HVOR SKAL MARKEDET NÅ?

Analyseavdelingen i Eiendomshuset Malling & Co presenterte 17. november 2022 sin ferske markedsrapport for næringseiendom. Hovedsalen i Vika kino ble fylt til randen med oppmøtte som ønsket å få med seg den siste utviklingen i markedet.

Markedsrapporten oppsummerer som vanlig utviklingen i markedet for næringseiendom det siste året, og kommenterer forventninger til leie- og transaksjonsmarkedet de neste årene. Denne gangen hadde vi gleden av å ha med Mike Barnes, Associate Director, Commercial Research, fra vår internasjonale alliansepartner Savills som gjesteforeleser til å ta oss gjennom situasjonsbildet og fremtidsutsikter i det europeiske markedet for næringseiendom. 

Markedet for næringseiendom er mer usikkert enn normalt og de ledende makroøkonomiske miljøene advarer om tøffere tider fremover. Dette kommer frem i prognosene vi ser fra både Norges Bank og SSB hvor anslaget for videre BNP-vekst er betydelig nedjustert i henholdsvis konjunkturtendensene utgitt i september og i pengepolitisk rapport (PPR) 3/22. I dette frokostseminaret la vi derfor ekstra vekt på det makroøkonomiske, der hvor avtrykket fra skoen i større grad enn før presser på for hvor vi skal og når vi når frem.

LES OGSÅ: Scandinavian Market Update

KOMMER IKKE UTENOM INFLASJONSUTSIKTENE

Som i økonomien generelt er det den tiltagende inflasjonen vi har erfart som ble et viktig tema også i vårt frokostseminar. I prat med andre avdelinger på huset, og også eksternt, har vi stadig blitt spurt om når inflasjonsveksten vil avta og dermed også rentehevingene som legger et lokk på økonomien. Et eksakt tidspunkt viser seg vanskelig å komme med, men når vi bryter ned de viktigste inflasjonsdriverne ser vi få tegn til at disse vil avta i de første månedene av 2023. ‘Elektrisitet med nettleie’ vil trolig dra inflasjonen ned i de siste to månedene av 2022 med bakgrunn i at strømstøtten ikke ble implementert i husholdningers strømregning før i midten av desember 2021, før de stadig høye energiprisene igjen kan trekke inflasjonen i «feil» retning på nyåret, særlig om temperaturen faller. ‘Matvarer og alkoholfrie drikkevarer’ er ventet å stige videre, og merk at nye prisendringer trer i kraft den 1. februar. Kanskje mer oppsiktsvekkende er ‘Betalt og beregnet husleie’, med 18 % vekting basert på forbruk i 2021, som historisk endrer seg mest i januar og kan gjøre et betydelig hopp som følge av KPI-justeringen på leieavtalene.

Arbeidsmarkedet har strammet seg til gjennom 2022 med antall sysselsatte over pre-pandemisk veksttrend. Arbeidsledigheten, målt både fra AKU og NAV, er på et lavere nivå enn vi har sett det siste tiåret. Temperaturen i økonomien, fremstilt i Norges Bank’s produksjonsgap, er særdeles het og et godt stykke over null-punktet sentralbanken styrer etter. I tillegg til ovennevnte inflasjonsutsikter er nettopp det stramme arbeidsmarkedet en faktor som bidrar til at vi ikke kommer til å se sentralbanken trekke i rentebremsen med det første, noe som er dårlige nyheter for flere aktører innen næringseiendom.

Noe som derimot er gode nyheter, er at realrenten (beregnet som 3M NIBOR – 3-kvartalers sentrert snitt av KPI-JAE) er ventet å være negativ en god stund til. Rettere sagt frem mot slutten av 2024, etter Norges Bank’s beregninger, hjulpet av høy inflasjon som en motvekt til de høye rentenivåene vi nå ser. Hvorvidt dette estimatet holder seg er fortsatt usikkert, all den tid forwardrentene på swap’ene holder seg på høye nivåer.

LEIEPRISVEKSTEN NÅDD TOPPEN?

Leieprisveksten på kontorlokaler i Stor-Oslo har vært forrykende, spesielt fra og med sommeren 2021, og tall fra Arealstatistikk for Q3 indikerte at veksten ikke har avtatt. Vi frykter derimot at mye av den ventede leieprisveksten vi tidligere har spådd allerede er blitt absorbert eller at det blir å forløpe seg i dette kvartalet. Leieprisveksten i klyngene vi dekker er fremover anslått på et mer moderat nivå i de aller fleste områdene i Stor-Oslo. Også aktiviteten i leiemarkedet forventes å bli noe roligere i tiden som kommer med et noe slakere arbeidsmarked og en svakere vekst i økonomien.

Etter mange relativt flate år i lager- og logistikk-leiene har vi sett en betydelig etterspørselsdrevet leieprisvekst innen dette segmentet også. Gulvet på leieprisene har løftet seg i tråd med inflasjonen, men ikke minst som et resultat av den lave tilbudssiden vi finner for lager- og logistikkoperatører. Presset i de mest etterspurte klyngene fører til at kostnadssensitive leietakere fort må bytte beite for å finne rett lokale.

Der den sterke leieprisveksten muligens har nådd toppen i kontoreiendom kan den økte byggekostnaden være en indikator på at det er mer å hente for utleiere innen logistikkeiendom. Forholdet er nær sagt ikke 1:1, men i og med at det er nybygg som gjerne trekker leieprisene opp, har vi observert at byggekostnadene har økt mer enn leieprisene har gjort i det samme tidsrommet og dermed kan drive leieprisene ytterligere opp.

BRÅBREMS I TRANSAKSJONSMARKEDET

At transaksjonsmarkedet har stått stille i de seneste månedene er viden kjent blant de fremmøtte på vårt frokostseminar. Der første halvår 2022 viste seg råsterkt med tett opptil 60 milliarder målt i transaksjonsvolum, har andre halvår vært en gedigen tørke. Vår nåværende topp 10-investorliste viser at mange av syndikatørene har forsvunnet og at det er aktørene bak de store enkelttransaksjonene som i stor grad utgjør listen. Med få referansetransaksjoner er det også store spørsmålstegn rundt hvor yieldnivået «egentlig» ligger. I vår siste investor yield og sentiment undersøkelse Q3 2022 (fra slutten av september), svarte gjennomsnittet at prime CBD lå på 3,75 %, dog er vi nødt til å stille spørsmål rundt hvorvidt dette nivået allerede er utdatert. For å spå videre yieldutvikling utarbeidet vi derfor en modell med bakgrunn i spreaden mellom beregnet realrente tilsvarende den vi finner i PPR 3/22 og historisk yieldnivå. Resultatet er en videre yieldoppgang frem til utgangen av 2023 hvor prime yield estimeres like under 4,5 %.

Analyseteamet i Malling & Co utgir halvårlige markedsrapporter som er en regelmessig oppdatering på utviklingen i markedet for næringseiendom i Stor-Oslo, Drammen, Stavangerregionen, Bergen og Trondheim. I tillegg til den seneste markedsutviklingen, kommenteres forventet utvikling i markedet for det kommende halvåret.

LES OGSÅ VEILEDEREN OM VERDIFULLE ANALYSER OG VERDIVURDERINGER FOR NÆRINGSEIENDOM

Analyseavdelingen i Eiendomshuset Malling & Co har laget en veileder til verdifulle analyser og verdivurderinger for næringseiendom.

E-boken er delt opp i tre hoveddeler som presenterer ulike former for analyse og verdivurdering. Guiden er skrevet på en lettfattelig måte slik at det er enkelt å vite hva man bør undersøke utfra ulike problemstillinger, for eksempel:

• Hvordan finne riktig leiepris?
• Hvordan finne og vinne nye leietakere?
• Hvordan analyser kan hjelpe investorer med å identifisere investeringsobjekter.
• Hvordan analyser kan hjelpe leietakere som søker nye lokaler.
• Hvordan eiendom verdivurderes og hvilke gevinster dette gir.