Jon begynte i en deltidsstilling som seniorøkonom i analyseavdelingen i januar 2024. Han fant en felles interesse for analyse med Mallings analysesjef Haakon Ødegaard etter at sistnevnte i flere år har vært gjesteforeleser i Jons kurs i næringseiendom på Norges Handelshøyskole (NHH). Jon er utdannet siviløkonom fra NHH og har en mastergrad i finans fra Handelshøyskolen BI og en mastergrad i Real Estate Management fra KTH i Sverige. Han har fullført en PhD-utdanning i finans og håper å få tid å levere avhandlingen om eiendomsfinansiering. Før Jon tok steget over i akademia, jobbet han 20 år i finans som blant annet aksjeanalytiker og kapitalforvalter. Når han ikke skriver eller forsker på finans og eiendom, eller foreleser ved Universitetet i Sørøst-Norge og Norges Handelshøyskole, spiller han tennis og drar på ski. Noe han, ifølge ham selv, er like dårlig som ivrig på.
Om noen skulle være i tvil: «Boligkrisen» er ikke noe særnorsk fenomen. Også mange steder i Europa er mangelen på rimelige boliger et stort problem. Nå begynner krisen å bli så presserende at Europaparlamentet den 10. mars i år vedtok en omfattende resolusjon for å adressere det politikerne kaller en krise i økonomisk uoverkommelighet («affordability»). Dette høres kjent ut her hjemme på berget også. Spesielt i Oslo. Diagnosen er den samme, men er løsningene de samme?
Lite på tilbudssiden
Det sentrale temaet i EU-resolusjonen er at boligkrisen primært er en tilbudskrise. Antall byggetillatelser i EU har falt med nesten 20 % fra 2021 til 2024. Boligprisene har steget 90 % i EU siden 2005. I Norge har boligprisene steget 190% samme tid:
Figur 1: Boligpriser i EU og Norge seneste 20 år. 2005 = 100.
I Oslo blir det ferdigstilt anslagsvis mellom 1300 og 1500 boliger i 2025 og 2026. Det årlige behovet er fra ulike hold estimert til mellom 3 000 og 4 500. Mye av problemet er at nye boliger ligger nærmere 30 % over bruktboligpriser, mot et historisk normalnivå på 10 - 15 %. Da blir det lite etterspørsel etter nybygg.
Fellesnevnere
I både EU og i den norske debatten pekes det mot lang reguleringstid, høye byggekostnader samt stadig flere reguleringskrav fra det offentlige. I EU-resolusjonen er det derfor blant annet foreslått et mål om maksimalt 60 dagers behandlingstid for byggetillatelser:
«[Europaparlamentet] oppfordrer offentlige myndigheter til å gi ansvarlige institusjoner tilstrekkelige ressurser for å sikre effektiv og rettidig behandling av søknader, slik at tillatelsesprosesser blir raskere og enklere. Dette inkluderer tiltak som å innføre prinsippet om positivt administrativt samtykke (stille aksept) ved utstedelse av byggetillatelser for nybygg og renovering, med unntak av saker som berører personers sikkerhet, miljøstandarder og vernetiltak, eller krav til bevaring av kulturhistorisk, arkeologisk eller arkitektonisk arv, som må ivaretas… Videre oppfordres EU-kommisjonen til å anmode medlemsstatene om å sette et mål om å ferdigbehandle boligtillatelser innen en frist på 60 dager for å sikre akseptable, bærekraftige og rimelige boliger.»
I Norge snakker vi om reguleringstider på fem til seks år. EU-parlamentet ber også om innføring av «positivt administrativt samtykke», det vil si at fravær av svar innen fristen automatisk innebærer godkjenning. EU-parlamentet har også forslag om en «Housing Simplification Package» der man ser samlet på summen av krav, som TEK-krav, klimakrav, krav til universell utforming, tilfluktsrom, parkeringsnormer, og vurderer den samlede effekten på byggekostnader og tilbud.
Galopperende byggekostnader
For å bøte på den galopperende veksten i byggekostnadene, legger EU-resolusjonen betydelig vekt på industriell prefabrikasjon, som den mener kan redusere byggetiden med 20 % til 50 %. Det etterlyses også innovasjon i en sektor der tre fjerdedeler av europeiske byggefirmaer ikke innoverer. Her hjemme viser tall fra Statistisk sentralbyrå at byggekostnadene for boliger har steget med 33 %, eller 6 % årlig, de seneste fem årene. Produktiviteten i bygg- og anleggssektoren har vært fallende i mange år.
Stortingsrepresentantene Harry Valderhaug, Jorunn Gleditsch Lossius, Jonas Andersen Sayed og Jørgen H. Kristiansen, alle fra Kristelig Folkeparti, fremmet i fjor et forslag til regjeringen om å reformere TEK17, med sikte på å «endre forskrift om tekniske krav til byggverk, med mål om en vesentlig reduksjon i byggekostnader gjennom forenklinger, fjerning av unødvendige krav og harmonisering med øvrig nordisk regelverk.»
Kommunal- og distriktsminister Bjørnar Skjæran annonserte endelig den 12. mars at regjeringen vil se nærmere på byggekostnadene. Den har derfor utlyst et oppdag for å utrede hva som driver kostnadene i boligbyggenæringen: - Vi skal gjennomgå de offentlige kravene, men for å øke boligbyggingen, er vi også avhengige av at bransjen ser på sine egne kostnader og produktivitet, sa Skjæran.
Bedre finansiering
Den ferske EU-resolusjonen bruker mye plass på ulike boligmodeller; sameier, non-profit og «limited-profit» etc., og ber om at statsstøttereglene endres for å gi medlemslandene større muligheter til direkte støtte til billigere boliger til flere enn bare de aller mest vanskeligstilte gruppene.
Her hjemme har det vært mye snakk om en «tredje boligsektor» (det som ligger mellom rene private eller rene offentlige boliger). Allerede i 2015 lovet byrådet i Oslo å komme i gang med dette. Men lite har skjedd. En «tredje sektor» forutsetter imidlertid at deler av boligmarkedet tas ut av markedsmekanismene, med prisregulering, subsidier og omsetningskontroll. Mye av dette finner imidlertid ikke EU-parlamentet fornuftig.
Som den norske tankesmien Civita har anført, vil ikke en slik «tredje» sektor øke det totale antallet boliger, bare omfordele dem. Prisregulering og allokeringsmekanismer utenfor markedet kan kanskje bedre tilgangen for utvalgte grupper på kort sikt, men svekker insentivene og tilbudsresponsen på lang sikt. EU-resolusjonen anerkjenner da også dette og advarer mot at prisregulering «kan føre til uventede utfall» og «skape usikkerhet, motvirke investeringer og avskrekke dem som kunne bidratt til å utvide tilbudet».
Utleiemarkedet
Et særnorsk fenomen de seneste par årene har vært det massive nedsalget av utleieboliger, drevet av endrede skatteregler og rammevilkår. Eiendom Norge peker på dette som den viktigste enkeltforklaringen på at prisene i Oslo-markedet har utviklet seg svakere enn ventet. Nedsalget øker tilbudet i bruktmarkedet midlertidig, men krymper den samlede utleieboligmassen. Det skaper fordelingseffekter til ulempe for dem som er henvist til leiemarkedet. Det samme har man sett i Amsterdam.
EU-resolusjonen adresserer også korttidsutleie (Airbnb-segmentet), og Kommisjonen har varslet rettslige skritt. I visse bydeler i Barcelona, Paris og Roma utgjør dette nå rundt 20 % av alle boligenheter, ifølge EU-kommisjonen. Her hjemme har Tromsø sterk turisme, noe som kanskje bidro til en boligprisvekst på over 10 % i 2025. I resolusjonen presiseres det at regulering av korttidsutleie best ivaretas av lokale myndigheter.
Finansiering
EU-parlamentet adresserer også finansieringssiden og ber det europeiske banktilsynet (EBA) utnytte fleksibiliteten i retningslinjene for å støtte boliglån og vurdere systemrisikobufferne for boliglånseksponeringer, samt lette på kapitalkrav for lån til tomtekjøp og boligutvikling.
For Norge, som står utenfor EU, men er underlagt EØS-relevant regulering, er signalene interessante. Finanstilsynets krav, som utlånsforskriften, kapitalkrav og systemrisikobuffer, setter begrensninger for tilgang på boliglån. EU-resolusjonen mener slike begrensninger har kostnader i form av redusert tilgang til boligfinansiering, særlig for førstegangskjøpere og lavinntektshusholdninger. Senkningen av egenkapitalkravet fra 15 % til 10 % fra januar 2025 her hjemme var et steg i denne retningen, og det resulterte i sterkere etterspørsel.
Hva kan Norge lære av resolusjonen?
Debatten her hjemme har en tendens til å gå mellom «bygg mer» og «reguler markedet». EU-resolusjonen viser at dette ikke behøver å være motsetninger. Den mener de mest effektive boligpolitiske regimene gjør begge deler, men med klar oppmerksomhet mot tilbudssiden som den avgjørende begrensningen. Skal vi ta Europaparlamentets analyse på alvor, er implikasjonen for norske forhold klar: Det er tiden det tar fra søknad om utbygging til innflytting som er den viktigste enkeltvariabelen, der politisk vilje og administrativ kapasitet har størst effekt på marginen.
Så spørs det da om regjeringen her hjemme følger opp eller om medlemslandene i EU følger resolusjonen fra EU-parlamentet. Boligpolitikk er, som eiendom ellers, til syvende og sist en ganske lokal sak.
Problemene kan ikke løses fra toppen om bunnen ikke følger etter.
