denne trenden er tilsvarende for antall publiserte annonser for kontor i Stor-Oslo. Dette representerer et historisk høyt tilbud av mindre kontorlokaler, og skaper et større utvalg for leietakere, samtidig som det gir konkurranse og leieprispress for gårdeierne. Situasjonen for større flater er en helt annen og mer normal, og faktisk litt lav. I boligmarkedet er det de små boligene som gjør det best, i kontorleiemarkedet er det motsatt.
Flat leieprisutvikling i Q4 2024
I fjerde kvartal 2024 var gjennomsnittet av rapporterte kontorleieavtaler i Oslo 2 940 kr per kvadratmeter per år, en økning på 3,2 % sammenlignet med samme periode året før, ifølge data fra Arealstatistikk. Selv om kvartalstallene kan variere en god del ser det ut til at den underliggende veksten siste året er rundt 3 %, og avtagende. Til tross for stabilitet i leieprisene for de 15 % høyeste kontraktene, har det totale volumet av signerte leiekontrakter vist en betydelig nedgang på 24 % sammenlignet med 2023, med totalt 660 000 kvadratmeter signert i 2024. Aktiviteten er lavere enn forventet.
Når vi ser på utviklingen i leieprisene, har gjennomsnittlig kontorleie i Oslo sentrum steget med ca. 19 % siden fjerde kvartal 2020 til fjerde kvartal 2024. Denne prisveksten bør imidlertid vurderes i lys av en tilsvarende økning i konsumprisindeksen i samme periode, noe som indikerer at realveksten i perioden har vært moderat. I Randsone Øst, som omfatter områder som Helsfyr, Bryn, Økern og Nydalen, har leieprisene steget med 29 % i samme periode, men fra et mye lavere nivå. Denne økningen kan primært tilskrives nye prosjektutviklinger i området, der kostnadsdrevne faktorer som «cost push» og investeringer med økt capex, har hatt en betydelig påvirkning på prisutviklingen.
Les også; Let.no – En ny måte å finne ditt neste kontor på
Svakt arbeidsmarked preger etterspørselen
Det er flere faktorer som forklarer den høyere ledigheten og utflatingen av leieprisene. En av de viktigste driverne er den svake utviklingen i arbeidsmarkedet, spesielt innen den private sektoren, hvor veksten i Stor-Oslo har stagnert med 0,0 % økning å/å i tredje kvartal 2024. Derimot kan den offentlige sektoren notere en vekst på 1,8 % i samme periode. Bryter vi opp Stor-Oslo, er den største nedgangen i Sentrum der A-meldingen viser en nedgang i antall ansatte på -0.6 % fra oktober 2023 til oktober 2024, etter en økning på 2.6 % i perioden før (oktober 2022- oktober 2023). Det er med andre ord svært liten vekst/flat utvikling i nye arbeidsforhold, noe som antagelig gjenspeiles i etterspørselssiden i kontormarkedet og bedriftenes avventende vilje til å vokse. Fremover forventer vi at denne utviklingen vil prege mye av leiemarkedet i 2025. Vår prognose har vært flat leieprisutvikling, men vi kan ikke utelukke fall i statistikken fordi de mindre leieavtalene utgjør en større del av tallgrunnlaget.
Den moderat økte kontorledigheten de siste årene har i stor grad vært et resultat av lav nybygging, noe som har bidratt til å opprettholde et begrenset tilbud på kontorlokaler. Imidlertid er det ventet en økning i nybyggingen i 2025, med planlagte kontorprosjekter som vil tilføre markedet omtrent 230 000 kvadratmeter. De mest betydningsfulle prosjektene finner sted i Construction City og Regjeringskvartalet, der sistnevnte ventes å etterlate flere ledige lokaler i forbindelse med flytting. Ledighetseffekten av dette er allerede regnet med i våre tall, ettersom vi teller annonserte arealer tilgjengelig innenfor 12 måneder.
«Vi opplever at interessentene i kategorien med arealbehov opp til 1000 kvm har et stort tilbud å velge imellom i Oslo Sentrum. Interessenter i denne kategorien er ofte opptatt av leiepris og kortere leietid, fra 3 – 5 år, gjerne også med mulighet for terminering og/eller opsjoner på vekst. Enkelte gårdeiere bør vurdere om det er hensiktsmessig å tilpasse seg markedet for umiddelbar kontantstrøm eller om de vil håndtere ledighet.» Håkon Tanberg- Head of Leasing / Partner
Les også; Ikke rett frem i 2025
Din partner for innsikt og verdi
Malling & Co Research and Valuation er en ledende aktør innen analyse og verdivurdering av næringseiendom i Norge. Vår unike kombinasjon av solid markedskunnskap, erfaring og tilgang til omfattende data gjør oss i stand til å levere skreddersydde analyser og rådgivning til eiendomsbesittere og investorer.
Hos oss settes kunnskap i kontekst, slik at du alltid er oppdatert på de nyeste markedstrendene. I våre markedsrapporter finner du grundige analyser som hjelper deg med å ta velinformerte valg knyttet til næringseiendom. Markedsrapportene publiseres halvårlig, i mai/juni og november, mens markedsoppdateringer gis jevnlig gjennom året.
Ønsker du innsikt som gir deg et konkurransefortrinn og skaper verdi i et komplekst marked? Last ned vår siste markedsrapport her
Kontakt vår analyseavdeling i dag, og få den støtten du trenger for å ta bedre beslutninger.
