I Malling tror vi på å levere kvalitetsinnhold som ikke bare informerer, men også inspirerer til refleksjon og diskusjon innenfor eiendomsbransjen. Derfor benytter vi oss av erfarne eksterne journalister, i tillegg til våre interne eksperter, til å produsere informativt, engasjerende og relevant innhold for deg som er interessert i eiendom. Vårt mål er å gi deg innsikt og perspektiver som hjelper deg i dine beslutninger.
«Alle» som jobber i eiendomsbransjen har et forhold til ordet, men sannheten er også at det kanskje er et av bransjens mest misforståtte begrep.
– Som verdivurderere opplever vi at overraskende mange misforstår yield-begrepet, sier analytiker og verdivurderer hos Malling, Torstein Dybvad Haugdal.
Et forenklet øyeblikksbilde
«Alle» med litt fartstid i eiendomsbransjen, har kommet over, eller i et minste hørt om, begrepet «yield». Mange har en formening og en forståelse av innholdet i begrepet, men ulike definisjoner og tolkninger kan likevel gjøre det utfordrende å forstå hva som egentlig menes når noen refererer til «yield». Derfor er det innledningsvis på sin plass med en liten avklaring.
– Når man snakker om «yield» innen eiendom, viser man til forholdet mellom eiendommens årlige leieinntekter og verdien av eiendommen. Yield gir et forenklet øyeblikksbilde av den forventede direkteavkastningen på eiendommen, sier Haugdal.
Dette øyeblikksbildet kan altså gi en indikasjon på hva en eiendom kan være verdt.
– Men det er viktig å være klar over at for en mer presis og korrekt vurdering, så er det nødvendig å gå betydelig mer i dybden, påpeker Haugdal.
Bare et supplement
Dersom vi tar en fot ut av eiendomsbransjen og kikker på hvordan verdivurderinger foregår ved verdsettelse av selskaper, så er det ofte slik at analytikerne benytter seg av multippelanalyser. Analysene gjør det mulig å sammenligne like selskaper i samme bransje. «Like selskaper» betyr at de har en noenlunde lik kapitalstruktur og de samme vekstambisjonene. Et eksempel på en slik multippel er P/E (Price/Earnings), hvor selskaper prises til en multippel av årlig inntjening.
– Det er imidlertid viktig å merke seg at denne multipelen sjelden benyttes alene, men brukes som et supplement for å støtte opp om en grundigere aksjeanalyse, sier Haugdal.
Vender vi igjen blikket mot eiendom, så benyttes ofte den inverse formelen, altså E/P (Earnings/Price) som er det vi refererer til som «yield».
– I tillegg til årlig avkastning, skal formelen også reflektere alternativkostnaden ved å investere i eiendom, forventningene til leieprisvekst, samt risikoen forbundet med den aktuelle eiendomseksponeringen, sier Torstein Dybvad Haugdal.
Blir for enkelt
Når eiendomsanalytikere rapporterer om yielden for et område, så er det svært viktig å være klar over at det da er snakk om generaliseringer, basert på en rekke forutsetninger. Ser vi for eksempel på de beste eiendommene i Oslos mest sentrale kontorområder, så estimerer Mallings analytikere dette nå til en yield på 4,50 prosent.
– I slike sammenhenger vurderer man en hypotetisk eiendom med forutsetninger om standard, markedsmessige kontrakter med en viss lengde og motpart, samt normaliserte driftskostnader. Dette gjør man for å få et mål og et tall på markedets «puls» og prising i form av direkteavkastning det neste året. Yield-beregningen gir dermed ikke nødvendigvis et realistisk bilde av alle, eller spesifikke eiendommer i det samme området, sier Haugdal.
Han utdyper og forteller at for det første, så viser en netto yield kun direkteavkastning justert for sjablongmessige faste eierkostnader. Ekstraordinære driftskostnader og investeringer er ikke trukket fra. For å få et riktig bilde av hvilken avkastning gårdeieren mottar over tid i sin eierperiode er det derfor nødvendig å justere for nødvendige investeringer for å opprettholde inntektsstrømmen, sykliske kostander ved leietakerskifte og tap av inntekt ved ledighet. Langsiktig avkastning kan dermed avvike fra yielden. Den hensyntar heller ikke verdivekst i eierperioden. Netto yield gir fra et generelt markedsnivå i beste fall bare en indikasjon av eiendommens verdi.
– Det er også viktig å ta høyde for at ulike aktører har ulik evne til å forvalte en eiendom. Fradraget for eierkostnader kan variere i beregning av netto yield, avhengig av hvor kostnadseffektiv en spesifikk eier er i forvaltningen av eiendommen. Men netto yield gir altså ingen direkte forklaring på nødvendig innsikt i eventuelle vedlikeholdsetterslep eller øvrige investeringsbehov som kan påvirke eiendommens avkastning og verdi på lang sikt, sier Haugdal. Ettersom markedsstandard for yield stort sett er basert på leieinntekter med KPI-justering, er yielden som oftest implisitt nærmere et realavkastningskrav enn et nominelt avkastningsmål som renter og ander størrelser normalt benevnes i.
Han poengterer også at yieldbegrepet er statisk og tar for gitt at den løpende leieinntekten er markedsmessig. Det justeres således ikke for faktorer som låste, ugunstige leiekontrakter eller potensialet for å justere leieinntektene ved en reforhandling, ei heller muligheter for å utvide arealer i eller i tilknytning til leieobjektet. Det er også vanlig med en diskusjon av hvordan eventuelt ledige arealer behandles i en yieldberegning.
– Dersom man ikke vurderer de faktiske forholdene rundt leieavtalene, vil dette kunne gi et misvisende bilde av eiendommens markedsverdi gjennom en forenklet vurdering av verdi gjennom yield, sier Haugdal.
Les også denne bloggen fra vår Seniorøkonom Jon Mjølhus om beregning av avkastningskrav
Yield alene er ikke nok
Det finnes med andre ord flere svakheter ved yieldbegrepet. «Yielden» slik den brukes i det norske markedet i sin forenklede form, er et godt støtteverktøy for å se verdiutvikling på eiendom generelt, men på samme måte som for aksjeselskaper, så er yield alene ikke en god nok metodikk for å estimere verdien av en spesifikk eiendom. En grundig kontantstrømanalyse, for å illustrere de langsiktige virkningene av svingninger i kontantstrømmene knyttet til eiendommen, vil alltid gi et mer riktig bilde.
– Det er også viktig å påpeke at det å stole blindt på yielden er en overforenkling som fremmer et kortsiktig fokus. Dette skyldes at yielden i stor grad baseres på nåværende kontraktsmessig inntjening nærmeste året og ikke tar hensyn til fremtidige endringer i leieinntekter og kostnader, eller muligheter for å øke inntjeningen som følge av nye investeringsmuligheter på eiendommen. For å få en helhetlig vurdering av markedsverdi er det nødvendig å ta høyde for fremtidige muligheter og risikofaktorer som påvirker eiendommens langsiktige kontantstrøm og markedsverdi, sier Haugdal.
Våre kvartalsvise yieldundersøkelse finner du i vårt rapportarkiv
For å lære mer om vår metodikk for verdsettelse av næringseiendom – last ned vår e-bok her.