Kontormarkedet og kostnadsgaloppen: Hvorfor rekordhøye leiepriser ikke er nok

Vi befinner oss i en tid der kontorleiene i Oslo når stadig nye høyder, spesielt i prestisjesegmentene. Likevel strever eiendomsutviklere med å få prosjektkalkylene til å vise pluss.

På Malling & Co sitt ferske frokostseminar «Fag til Frokost» tirsdag 28. april ble det tegnet et bilde av et marked preget av «galopp» i byggekostnader og atter økende avkastningskrav, men også av mulighetene et marked preget av rekordlavt utviklingsvolum gir. 

De nærmere 200 tilhørerne ønsket svar på det store spørsmålet: Hva er status, og hva er løsningen for kontormarkedet nå?

Store interne forskjeller i leieutviklingen

I første del av seminaret påpekte Mallings analytiker, Jørgen Holand, at selv om leieprisene i Stor-Oslo steg markant i 2025, ser man nå tegn til stabilisering. Det er imidlertid betydelig interne forskjeller i markedet. Mens randsone øst har stått nesten stille de siste tre årene, er det indre by og sentrum som har drevet veksten.

Det store problemet er at kostnadene for å tilpasse lokaler og finansiere investeringer har økt betydelig raskere enn leiene. Siden starten av 2021 har investeringsleiene for kontorlokaler mer enn doblet seg. Kostnadsbildet har også påvirket tilførselen av nytt kontorareal gjennom en økning i break-even leien.  Dette har ført til at marginene i prosjektene presses hardt.

"Det er ikke det eksakte leienivået som er viktig, men det økende gapet mellom gjennomsnittleiene og break-even-nivået for nye prosjekter", uttrykte Holand under sin presentasjon av Mallings sektorrapport for kontor, som ble presentert samtidig.

Figur 1: Estimert break-even leie for kontorbygg og gjennomsnitt av signerte kontorleier Stor-Oslo, NOK/m2/år. Kilde: Malling

Det er dette gapet som gjør at tilbudssiden nå bremser kraftig opp. Holand sa at Malling forventer rekordlav tilførsel av nytt kontorareal i 2027, simpelthen fordi mange prosjekter ikke lar seg finansiere med dagens leienivåer og renter.

Kvalitet versus kalkyle

Når byggekostnadene galopperer og rentenivået er høyere, tvinges utviklerne til å tenke dypere og mer presist. Næringsdirektør Ole Blaauw Johansen i Ferd Eiendom belyste hvordan de håndterer dette regimet. Hans hovedbudskap var at man ikke kan «ribbe» prosjektene for kvalitet for å få kalkylen til å gå opp. Snarere kreves det nå en ekstrem presisjon i beslutningene.

Han viste til Ferds store byutviklingsprosjekter som Marienlyst og Trekanten, som ble er kjøpt under helt andre markedsforutsetninger enn de vi har i dag. For en langsiktig aktør handler det om å bygge noe som står seg i 60 til 100 år, uavhengig av om renten er 4 eller 5 % i dag.

Blaauw Johansen trakk frem prosjektet Hieronymus i Oslo sentrum som et eksempel på lærdom om produktkvalitet. Opprinnelig fokuserte Ferd for mye på beliggenhet alene, men innså at markedet i dag krever en total brukeropplevelse.

 "Markedet kjøper ikke bare en adresse, og markedet ser ikke bare på arealstatistikk. Markedet kjøper produktene til syvende og sist", sa Blaauw Johansen.

I dagens marked er ofte «break-even-leie» (leien man må ha for å forsvare nybygging) høyere enn den generelle markedsleien i området. Det betyr at nybygg må levere en kvalitet som rettferdiggjør en betydelig premie dersom man skal tørre å trykke på knappen for byggestart.

Børsens skepsis - 40 % rabatt

Mens utviklerne kjemper med kalkylene i realøkonomien, ser aksjemarkedet på eiendomssektoren med et kritisk blikk. Linus Berglund Østerud, finansanalytiker i ODIN Forvaltning, forklarte hvorfor eiendomsaksjer på børsen handles med enorme rabatter.

Han pekte på at eiendomsbransjen skiller seg ut som ekstremt kapitalintensiv med strukturelt lav avkastning på investert kapital (ROIC) sammenlignet med sektorer som teknologi og helse. Investorer på børs favoriserer nå eiendomssegmenter som er «kapital-lette», slik som logistikk, fordi disse krever mindre vedlikeholdsinvesteringer (capex) og derfor gir bedre kontantstrøm.

For kontorsegmentet er situasjonen en annen, sa Østerud. Her forsvinner en stor del av inntjeningen ut igjen i form av leietakertilpasninger og vedlikehold. Dette gjenspeiles i prisingen på børsen, der selskaper med store kontorporteføljer handles med en rabatt på nesten 40 % mot de underliggende verdiene (NAV).

Han var tydelig på hva dette signaliserer fra investorene: - "Markedet tror rett og slett ikke på de bokførte verdiene og diskonterer en ny runde med nedskrivninger og yield-oppgang", sa Østerud.

Veien videre

Selv om bildet som ble tegnet på seminaret ikke var spesielt vakkert, var det ikke uten lyspunkter. Det ble påpekt at kontorleier som andel av bedriftenes driftsresultat faktisk har falt over tid, noe som betyr at det finnes betalingsvillighet for de riktige lokalene når markedet bedres. Videre påpekte Holand at Malling forventer svakt fallende arealedighet fra 2027 samt god leieprisvekst de neste tre årene, riktignok med betydelig forskjeller mellom områdene.

Panelet, ledet av Mallings seniorøkonom Jon Mjølhus, diskuterte om vi nå ser en permanent deling av markedet. Får vi et «A-lag» av kontorer i sentrum med topp fasiliteter, som leietakere bruker som et strategisk verktøy for å tiltrekke seg kompetanse og få folk tilbake fra hjemmekontoret? Panelet mente vi kanskje ser konturene av det for tiden, men var forsiktig med å konkludere.  Resten av markedet, de såkalte «melk og brød»-kontorene, vil nok uansett møte tøffere tider med økende ledighet og svakere prisutvikling i det korte og mellomlange bildet.

Panelet oppsummerte seminaret slik: 

• I et marked med høye kostnader og renter straffes feil mye hardere enn før.

• Leietakere ser etter kvalitet og funksjonalitet som forenkler arbeidsdagen, ikke bare et postnummer.

• Langsiktighet er en nødvendighet. For utviklere som Ferd Eiendom er løsningen å stå støtt i det langsiktige perspektivet, selv når de kortsiktige regnestykkene er utfordrende.

Veien ut av kostnadskrisen går altså ikke gjennom å kutte hjørner, men gjennom å skape produkter som er så gode at leietakerne er villige til å betale det det faktisk koster å bygge dem. Som Blaauw Johansen oppsummerte det i avslutningen: - Langsiktighet er fortsatt en styrke, men den må kombineres med en langt høyere grad av presisjon enn vi har vært vant til.

Last ned vår ferske sektorrapport for kontor her