Marianne har jobbet som markedssjef i Malling & Co siden 2010. Hun er glødende opptatt av merkevarebygging basert på samspillet mellom markedsføring, CRM og ny teknologi. Marianne har over 20 års erfaring med markedsføring av næringseiendom men er utdannet profesjonell dykker og er verdens første kvinnelige metningsdykker. Når hun ikke tenker på markedsføring, er hun engasjert i byutvikling, ny teknologi og kultur.
Er du sikker på at du utnytter eiendommens fulle potensial?
Selv gatas beste pengemaskin kan nesten alltid bli bedre.
– I nesten alle eiendommene vi vurderer, finner vi et uforløst potensial. Det kan være stort eller lite, men det påvirker uansett eiendommens verdi, sier leder for Verdivurdering, strategi og rådgivning hos Malling, Andreas Staubo Boasson.
Den erfarne verdivurdereren forteller at utviklingseiendommer er et relativt bredt begrep. Det omfatter alt fra kontoreiendommer hvor en større rehabilitering på sikt kan gi betydelig avkastning, men også tomter med mulighet for økt utnyttelse og nybygging, enten av mer næringsareal eller nye boliger.
– Uansett hva vi snakker om, så kan utviklingseiendommer representere et betydelig verdipotensial, dersom de utvikles riktig. Forskjellen mellom suksess og fiasko er ofte hårfin. Spørsmålet er derfor hva som er rett for din eiendom, sier Staubo Boasson.
Les også: Dette er Malling i sin mest konsentrerte form
En krevende øvelse
Verdivurdering av utviklingseiendommer er noe av det mest utfordrende man kan holde på med som eiendomsaktør. Det kreves ikke bare grundige analyser og strategisk innsikt, men også kunnskap om alt fra regulatoriske plan- og byggesaksprosesser til byggeprosjekter, markedsbehov og makroøkonomi. Når Staubo Boasson og hans kolleger i Mallings team for verdivurdering, strategi og rådgivning skal gjøre sine uavhengige vurderinger av en eiendom, går de derfor alltid grundig til verks.
– Vi baserer oss på velkjente modeller og metoder, men det som virkelig skiller oss fra mange andre, er Mallings samlede eiendomskompetanse. Vi er et komplett eiendomshus, noe som både gir oss direkte tilgang til oppdaterte markedsdata, men som også betyr at vi kontinuerlig tar pulsen på utviklingen i markedet, sier Staubo Boasson.
Andreas Staubo Boasson og Ole Thomas Sekkenes Hamre
Hva er mulighetene og begrensningene?
Hva er det så som påvirker en eiendoms potensial? Det varier selvsagt alt etter hvor den aktuelle eiendommen befinner seg, men avhenger i stor grad av som er regulatorisk og kommersielt mulig.
– For å kartlegge dette er det viktig å se forbi dagens bruk av eiendommen. Selv om det foreligger en gjeldende reguleringsplan for tomten eller eiendommen, må man i slike prosesser se forbi denne og se på hvilke grep som har størst verdipotensial, sier Staubo Boasson.
En omregulering kan derfor være en farbar vei, dersom dette er regulatorisk mulig og beliggenhet, kostnadsbilde og verdipotensialet er til stede. Hva som er kommersielt mulig, men ikke minst smart, å utvikle er et av de mest sentrale spørsmålene man i en slik strategisk prosess forsøker å belyse.
– I slike sammenhenger må man ofte ha lange briller. Det er ikke sikkert at det som etterspørres i dag er det samme som markedet vil ha når prosjektet er ferdig, sier Staubo Boasson.
Les også; Fremtidens logistikk i fokus når leietakere og gårdeiere deler sine tanker
Et strategisk styringsverktøy
En sentral del av vurderingen innebærer å utarbeide gode kostnadskalkyler for aktuelle utviklingsalternativer. Kalkylen skal i størst mulig grad inkludere alle relevante kostnader knyttet til oppføringen av de ulike prosjektalternativene.
– En av utfordringene med slike prosesser, er at alle kalkyler kan påvirkes av hva som skjer rundt oss. Vi har de siste årene fått kjenne på kroppen hva krig og uro i verden bringer med seg av ulike makroøkonomiske konsekvenser som stigende renter, økte byggekostnader og svakere krone. Dette er alle faktorer som kan påvirke både kostnadene og verdiene til et utviklingsprosjekt, sier Staubo Boasson.
Den analytiske tilnærmingen til verdivurderinger gjør den også godt egnet som verktøy i strategiske beslutningsprosesser. Ved å utarbeide ulike scenario- og lønnsomhetsanalyser synliggjøres nemlig det kommersielle mulighetsrommet for en eiendom.
– I korte trekk handler dette om å kartlegge sannsynlige scenarier for en eiendom og simulere disse basert på flere sett med forutsetninger. Målet med analysen er å finne den beste strategien for utviklingen av eiendommen med best forhold mellom avkastning og risiko. Vurderingene og analysene danner slik grunnlaget for en utviklingsprosess og benyttes ofte som verktøy for å kvalitetssikre og utvikle en investeringsstrategi, sier Staubo Boasson.
Last ned; Din guide til verdivurdering og strategisk analyse av næringseiendom
