Flere store prosjekter ferdigstilles i 2025 – hvordan påvirker dette tilbudssiden?

Jørgen Holand er junioranalytiker i Malling & Co Research and Valuation (MCRV), med hovedansvar for kontormarkedet. Med en dobbel mastergrad i finans og internasjonal business fra NHH og Ivey Business School, bringer Jørgen en solid akademisk bakgrunn. I det daglige bidrar han til å styrke Mallings kunders beslutningsgrunnlag ved å levere dype data-drevne analyser. Jørgens lidenskap ligger i å avdekke innsikt på både markeds- og eiendomsnivå, og han bistår aktivt selskapets avdelinger med kundeoppdrag og utarbeidelse av markedsanalyser i tett samarbeid med MCRV-teamet.
I et marked med usikkerhet, betydelig arealledighet og svak sysselsetting, er det flere som stiller spørsmål til hvordan de store kjente prosjektene påvirker markedet. Klart størst av prosjekter som ferdigstilles i 2025 er Regjeringskvartalet og Construction City. Totalt vil disse øke kontormassen med like over 200 000 m2 og betydelige arealer blir dermed åpne for markedet. Vi ser derfor nærmere på hvordan dette påvirker balansen i tilbuds- og etterspørselssiden i kontormarkedet.
Ferdigstillelse de kommende årene
I perioden 2025 til 2026 anslår vi en netto økning i kontormassen på om lag 320 000 m². Det meste av dette ferdigstilles allerede i år, og Regjeringskvartalet og Construction City utgjør hoveddelen. Uten disse prosjektene ville tilførselen vært betydelig lavere, og de er derfor av særlig interesse. Selv om begge prosjektene påvirker lokalmarkedene i de klyngene de oppføres, så påvirkes markedet mest fra flyttinger av store leietakere til disse prosjektene fra andre deler av markedet.
Regjeringskvartalet
Totalt dekker prosjektet tre byggetrinn hvorav første, og klart største, ferdigstilles i inneværende år. Herunder er det allerede bestemt hvilke departement som skal flytte inn og følgelig hvilke arealer som fraflyttes. Disse er oppsummert under:
Ny statlig bruk
Samlet vil departementene som flytter inn i Regjeringskvartalet etterlate om lag 90 000 m² kontorareal. Hele dette arealet vil imidlertid ikke komme på markedet, og den første delen kommer tidligst i 2027. Det største enkeltprosjektet er knyttet til Victoria Terrasse, som antas lagt ut for salg i 2026. Her vil man antagelig se et betydelig ombyggingsprosjekt med uviss andel av arealet til kontor. Til forskjell fra situasjonen etter terrorangrepet på Regjeringskvartalet i 2011, hvor store arealer umiddelbart ble fjernet fra markedet, vil denne prosessen følgelig nå skje gradvis.
Construction City
For Construction City er majoriteten av arealene allerede utleid og halvveis i 2025 gjenstå kun 8 500 m2. Herunder er det flere mindre leietakere som ikke etterlater betydelige arealer i markedet. Ser vi på de største leietakerne som har signert fra 3 000 m2 og større, er arealene som fraflyttes listet opp i tabellen under. Merk at vi også inkluderer Veidekke, som har flyttet inn i nabobygget til Construction City (BTA 10 765 m2).
Begge prosjektene forventes altså å ha minimal påvirkning på ledigheten i det korte bildet. Kun AF Gruppens arealer i Helsfyr Atrium blir ledige i 2025 – et bygg i et område som allerede har en del ledighet. Resterende arealer som fraflyttes til fordel for Construction City tilbys først i 2026 og 2027.
Spredt tilbudsside minimerer effekten
Oppsummert for Regjeringskvartalet og Construction City vil fraflyttede areal som tilbys i markedet fordele seg omtrent slik; med 14 500 m2 i 2025, 11 600 m2 i 2026, 50 700 m2 i 2027 og 16 000 m2 i 2028. Dette betyr at tilførselen er lavest i 2025 og 2026 – år med høy byggeaktivitet – mens hovedvolumet av fraflyttede arealer først kommer i 2027, et år med svært begrenset planlagt nybygging. Tidsprofilen bidrar derfor til å dempe presset på markedet og fordele effekten over tid. Volumene er heller ikke unormalt store sammenlignet med normale byggenivåer sett siste tiårene.
Bygging over tid er interessant
Selv om byggeaktiviteten i 2025 og 2026 er høy, gir et treårig fremoverskuende perspektiv bedre innsikt i markedets utvikling. Vi har nå i 2025 passert en lokal topp, og byggeaktiviteten ventes å avta markant i årene fremover. Sammenlignet med tidligere perioder fremstår netto tilførsel som moderat, drevet av økt usikkerhet og leienivåer som i mange klynger ikke forsvarer dagens byggekostnader. Dette bidrar til lavere igangsetting av nye kontorprosjekter.
Netto tilførsel av kontorbygg tre år frem i tid i Stor-Oslo, inkludert inneværende år, tot. m2
Tidligere perioder med sterk sysselsetting vil bidra i motsatt retning
Selv om dagens situasjon preges av svak vekst i sysselsettingen, opplevde vi i årene 2022-2023 svært sterk vekst, noe vi mener har ført til ett oppdemmet behov for kontorarealer som vil bidra positivt til markedet de kommende årene. Dette drives primært av to forhold: kontraktsstrukturer som medfører en forsinkelse før økt sysselsetting gir utslag i etterspørsel, og hjemmekontor som følge av koronapandemien – et fenomen som gradvis normaliseres.
Ingen unormalt stor påvirkning på markedsbalansen
Selv om Regjeringskvartalet og Construction City bidrar med store volumer i ny konsentrert kontormasse, er effekten på tilbudssiden etter våre beregninger forholdsvis mild. Begrunnelsen er:
- Arealene som fraflyttes vil i liten grad blir tilgjengelige umiddelbart, men i stedet fases inn gradvis over flere år
- Mange av arealene som fraflyttes absorberes av annen bruk eller vil ikke tilbys i det generelle markedet.
- Nybyggingen totalt sett faller de kommende årene som begrenser tilførsel over tid.
- Det eksisterer et etterslep i etterspørselen etter kontorlokaler som kan bidra til å absorbere tilbudet.
Få mer innsikt fra våre markedsrapporter
Våre markedsrapporter og jevnlige markedsoppdateringer gir deg grundige analyser og innsikt i næringseiendomsmarkedet. Rapportene publiseres halvårlig (mai/juni og november), i tillegg til løpende markedsoppdateringer. Dykk ned i vårt rapportarkiv for å finne all informasjonen du trenger for å ta de beste valgene for din eiendom.
Motta rapporter og informasjon direkte i din e-post
Siste artikler
ARKIV
- juli 2025 (2)
- juni 2025 (4)
- mai 2025 (2)
- april 2025 (6)
- mars 2025 (8)
- februar 2025 (5)
- januar 2025 (6)
- november 2024 (5)
- oktober 2024 (7)
- september 2024 (5)
- august 2024 (3)
- juli 2024 (3)
- juni 2024 (3)
- mai 2024 (4)
- april 2024 (4)
- mars 2024 (5)
- februar 2024 (5)
- januar 2024 (6)
- desember 2023 (3)
- november 2023 (6)
- oktober 2023 (5)
- september 2023 (1)
- august 2023 (4)
- juli 2023 (5)
- juni 2023 (4)
- mai 2023 (5)
- april 2023 (3)
- mars 2023 (3)
- februar 2023 (3)
- januar 2023 (5)
- desember 2022 (2)
- november 2022 (3)
- oktober 2022 (11)
- september 2022 (2)
- august 2022 (5)
- juli 2022 (4)
- juni 2022 (4)
- mai 2022 (1)
- april 2022 (5)
- mars 2022 (5)
- februar 2022 (3)
- januar 2022 (5)
- desember 2021 (2)
- november 2021 (5)
- oktober 2021 (3)
- september 2021 (3)
- august 2021 (2)
- juli 2021 (1)
- juni 2021 (8)
- mai 2021 (3)
- april 2021 (1)
- mars 2021 (5)
- februar 2021 (4)
- januar 2021 (7)
- desember 2020 (5)
- november 2020 (4)
- oktober 2020 (5)
- september 2020 (4)
- august 2020 (3)
- juli 2020 (4)
- juni 2020 (5)
- mai 2020 (5)
- april 2020 (5)
- mars 2020 (7)
- februar 2020 (3)
- januar 2020 (4)
- desember 2019 (4)
- november 2019 (4)
- oktober 2019 (4)
- september 2019 (4)
- august 2019 (4)
- juli 2019 (6)
- juni 2019 (6)
- mai 2019 (5)
- april 2019 (5)
- mars 2019 (3)
- februar 2019 (4)
- januar 2019 (6)
- november 2018 (6)
- oktober 2018 (4)
- september 2018 (5)
- august 2018 (1)
- juli 2018 (1)
- juni 2018 (4)
- mai 2018 (5)
- april 2018 (7)
- mars 2018 (1)
- februar 2018 (2)
- januar 2018 (4)
- desember 2017 (5)
- november 2017 (6)
- oktober 2017 (3)
- september 2017 (3)
- august 2017 (2)
- juli 2017 (1)
- juni 2017 (1)
- mai 2017 (6)
- april 2017 (5)
- mars 2017 (5)
- februar 2017 (2)
- januar 2017 (8)
- november 2016 (2)
- september 2016 (2)
- august 2016 (1)
- april 2016 (2)
- januar 2016 (1)
- november 2015 (2)
- september 2015 (2)
- august 2015 (1)
- juni 2015 (3)
- mai 2015 (1)
- april 2015 (1)
- mars 2015 (1)
- februar 2015 (2)
- januar 2015 (1)
- november 2014 (2)
- november 2013 (2)
- oktober 2013 (2)
- august 2013 (1)
- juli 2013 (1)
- juni 2013 (2)
- desember 2012 (1)
- november 2012 (1)
- september 2012 (1)
- juli 2012 (1)
- juni 2012 (1)
- mai 2012 (1)
- desember 2011 (1)
- september 2011 (2)
- august 2011 (2)
- mars 2011 (1)
- desember 2010 (1)
- november 2010 (2)
- oktober 2010 (1)
- desember 2009 (1)
- november 2009 (1)
- mars 2009 (4)
- januar 2009 (1)
- desember 2008 (1)
- mai 2008 (1)
- desember 2007 (2)
- november 2007 (1)
- september 2007 (1)
- juli 2007 (1)
- mai 2007 (1)
- april 2007 (1)
- november 2006 (1)
- oktober 2006 (1)
- september 2006 (1)
- juni 2006 (1)
- april 2006 (1)
- februar 2006 (1)
- februar 2005 (1)