Mange undervurderer effekten av det sykliske investeringsbehovet

Sykliske investeringer. Merk deg begrepet. Det har nemlig betydelig effekt på eiendomsverdiene, men overraskende mange undervurderer likevel effekten av disse kostnadene.

– I vår rolle som verdivurderere forsøker vi å sette oss i skoene til aktuelle investorer. Dette er en krevende øvelse, og spesielt utfordrende blir det når vi opplever at mange tar lett på det fremtidige investeringsbehovet. De aller fleste har et forhold til løpende eierkostnader, men størrelsen på og effekten av investeringene som må til for å opprettholde inntektene over tid, undervurderes eller ignoreres veldig ofte, sier senioranalytiker hos Malling, Sondre Skavern. 

Les også: En nødvendig motvekt til enighet og ukritisk optimisme

Tas alt for lett på

Et grunnleggende element i verdsettelsesfaget, er å beregne dagens verdi på et eiendomsobjekt basert på den netto kontantstrømmen som det aktuelle objektet er forventet å skape i fremtiden. Netto kontantstrøm er enkelt forklart summen av penger inn, minus summen av penger ut. For næringseiendommer er inntektssiden den klart største driveren i kontantstrømmene og fokuset på inntekter blir dermed ikke mindre. 

– Samtidig er det likevel slik at man ikke kan hoppe bukk over investeringsbehovet og kostnader knyttet til det forutsatte inntektspotensialet når man skal estimere fremtidige kontantstrømmer. Vår erfaring i møte med en del kunder tilsier likevel at det er bred aksept for å behandle disse størrelsene på et relativt overordnet nivå. Eierkostnader og investeringer behandles og tas etter vår oppfatning alt for lett på, sier Skavern. 

Les også: Er leieprisen markedsmessig korrekt?

Feilaktig sannhet

Han forteller at de skiller mellom løpende eierkostnader og sykliske investeringsbehovet. De løpende eierkostnadene er en del av de daglige driftskostnadene, som for eksempel kostnader knyttet til driftspersonell, forsikring, forretningsførsel, kommunale avgifter og eiendomsskatt. 
I næringseiendomsmarkedet virker det å ha etablert seg en felles forståelse for at kostnadene forbundet med å eie en eiendom bare utgjør mellom fem og ti prosent av de samlede leieinntektene i beregningen av avkastning, selv om mange også innrømmer at det er for lavt.
– I seg selv er dette sjablongmessige anslaget ofte for lavt, men bildet blir ikke noe bedre av at man i tillegg ikke tar høyde for de investeringene som må til for en langsiktig opprettholdelse av inntektene som er antatt å vare inn i «evigheten», sier Skavern. Resultatet av at investorene i bransjen opererer med for lav eierkostnad er at avkastningen reelt sett er lavere enn yieldnivåene som markedet omtaler skulle tilsi. Her kommer vi fort til en diskusjon om yield og avkastningskrav. 

Les også: Avkastningskrav mellom himmel og hav

Kan fort koste dyrt

De sykliske investeringskostnadene er ofte større oppgraderinger som kommer i forbindelse med flytteprosesser og kontraktsutløp. Selv arealer med en relativt god standard, vil være gjenstand for betydelige investeringer og slike investeringer kan inntreffe oftere enn man tror, og er heller ikke uvanlig ved forlengelser av eksisterende leieforhold. 

– Dette medfører ikke bare kostnader knyttet til en konkret oppgradering og tilpasning til ny leietaker, det koster også gjennom bortfall av leieinntekter. Vi har den senere tiden sett at slike tilpasningsprosesser kan koste bortimot like mye som å bygge nytt. Effekten av disse investeringene kan derfor ikke overdrives, sier Skavern. Leietakere som har kontraktsutløp og ønsker å bli værende i lokalene kan ofte også komme med krav om investeringer i arealene som betingelse for en forlengelse i en ny periode.

Han forteller at Mallings erfaringer er at upresise estimater ofte «korrigeres» ved å justere avkastningskravet i den retningen man trenger for å få et «riktig» svar. Vi ser eksempelvis dette når vi analyserer historiske transaksjoner og gjenværende vektet leietid på kontrakter: Markedsmessig yield synker ved lang gjenværende kontraktslengde, dvs. at det er lenge til forventede kostnader påvirker kontantstrømmene. Han viser til Finanstilsynet som uttalte i en rapport at de «ikke er kjent med en god metodikk for justering av avkastningskravet for eiendomsspesifikke forhold.» 

– Vi har i stor grad samme oppfatning som Finanstilsynet og mener at både det sykliske investeringsbehovet og de løpende eierkostnadene i størst mulig grad bør korrigeres i kontantstrømmen til den enkelte eiendom. Avkastningskravet bør videre justeres for usikkerheten/sannsynlig avvik i kontantstrømmen, ikke kostnader som må forventes, sier Skavern.

Les også: Selv byens beste bygg kan ha et uforløst potensial

Betyr det egentlig noe? 

Som vi innledet artikkelen med, så er verdivurdererens rollen å sette seg i skoene til en investor. Utfordringen er å definere riktig markedsverdi når «alle» velger å hoppe bukk over sentrale faktorer i beregningene. 

– Når eierkostnadene estimeres sjablongmessig og bevisst feil, så påvirker dette oppnåelig avkastning betydelig. Med mer erfaringsbaserte kostnader og markedsmessige verdier, vil direkteavkastningen i eiendom ofte være lavere enn mange kanskje tror. For lave kostnadsanslag vil også kunne gi et uriktig bilde av eiendomsverdiene ved ukritisk sammenligning av yieldnivåer, noe som er uheldig og kan forvirre markedet. Som en seriøs aktør er det viktig for oss å levere solide verdivurderinger, hvor alle faktorer er grundig analysert, hensyntatt og beskrevet. Her spiller vi på eiendomshusets samlede erfaringsgrunnlag og kompetanse. Dette sikrer god etterprøvbarhet og fleksibilitet i analyser og gir andre en forståelse av det markedssyn som ligger til grunn ved verdsettelsen, sier Skavern. 

Les mer om dette i vår siste e-bok om verdivurderinger

Ta kontakt og les mer om vår avdeling for Verdivurdering, strategi og rådgivning her