I Malling tror vi på å levere kvalitetsinnhold som ikke bare informerer, men også inspirerer til refleksjon og diskusjon innenfor eiendomsbransjen. Derfor benytter vi oss av erfarne eksterne journalister, i tillegg til våre interne eksperter, til å produsere informativt, engasjerende og relevant innhold for deg som er interessert i eiendom. Vårt mål er å gi deg innsikt og perspektiver som hjelper deg i dine beslutninger.
Fra å være for de spesielt interesserte, er Bærekrafts-DD-er i ferd med å etablere seg som et viktig verktøy, spesielt i store eiendomstransaksjoner hvor tunge egenkapitalaktører og utenlandske investorer er involvert.
– For bare noen få år siden var DD (due diligence, red.anm.) og bærekraft aldri en del av den samme setningen. Bærekraft var for de spesielt interesserte og var sjelden et tema i forbindelse med eiendomstransaksjoner. Men risikobildet er betydelig endret. Klimaendringer og strengere krav på alle fronter gjør at Bærekrafts-DD har seilt opp som et kompletterende verktøy, spesielt i store transaksjoner hvor de tunge egenkapitalmiljøene er involvert, sier daglig leder for Malling & Co Energi og miljø, Stein Randby.
Sikrer en god start
Selskapet er ute med en helt fersk e-bok hvor de setter søkelyset på bærekraft. Det er bare noen få år siden forrige e-bok om samme emne, men utviklingen går så fort at for å henge med i svingene var det nødvendig med en ny e-bok.
– En god Bærekrafts-DD reduserer risiko og sikrer en god start i alle nye eierforhold, sier Randby.
Han forteller at Bærekrafts-DD har fått en stadig viktigere rolle. Blant flere av de store og seriøse egenkapitalmiljøene sidestilles i dag slike Bærekrafts DD-er ofte med de juridiske, finansielle og tekniske gjennomgangene av den aktuelle eiendommen.
– Bærekraft er i ferd med å etablere seg som en viktig faktor, spesielt i de store eiendomstransaksjonene, sier Randby.
Les også: Spillereglene er endret – en rekke eiendommer risikerer å tape konkurransen om leietakere med høy betalingsvillighet
Rustet for fremtidige reguleringer
Hensikten med en bærekraftig gjennomgang er å avdekke risiko, muligheter og eventuelle begrensinger knyttet til bærekraft.
– Det handler om å sikre at eiendommen oppfyller dagens krav og samtidige er rustet for fremtidige reguleringer og markedstrender. Vi avdekker også om eiendommen matcher potensielle kjøpere sine krav og ønsker rundt ulike bærekraftsdimensjoner for eiendommen, sier Randby, som legger til at de jobber både med kjøpers og selgers DD.
– For en selger er det viktig å synliggjøre byggets kvaliteter og hvilke muligheter som finnes for videreutvikling. Slike analyser er alltid en del av DD-prosessen og kalles ofte for en GAP-analyse eller et Veikart, sier Randby.
Andre ganger er det kjøper som er bestiller av DD-en og da er utgangspunktet ofte å matche krav til bærekraft, dokumentere mulighetene, samt avdekke mangler og eventuell risiko.
Uavhengig av om det er selger eller kjøper som er bestiller, så er en bærekrafts-DD er en grundig gjennomgang av alt fra bærekraftsstrategier til EUs taksonomi, gjeldende energimerke, eventuell miljøsertifisering, regulatoriske bestemmer og eiendommens mer tekniske prestasjoner.
– Det er en lang rekke elementer og faktorer som gjennomgås og er underlag for DD-en. Resultatet er en bærekrafts-DD som støtte til beslutningen med fokus på både merverdi og risiko både i dag og frem i tid, sier Randby.
Les også: ESG - veikartet som viser vei i bærekraftsjungelen
Hva kreves fremover?
Blant faktorene som ofte vurderes er blant annet om den aktuelle eiendommen samsvarer med kjøpers ESG-strategi.
– Passer eiendommen inn med målgruppens krav og ønsker rundt ulike bærekraftsdimensjoner? Vi vurderer da aktørens samlede klima- og miljømål, for eksempel knyttet til energimerke, miljøsertifisering, energieffektivitet, karbonfotavtrykk og sirkulære løsninger. Vi vurderer også hva det eventuelt vil koste å få eiendommen opp på samme nivå som resten av porteføljen, sier Randby.
Videre ser Malling også på hvilke muligheter og begrensninger som ligger i eiendommen og dets tekniske anlegg. Er det for eksempel plass i sjaktene til fremføring av mer luft? Har bygget desentrale DX-aggregater tilknyttet ventilasjon som bør erstattes med en sentral kjøleløsning (isvann) tuftet på naturlige kuldemedier?
– Dette er bare eksempel på noen av de konkrete vurderingene som blir gjort i en slik prosess, sier Randby.
EUs taksonomi og regelverk spiller selvsagt en sentral rolle i alle slike vurderinger. Er eiendommen i samsvar med kravene og hva vil det eventuelt kreve av investeringer for å møte eksisterende og kommende krav?
– Vi ser også på regulatorisk etterlevelse. Det innebærer at vi kartlegger status opp mot gjeldende og kommende regelverk, som for eksempel byggteknisk forskrift (TEK), sier Randby.
Les også: Nå trykker blårussen bærekraft til brystet
Klimarisiko og fremtidig verdi
En sentral del av våre DD-er også forbedringspotensial. Malling evaluerer derfor alltid eiendommens eksisterende energiattest for å identifisere tiltak som kan forbedre energikarakteren i tråd med potensielle kjøpere sin ESG-strategi og EUs taksonomikrav.
– Vi analyserer også eiendommens CO₂-utslipp sett opp mot 1,5-gradersmålet og forankrer dette i en utslippsreduksjonsbane. Vi gjør også en vurdering av energiforbruk, avfallshåndtering og vannforbruk. Alt dette handler om å danne seg et helhetlig bilde av hvordan eiendommen egentlig presterer, sier Randby.
En svært sentral del av DD-en handler om hvor robust eiendommen er mot fysisk klimarisiko. Det handler om flom, hetebølger og havnivåstigning, men også om overgangsrisiko, som endringer i lovverk, avgifter og markedsforventninger.
– Alt dette er faktorer som påvirker eiendommens salgsverdi og fremtidig verdiutvikling for ny eier, sier Randby.
Dette koker til syvende og sist ned til om byggets bærekraftsprofil påvirker leietakertilfredshet, leiepriser og forsikrings- og finansieringsvilkår. Vil bygget være attraktivt i markedet?
– Banker, forsikringsselskaper investorer og leietakerne stiller stadig strengere krav til grønne bygg og dokumentert bærekraftsarbeid. Ved å integrere Bærekrafts-DD i salgs- eller kjøpsprosessen får man et mer helhetlig beslutningsgrunnlag. Man får frem gjeldende verdier, reduserer risikoen for fremtidige og kostbare tilpasninger, og sikrer at investeringen er i tråd med regulatoriske krav og markedets utvikling, sier Randby.
Last ned vår e-bok. Det er første skrittet i å redusere risikoen for dine bygg: Bærekraft i næringseiendom – fra strategi til resultater.
