I Malling tror vi på å levere kvalitetsinnhold som ikke bare informerer, men også inspirerer til refleksjon og diskusjon innenfor eiendomsbransjen. Derfor benytter vi oss av erfarne eksterne journalister, i tillegg til våre interne eksperter, til å produsere informativt, engasjerende og relevant innhold for deg som er interessert i eiendom. Vårt mål er å gi deg innsikt og perspektiver som hjelper deg i dine beslutninger.
Å leie ut til offentlige leietakere kan være lukrativt, men bare dersom det gjøres riktig. Gjort feil, så risikerer man ikke bare å sitte igjen med en betydelig MVA-regning, men også reduserte eiendomsverdier.
– Lange kontrakter, lav risiko og stabile leietakere. Å leie ut næringseiendom til offentlige eller ideelle aktører kan i utgangspunktet høres lukrativt ut. Det mange imidlertid overser, er omfanget av de økonomiske konsekvensene ved at man ikke har fradragsrett på merverdiavgift ved utleie til slike leietakere, sier analytiker hos Mallings avdeling for Verdivurdering, strategi og analyse, Lars Wiken.
Alt annet enn rett frem
Når leietakeren er unntatt merverdiavgift, noe blant annet ofte gjelder helseforetak, utdanningsinstitusjoner og statlige etater, kan utleier potensielt sitte igjen med en stor MVA-regning. Dette skyldes at man ved å leie ut til MVA-fritatte leietakere ikke får MVA-fradrag på gjennomførte investeringer og løpende drift, noe som øker de reelle kostnadene betydelig. For å unngå dette er det vanlig med en leiekompensasjon.
– MVA-kompensasjonen handler enkelt fortalt om å sikre at utleier ikke taper penger på å leie ut til virksomheter som ikke er MVA-pliktige, men også om at leietakeren ikke blir ilagt urimelig leie som følge av deres MVA-situasjon, sier Wiken. Dette justeres gjennom et påslag på leien som skal dekke det reelle tapet utleier har ved manglende fradrag for inngående merverdiavgift på drifts- og investeringskostnader.
– Det høres kanskje ikke så komplisert ut, men å komme frem til en korrekt kompensasjon er ofte en krevende øvelse. Det er alt annet enn rett fram, sier Wiken.
Les også: Mange undervurderer effekten av det sykliske investeringsbehovet
Kan få store konsekvenser
En av de vanlige misforståelsene knyttet til MVA-kompensasjon, er at den kun er begrenset til selve MVA-satsen på 25 prosent.
– Det stemmer ikke. Det handler nemlig ikke om satsen, men om helheten i kostnadene, enten det er driftskostnader eller prosjektkostnader. Det er derfor mange faktorer som påvirker hvor høy kompensasjonen bør være, sier Wiken. Faktorer som må vurderes er derfor alt fra leiekontraktens lengde, KPI-reguleringer, investeringsnivå, skatteeffekter og ikke minst, den mulige verdiøkningen ved å ha en offentlig aktør i bygget.
– MVA-kompensasjonen er derfor ikke bare en direkte «refusjon» av avgift, det er en økonomisk tilpasning som skal gjøre utleier økonomisk nøytral, sier Wiken. En feilvurdering av MVA-kompensasjonen kan ifølge Wiken få store konsekvenser for gårdeier.
– Å signere en 15-år lang leiekontrakt med en statlig leietaker høres jo i utgangspunktet svært lukrativt ut, men uten riktig MVA-kompensasjon kan kontrakten ende opp med å koste mer enn den smaker. Kontrakten kan til syvende og sist trekke eiendommens verdi betydelig ned, sier Wiken.
Les også: Selv byens beste bygg kan ha et uforløst potensial
Ofte snakk om betydelige beløp
Ved store investeringer, som for eksempel nybygg, totalrehabilitering eller spesialtilpasninger, kan kompensasjonen være betydelig.
– Siden tapet av MVA-fradraget påvirker både investering og drift, og fordi kompensasjonen må dekke hele tapet over tid (diskontert til nåverdi, red.anm.), kan den nødvendige kompensasjonen fort overstige 25 prosent av selve investeringsbeløpet. I enkelte tilfeller kan kompensasjonen til og med nærme seg nivået på grunnleien, sier Wiken. Faktorer som manglende fremtidig fleksibilitet i lokalene, redusert kontantstrøm etter skatt og høyere finansieringskostnader, driver ofte størrelsen på kompensasjonen ytterligere opp.
– Målet er uansett det det samme, nemlig at utleier oppnår lik lønnsomhet som ved utleie til en MVA-pliktig leietaker, sier Wiken. Han understreker at dette normalt sett er utgangspunktet, men forteller at de til tider ser tilfeller hvor, både utleiere og leietakere, gjennom kompliserte kontraktstrukturer med MVA-kompensasjoner forsøker å utnytte dette til egen vinning slik at de oppnår en høyere nåverdi av fremtidige kontantstrømmer og dermed høyere lønnsomhet.
– Med gode modeller kan dette avdekkes og endres til en «rettferdig» og «korrekt» løsning, sier Wiken.
Les også: Er leieprisen markedsmessig korrekt?
Påvirker eiendomsverdiene
Det kan være utfordrende å finne ut hvordan MVA-kompensasjonen direkte påvirker beregningen av en eiendoms verdi. Dette er blant annet knyttet til hvordan leiebeløp fremstilles. Det er nemlig ikke uvanlig at MVA-kompensasjonen «bakes inn» i leiebeløpet og dermed ikke vises eksplisitt i en leietakerliste.
– I disse tilfellene er det avgjørende og ha et forhold til størrelsen på kompensasjonen for å fastsette et markedsmessig leienivå. I et verdsettelsesperspektiv vil dette kunne utgjøre betydelige verdier, særlig i lav-yield-segmenter med høy «gearing»-effekt, sier Wiken. Han viser til et enkelt eksempel, hvor man ved å «yielde» en prime eiendom på 5 000 kvadratmeter kan få helt forskjellige verdiutfall. Vi estimerer eiendommens yield til 4,5 prosent og eierkostnadene er satt til 5 prosent. Dersom man deretter antar at grunnleien er 4 000 NOK/kvm, så vil man med en samlet MVA-kompensasjon på 30 prosent på toppen av grunnleien, få en totalleie på 5 200 NOK/kvm.
– Ved å feilaktig yielde totalleien på 5 200 NOK/kvm, så vil man regne seg fram til en eiendomsverdi som, naturlig nok, er 30 prosent høyere enn dersom man benytter den faktiske grunnleien. Denne enkle regnefeilen har en samlet verdi på hele 130 millioner kroner i vårt forenklede eksempel, sier Wiken.
Les også: Er «yield» bransjens mest misforståtte begrep?
Suksess og skuffelse?
Mallings erfaringer med MVA-kompensasjon, viser at dette er et fagområde som krever innsikt, nøyaktige beregninger og strategisk forståelse. Derfor bør man alltid sikre seg kompetent rådgivning før leiekontrakter inngås eller investeringer gjennomføres.
– Ofte kan riktig håndtert MVA-kompensasjon utgjøre forskjellen på et lønnsomt prosjekt og en økonomisk nedtur og skuffelse, avslutter Wiken.
Les også: En nødvendig motvekt til enighet og ukritisk optimisme
Optimaliser dine eiendomsbeslutninger – Last ned vår nye e-bok!
Enten du navigerer i dagens eiendomsmarked eller planlegger for fremtidig vekst, gir e-boken "Verdivurdering og strategisk eiendomsanalyse" deg den essensielle kunnskapen og de praktiske verktøyene du trenger for å ta informerte og strategisk kloke beslutninger. Last den ned i dag og dra nytte av ekspertisen fra Malling for å optimalisere dine eiendomsinvesteringer og prosjekter.
