Bærekraft i flytteprosesser: Hvordan kan vi ta mer bevisste valg?

Malling & Co Leietakerrådgivning lever av å hjelpe bedrifter i flytteprosesser, men det betyr ikke at vi for enhver pris anbefaler dem å flytte til nye lokaler. Noen ganger er den riktige avgjørelsen å bli værende i eksisterende lokaler og heller gjøre hensiktsmessige justeringer for å oppnå mye av det samme som fra en relokalisering. I alle tilfeller må de riktige og viktige spørsmålene stilles for å øke vår felles bevissthet.

Byggenæringen har et stort indirekte klimafotavtrykk

Ifølge Grønn Byggallianse har den norske byggenæringen et tilnærmet nullnivå i direkte klimagassutslipp fra sitt energiforbruk. Dette fordi vi i Norge nesten utelukkende drifter og varmer opp bygg med egenprodusert, fornybar energi. Det vil si at vi bruker fornybar strøm fra norsk vannkraft til oppvarming, noe som vi er tilnærmet alene om i Europa.

Elektrisk strøm skal primært brukes til høyverdige formål som lys, pumper, vifter, varmepumper og annet teknisk utstyr, og annerledeslandet Norge står foran en formidabel konvertering til energifleksible oppvarmingssystemer. Med slike tall og forutsetninger blir byggenæringen ofte «glemt» i klimaregnskapet.

Men vi må også regne med de indirekte utslippene som byggenæringen med sitt behov for materialer er med på å skape innen andre sektorer. Faktisk skjer over 50 % av utslippene i et byggs livsløp ved produksjon og transport av materialer til bygget.

Inkluderer vi disse indirekte utslippene ser vi at bygg-, anleggs- og eiendomsbransjen allikevel står for 16 % av Norges totale klimagassutslipp. 40 % av alle materialer går til bygg, 19 % av all trafikk i Oslo er bygge- og anleggstrafikk, 40 % av all energibruk går til drift av bygg, og plassering av bygg og tilrettelegging for ulike transportformer ved byggene er avgjørende for utslipp fra landbasert transport.

Hvordan kan byggenæringen redusere sitt klimaavtrykk?

Grønn Byggallianse peker på at et av de viktigste tiltakene for å kutte klimagassutslipp er å rive færre bygg for å bygge nye, fordi nybygg gir størst utslipp. Av årlige utslipp fra byggenæringen kommer 70 % fra nybyggsaktivitet, selv om tilfanget av nybygg kun er 1-2 % i året. 

En rekke pilotprosjekter de siste årene har vist at det er mulig å redusere klimagassutslipp fra nybygg eller rehabilitering med 40-50 % uten store merkostnader. Klimakuren for å halvere utslipp fra bygg og eiendom er å:

• Rive mindre
• Ombruke flere materialer
• Velge løsninger og byggevarer som gir lave utslipp i et livsløpsperspektiv
• Ha 100 % fossilfrie og snart helt utslippsfrie bygge- og anleggsplasser
• Energieffektivisere eksisterende bygg

Hvis alle som bygger eller rehabiliterer bestiller lavutslippsmaterialer og krever fossilfri og etter hvert utslippsfri byggeplass, vil utslippene kunne reduseres med over 5 millioner tonn CO2 per år.

Selv om nybygg utgjør den største andelen av klimagassutslipp innenfor byggenæringen har vi et godt eksempel på bærekraft i nybygg, nemlig Redd Barnas nye trebygg på Hasle. Her var det byggherren som hadde en veldig klar visjon for sitt prosjekt. I tillegg engasjerte de en arkitekt med sterkt fokus på bærekraft, og ikke minst fikk de inn en leietaker med en veldig tydelig miljøprofil. Dette er et eksempel på perfekt samarbeid med dedikert fokus fra alle parter. Vi i Malling & Co Leietakerrådgivning ønsker flere slike prosjekter!

Les også: «Realiserer leietakernes drømmer med stålkontroll og glimt i øyet»

Hvordan kan Malling & Co Leietakerrådgivning bidra?

De viktigste barrierene mot endring er ifølge Grønn Byggallianse mangel på kunnskap om muligheter, gamle vaner, fordommer om at miljøhensyn er dyrt og usikkerhet rundt hva som er lov. Dette ønsker Malling & Co Leietakerrådgivning sterkt å gjøre noe med.

Vi kan på ingen måte skape store bransjeendringer alene, men vi kan bidra med vårt perspektiv og vår brede kunnskaps- og kompetansebase, for så å forvente et lignende initiativ fra de andre partene.

Som leietakerrådgiver har vi først og fremst innflytelse på leietakerne inn mot eiendomsmarkedet. Leiekontraktene er en av de store verdidriverne i samspillet, og på denne måten vil markedet måtte tilpasse seg de kravene leietakerne stiller. Her ønsker vi å bidra til at leietakerne er sitt ansvar bevisst.

Selv om det er et gledelig faktum at stadig flere leietakere stiller krav til bærekraft, må vi sørge for å stille dem de riktige spørsmålene innledningsvis. Det er viktig å forstå hvordan et kontraktsutløp og eventuelt flytteprosjekt kan brukes som en driver for egen bærekraftsstrategi, og hvilke krav leietaker bør stille til seg selv, utleier og entreprenører.

Selv om lovverket strammes inn, er de mest bærekraftige prosjektene fortsatt avhengig av høye ambisjoner og dedikasjon fra alle parter.  Dette må gjenspeile seg i kravspesifikasjonen, leieavtalen og avtalt prosess.

Noen av de viktigste spørsmålene vi må stille er: 

• Vil det være riktig å flytte til et nybygg?
• Hvilken beliggenhet vil bidra til minst miljøbelastning?
• I hvilken grad er vi villig til å tilpasse behovene våre til eksisterende bygg og løsninger?
• Er det helt nødvendig å rive ned eksisterende løsninger for å bygge opp nye?
• Hvordan kan vi sørge for ombruk av mest mulig av materialer, møbler og inventar?
• Hvordan kan vi bidra til at hele flytteprosessen har en så bærekraftig utførelse som mulig?

Malling & Co har et eget team for energi og miljø som støtter både utleiere og leietakere i deres eiendomsfaglige spørsmål knyttet til bærekraft. Vi i Malling & Co Leietakerrådgivning bruker disse aktivt i våre prosesser for å støtte våre kunder i å stille riktige krav når de skal ut i markedet. For mange leietakere er det i dag ikke nok å flytte til et bygg med en gitt sertifisering, mange ønsker å ta en tydeligere rolle i utviklingen og vil ligge helt i forkant, både i forhold til miljø og sosial bærekraft. Da kreves det gode råd fra fagkompetanse for å sikre at ambisjonene realiseres.

Les også: «Lanserer guide til bærekraftig næringseiendom»

Hvilke dilemmaer står leietakerne overfor?

Vi ser to tydelige dilemmaer:

1. Etter pandemien er det økt fokus på kontoret som kulturbygger, og leietakerne ønsker å skille seg ut og skape en egen identitet som forteller hvem de er. Kontoret må ha tiltrekningskraft, det er ikke lenger kun snakk om å skape en god arbeidsplass for sine ansatte, men også tilby en attraktiv destinasjon som sikrer at folk vil være på kontoret. Dette tilsier mye skreddersøm og unike løsninger; leietakerne vil ikke ligne på naboen. Samtidig er det viktigere enn noen gang for gårdeierne å bygge robusthet som tåler ulike leieforhold uten store tilpasninger og at materialer kan brukes ut levetiden sin. Her må både leietakere og gårdeiere tenke langsiktig og samarbeide så tidlig som mulig, slik at man utvikler fleksible og bærekraftige løsninger som også ivaretar leietakers behov.
   
   
2. Det er for lite fokus på, og kunnskap om, ombruk av bygningsmaterialer. Her er det fortsatt mye som blir erstattet etter et antatt ønske fra alle parter, selv om det er lang levetid igjen i produktene. Dette skyldes delvis leietaker sine kravspesifikasjoner, men også for lav bevissthet på dette fra utleiersiden, manglende incentiver fra entreprenørene og for dårlig tid til samhandling om gode løsninger. Leietaker må være villige til å justere sine krav der de kan, slik at eksiterende ressurser kan ombrukes. Gårdeierne må være flinkere til å synliggjøre muligheter ved ombruk og anskaffe entrepriseformer som bidrar til at det faktisk skjer.

Les også: «Nytt bygningsenergidirektiv fra EU: Næringsbygg må ha energiklasse E før 2027»

Økende bevissthet blant leietakere på sosial bærekraft

Malling & Co Leietakerrådgivning ser klare trender som viser at det ikke lenger bare er fokus på de fysiske miljøtiltakene, men vel så mye på sosial bærekraft:

Leietakerne forventer i større grad at kontorlokalene ikke bare skal være rammer for bedriftens produksjon, men også for menneskene som jobber der. Kontoret må gi god støtte til mennesker med alle typer fysiske og kognitive ulikheter og behov. Vi er lenger i arbeidslivet, og det er større fokus nå på å ivareta de ansattes behov i alle de ulike livsfasene de er i. Ikke bare med tanke på aldersfaser, men også kortere og lengre mentalt utfordrende faser. Livet byr på mange vendinger gjennom et langt arbeidsliv, og kontoret bør støtte de ansatte så godt som mulig gjennom disse.

Mangfoldsperspektivet tas mer på alvor, og det er viktig å være en inkluderende arbeidsgiver. Kjønnsnøytrale, universelt utformet garderober med både felles og avlukkede dusjer kommer for full fart. Det samme gjør egne rom for å kunne ta pauser i arbeidsdagen, be eller gråte hvis det er nødvendig. Kanskje har man en tøff dag eller periode i livet. Et holistisk perspektiv skal ivareta dette.

De fleste kontorbygg står tomme stoler deler av døgnet, og ønske om deling av kontorlokalene med for eksempel naboene og nærmiljøet er en trend Malling & Co Leietakerrådgivning ser. Det er større fokus på å være en god nabo, ikke bare skape kontorer for eget bruk og behov, men kunne dele på ressursene og godene og invitere flere målgrupper inn. Åpne seg opp og gi noe tilbake til nærmiljøet. Være en god samarbeidspartner. Eksempler på dette er kaffebar og åpen bespisning på gateplan, utlån av arealer til borettslagsmøter, barnebursdager, invitere til arrangementer for nabolaget, tilby leksehjelp etc. Mulighetene er mange for samfunnsbevisste leietakere som ønsker å gi noe tilbake til nærområdet.  

Vi må jobbe sammen for å nå EUs klimamål

Ingen vil være en «miljøversting», men siden det er så mange parter involvert må vi jobbe sammen for å få til endringer. Leietakere kan bli flinkere til å justere kravene sine i forhold til utgangspunktet for eiendommen de skal flytte inn i, samt tørre å stille tøffe krav til bærekraft. Gårdeiere kan bli flinkere til å synliggjøre overfor leietakerne de verdiene som finnes i bygget fra før.

Vi som leietakerrådgiver har et tydelig ansvar for å skyve leietakerne i en bærekraftig retning ved å tilby rådgivning i flytteprosesser som er i tråd med de etablerte bærekraftsmålene for Norge og resten av Europa.

Les om Oslo Pensjonsforsikring som fikk toppkarakter Excellent i BREEAM In-Use-sertifiseringen på sitt bygg i Sørkedalsveien 8, hvor Malling & Co var samarbeidende part.

MALLING & CO LEIETAKERRÅDGIVNING

Malling & Co Leietakerrådgivning bistår leietakere i alt fra å søke etter egnede lokaler, forhandle og reforhandle betingelser i leiekontrakt til å følge opp det byggetekniske når lokalene tilpasses bedriftens ønsker og behov. I tillegg tilbyr vi eiendomsfaglige vurderinger av større leieporteføljer, utvikling av skreddersydde arbeidsplasskonsepter, strategisk rådgivning, og prosjektledelse når lokaler skal tilpasses leietaker. 

Våre rådgivere har som målsetning å sikre våre kunder mest mulig egnede lokaler til de beste kommersielle, tekniske og juridiske vilkår, og sikre at leietaker får mest mulig verdi ut av arealene de disponerer. Godt støttet av vår analyseavdeling, har vi til enhver tid god oversikt over hvilke lokaler som er tilgjengelig i markedet og hva som er en riktig markedspris.

» LES MER OM VÅR AVDELING HER

» KONTAKT OSS FOR EN GRATIS KONSULTASJON

» BESØK VÅRT DIGITALE KUNNSKAPS-BIBLIOTEK

Her finner du e-bøker med tips og råd innenfor:

• Eiendomsutvikling
• Investeringer i næringseiendom
• Proptech
• Leietakertilfredshet
• Analyser og verdivurderinger
• Energi- og miljø
• Valg av kontorlokaler