Haakon er leder for analyse og verdivurdering i Malling & Co, og har jobbet i Malling med analyse av næringseiendom siden 2010. Han har en mastergrad innen Industriell økonomi og teknologiledelse fra NTNU i Trondheim, og har senere fullført en Executive MBA i finans ved NHH
Markedet for næringseiendommer fortsetter å kjenne effektene av rentevolatilitet. Til tross for økt investoroptimisme etter rentekutt fra FED og andre sentralbanker i andre halvdel av 2024, utgjør høye renter fortsatt en betydelig risiko, spesielt for investorer med høy gjeldsgrad. Leiemarkedet opplever for øyeblikket en utflating grunnet lav sysselsettingsvekst og dempede leietakerutsikter. Likevel er vår overordnede prognose for markedet for næringseiendommer positiv. Denne optimismen støttes av gradvis forbedrede sysselsettingsutsikter, økt offentlig forbruk og forventede rentekutt i 2025.
Renteusikkerhet påvirker markedet
Renteusikkerheten fortsetter å påvirke både finansmarkedet og markedet for næringseiendommer i Norge. Til tross for bedre finansieringsforhold over sommeren, steg de langsiktige rentene igjen etter rentekuttene fra FED i september. Rentemarkedet priser inn ulike mulige scenarioer knyttet til vekst, resesjon og inflasjon. Som et resultat forblir usikkerheten høy. Investoroptimismen i det norske markedet for næringseiendommer er i stor grad drevet av forventninger om at rentekutt vil presse ned avkastningskravet og føre til kapitalgevinster. Imidlertid gjenstår det spørsmål om hvor mye av de forventede rentekuttene som allerede er reflektert i dagens avkastningskrav, og om det er for stor optimisme rundt Norges Banks rentekutt. Faktorer som den norske valutakursen, økte petroleumsinvesteringer og høy lønnsvekst i forhold til produktivitet indikerer at norske renter kan forbli høyere enn i EU og nabolandene en stund fremover.
Utfordringer i leiemarkedet i det korte bildet
Selv om Norges samlede økonomiske utsikter forblir sterke, har de ledende næringssegmentene endret seg de siste årene. Eksportindustrier, inkludert olje og gass, driver nå veksten. Bransjespesialiserte markeder som Stavanger blomstrer, med sysselsettingsvekst som overgår både det nasjonale gjennomsnittet og veksten i Oslo. Som en motsetning kjenner leiemarkedet for mellomstore utleiearealer i Oslo effektene av en økonomisk oppbremsing og høyere renter. Leiemarkedet for detaljhandel står overfor utfordringer, ettersom forbrukertilliten og kjøpekraften forblir moderat.
Økt transaksjonsaktivitet fremover
Til tross for økning i langsiktige renter i slutten av september og oktober, utelukker vi ikke en liten nedgang i prime yield på grunn av undervekten av næringseiendom i porteføljene til rene egenkapitalkjøpere. Nedgangen i eiendomsverdier og sterke aksjemarkeder har endret porteføljebalansene. Disse kjøperne er mindre følsomme for nåværende finansieringskostnader. Likevel forventes variansen i avkastningen for risikofylte aktiva som ikke oppfyller alle kravene hos core-investorer, eksempelvis pensjonsfond og livselskaper, å øke. Stigende lange renter har økt finansieringskostnadene for mange belånte kjøpere langt høyere enn for noen år siden. Syndikater med høy LTV (loan-to-value) og utløpende finansiering står nå overfor mulige brudd på lånevilkår og økte refinansieringskostnader, noe som kan føre til flere salg fremover. Vår forventning om vekst i leieinntekter på mellomlang sikt, i det minste for kontorlokaler i Oslo, bør motivere investorer til å benytte allokerte kapital i 2025.
Last ned vår siste markedsrapport her
Vi håper vår rapport kan bidra til bedre innsikt i markedet, og minner om muligheten for å ta kontakt dersom det ønskes en mer detaljert og skreddersydd presentasjon av vårt analyseteam.
Malling & Co Research and Valuation
Drevet av iveren etter å se og forstå sammenhenger, søker vår analyseavdeling å være helt i forkant av hva som foregår både lokalt og nasjonalt, i en internasjonal kontekst. Vi er overbevist at det å systematisere, tolke og forstå er nøkkelen for å lykkes innen næringseiendom over tid. For å få til det kreves det både tilgang til informasjon, og kloke hoder som er i stand til å tolke og vurdere informasjonen i kontekst. Vi vet at kunnskap, statistikk og tall ikke eksisterer i et vakuum, men må sees i sammenheng med omkringliggende faktorer. Slik bidrar vi til at våre kunder alltid er oppdaterte på det aller nyeste av kunnskap.
