Ny fasade ga økt markedsverdi og høyere leiepriser

Mens Vika de siste ti årene har blitt et av Oslos fineste strøk, sto Dronning Mauds gate 15 ut som et av de mindre moderne byggene i området. Nå har fasaden blitt pusset opp og eiendommen viser frem sitt fulle potensial. 

Kontorbygget i Dronning Mauds gate 15 i Vika i Oslo ble bygget sent på 70-tallet, og var på den tiden et moderne bygg – faktisk et av de første i Norge tilrettelagt for åpent kontorlandskap. Siden den gang har Vika blitt et av de mer attraktive strøkene i Oslo, med mange moderne og eksklusive kontorbygg. 

Mellom 2016-2019 ble bygget rehabilitert på innsiden, men fasaden var stadig den opprinnelige, og bygget skilte seg ut med et litt negativt fortegn blant nabobyggene. 

– Dronning Mauds gate 15 holdt ikke standarden man forventer på så sentrale eiendommer i disse dager. Miljømessig og estetisk var fasadene langt under norm med store varmetap, dårlige u-verdier og oppvarming med panelovner. De gamle aluminiumsplatene var falmede og solavskjermingen på hell. I tillegg var det lite naturlig lys og ikke ideelle arbeidsforhold, forteller prosjektleder og partner i Malling & Co eiendomsutvikling, Frode Seglem.  

Tok grep umiddelbart 

I 2019 ble mesteparten av bygget kjøpt av Nordea Liv Eiendom. De så potensialet i bygget, men så også at fasaden behøvde å fornyes. Derfor de spurte Malling & Co, som holder til i bygget, om å lede prosjektet i tett samarbeid med entreprenør, AF. 

– Vi så at vi måtte gjøre noe med fasaden da vi tok over bygget. Man må ha et moderne, miljøsertifisert og pent bygg for å øke markedsverdien til noe som matcher nabobyggene, sier asset manager i Nordea Liv, Harald Heid. 

Les også: Økte leieinntekter etter rehabiliteringen av Stortingsgaten 30

– Malling & Co forvalter bygget for oss, så det var naturlig å spørre dem om å lede oppussingsprosjektet også. Vi har samarbeidet om eiendommer i Bergen tidligere, så vi kjenner til kompetansen deres, og visste vi ville få en pålitelig prosjektleder, sier Heid. 

Mer naturlig lys 

Nå er fasaden totalrenovert, og glir bedre inn blant de moderne nabobyggene i Vika. De relativt små vinduene fra 70-tallet er slått sammen to og to, og utvidet i høyden. Det gjør at kontorlokalene får inn mye mer naturlig lys.  

Fordi bygget har relativt lave etasjehøyder sammenlignet med moderne bygg, går vinduene forbi etasjebjelkene.  

– Det visker ut den negative effekten lave etasjer har, og gjør at vi får dagslys inn fra en ekstra skrå vinkel, forteller Seglem. 

Byantikvaren var involvert i oppussingen og satt krav til det estetiske uttrykket på bygget. Et av kravene var å opprettholde de horisontale linjene i byggets opprinnelige fasade.

Les også: Totalrenoverte ærverdig bygård på Egertorget til standard som er beliggenheten verdig 

Materialet som nå bekler bygget, heter Anthra Zinc. Det er et materiale som er mer levende enn lakkerte aluminiumsplater som ble mye brukt tidligere. 

– Anthra Zinc vil gjøre at bygget eldes med verdighet. Det vil bare bli finere og finere ettersom tiden går. Dessuten er materialet tilnærmet fullstendig miljøvennlig. I Frankrike har de en resirkuleringsgrad av Anthra Zinc på 98-99 prosent, forteller Seglem. 

Pusset opp med leietakere i bygget 

Det er mange virksomheter som holder til i Dronning Mauds gate 15. Hele fornyingen av fasaden er utført med folk på jobb i bygget. Bygget er todelt, og for å forstyrre arbeidsdagen for så få som mulig av gangen, ble bygget pusset opp halvdel for halvdel. 

– Vi «evakuerte» halvdelen som ble pusset opp og fant eksterne midlertidige kontorer for de som jobbet i den aktuelle halvdelen, forklarer Seglem.

Dessverre kommer man ikke unna at oppussingsarbeid tidvis støyer mye. Derfor ble det lagt ganske strenge restriksjoner på entreprenøren og håndverkerne. Blant annet skulle ikke spesielt støyende arbeid utføres i alminnelig kontortid, mellom klokken 09-15. Det er boliger i området, så natten kunne heller ikke brukes til boring og annet støyende arbeid. 

– Mange synes nok det var typisk at vi startet med det støyende arbeidet omtrent samtidig som landet åpnet opp etter den første runden med hjemmekontor og restriksjoner i forbindelse med pandemien i 2020. «Heldigvis» ble det ny lockdown, og folk måtte jobbe hjemmefra igjen ikke lenge etter, sier Seglem. 

– Jeg synes Malling & Co har vært veldig profesjonelle i denne prosessen. De har vært flinke til å følge opp og holde kommunikasjonen med leietakerne. Det er ikke lett å skifte fasade på et bygg som er i bruk. All ære til Malling & Co for måten de har løst dette oppdraget på, sier Heid. 

Forbedrede arbeidsforhold og høyere leiepriser 

Resultatet er en påkostet fasade som ikke lenger skiller seg ut som et umoderne bygg blant eksklusive naboer. I tillegg til den estetiske forvandlingen, har det også blitt tatt miljømessige grep. 

I stedet for elektrisk oppvarming, er det nå lagt fjernvarme langs fasaden. I tillegg er ventilasjonsanlegget justert, slik at leietakerne i bygget har bedre kontroll på varme, kulde og tilluft i kontorene sine. 

Les også: Slik økte vi verdien på eiendommen med 290 millioner

– Fasadeutskiftningen var ikke bare nødvendig for å heve verdien på eiendommen. Det var også svært viktig for Nordea Liv Eiendoms miljøprofil. Alle grepene har dessuten gjort arbeidsforholdene for oss som sitter i bygget mye bedre. Ikke minst har vi fått et bygg vi er stolte av å jobbe i. Vikas stygge andunge har blitt en svane, slår Seglem fast. 

For Nordea Livs del betyr den nye fasaden og miljøgrepene som er gjort høyere inntekter fra leietakerne sine. 

– Nå som bygget matcher resten av området, får vi også leieinntekter om står i stil med det naboene får. Det er vi naturligvis veldig fornøyd med, sier Heid i Nordea Liv. 

BESØK VÅRT DIGITALE KUNNSKAPS-BIBLIOTEK

Her finner du e-bøker med tips og råd innenfor:

• Eiendomsutvikling
• Investeringer i næringseiendom
• PropTech
• Næringsmegling
• Leietakertilfredshet
• Energi- og miljø
• Valg av kontorlokaler
• Forvaltning av næringseiendom