Er leieprisen markedsmessig korrekt?

Leieinntektene er gårdeiers primære inntektskilde og de er derfor avgjørende for eiendomsselskapets økonomi. Leienivået er også den viktigste verdidriveren for næringseiendom og derfor også gjerne et sentralt tema i diskusjoner. Så hvordan vet du at du faktisk får riktig betalt?

– Hva som er riktig leiepris kan av og til være krevende å finne ut av og vi ser ofte leiepriser som ligger under det vi vurderer som riktig markedsleie i det aktuelle området, sier analytiker hos Mallings avdeling for Verdivurdering, strategi og rådgivning, Lars Løf Wiken. 

I et marked med leieprisvekst som over tid overgår årlig KPI, som har vært tilfelle for en rekke eiendomssegment de siste årene, vil de løpende leiene ligge under hva som anses som markedsleie. – Altså vil det være et potensielt stort gap mellom løpende leie og markedsleie som videre innebærer en vesentlig oppside ved reforhandling av kontrakter, fortsetter Wiken. 

Les mer om utviklingen i markedet for næringseiendom i våre markedsrapporter 

Men hva er riktig markedsleie?

Markedsleie defineres som den leieprisen en næringseiendom forventes å oppnå i et åpent og fritt marked under normale forhold, basert på en avtale mellom en villig utleier og en villig leietaker, uten press fra noen av partene (armlengdes avstand). Selv om definisjonen er presis, kan begrepets faktiske innhold være svært tøyelig. 
– Leieprisen påvirker både gårdeier og leietaker i stor grad, og hva som er riktig markedsleie, er derfor et tema som ofte danner grunnlag for både diskusjon og uenighet, sier Wiken. 

Markedsleie-begrepet er mye diskutert. Les også denne gjestekommentaren: 
https://blogg.malling.no/markedsleiedefinisjonen-dekker-ikke-den-kompliserte-virkeligheten

Derfor benyttes Malling ofte som en uavhengig rådgiver for å definere hva vi mener er riktig leienivå for et aktuelt lokale. I slike leieprisvurderinger, samarbeider Mallings verdivurdere alltid med flere av de andre fagavdelingene i selskapet. 

– Markedsrapportene til vår analyseavdeling angir typiske leieprisnivåer både for geografiske områder og eiendomssegmenter. Disse rapportene gir en god pekepinn for aktuelle leienivåer, mens våre utleiemeglere fungerer som sparringpartner og bistår med dagsaktuelle leienivåer for tilsvarende lokaler i det samme området. Ofte er Mallings utleiemeglere også med oss på befaring på den aktuelle eiendommen for å vurdere arealenes attraktivitet når vi utfører slike oppdrag, sier Wiken. 

Vil du høyere leiepriser? Les hvordan ny fasade ga økt markedsverdi: 

Benyttes av både leietakere og gårdeiere

Hva som til syvende og sist avgjør hva som er riktig markedsleie, avhenger av en rekke forhold. Hvordan er tilstanden til lokalene, hva sier kontrakten, og hvor stort er fellesarealpåslaget? I tillegg spiller selvsagt eventuelle investeringer inn leieprisen. 
– Summen av alle faktorene avgjør den endelige markedsleien, sier Wiken. 

Slike leieprisvurderinger etterspørres i en rekke tilfeller, og er blant annet vanlig dersom en leietaker ønsker å utøve en avtalt opsjon til å forlenge leieforholdet. I kontrakten står det gjerne at leien ved en slik forlengelse skal justeres til et markedsmessig nivå. 
– De ønsker da bistand til å både definere og eventuelt bekrefte hva som er riktig markedsleie, sier Wiken. 

Leieprisvurderinger spiller også en viktig rolle i verdivurderinger og lønnsomhetsanalyser, både i forbindelse med rehabiliteringsprosjekter og nybygg. 
– Vi vurderer da leiepris i forhold til ulike scenarier og hvilket potensial som finnes for økt markedsleie. Våre uavhengige vurderinger av hva som er riktig markedsleie brukes av både av leietakere og gårdeiere for å fastsette leienivået. Det kan være ved reforhandlinger, nybygg, leieopsjoner, utvidelser, oppgraderinger og kombinasjoner av de nevnte, sier Wiken. 

Last ned vår e-bok om strategisk eiendomsanalyse her;

Leieprisvurdering er aktuelt i en rekke tilfeller, blant annet:

• I verdivurdering og strategiske lønnsomhetsanalyser 
• Ved fastsettelse av markedsleie i forbindelse med utvikling av nybygg og/eller rehabiliterte lokaler
• Ved reforhandlinger av leieforhold
• Ved fastsettelse av leie i konsernforhold
• Ved utøvelse av forlengelsesopsjoner
• Situasjoner hvor partene trenger en uavhengig vurdering av riktig markedsleie som følge av kontraktsbetingelser eller manglende kontrakter

BESØK også VÅRT DIGITALE KUNNSKAPS-BIBLIOTEK