Marianne har jobbet som markedssjef i Malling & Co siden 2010. Hun er glødende opptatt av merkevarebygging basert på samspillet mellom markedsføring, CRM og ny teknologi. Marianne har over 20 års erfaring med markedsføring av næringseiendom men er utdannet profesjonell dykker og er verdens første kvinnelige metningsdykker. Når hun ikke tenker på markedsføring, er hun engasjert i byutvikling, ny teknologi og kultur.
Det er mye penger å spare på å inkludere driftshensyn allerede i planleggingen av nye næringsbygg.
Under Eiendomsuka 2021 delte Albregt Moltumyr og Robert Skramstad sine råd for å sikre en smidigere overgang fra prosjekt til drift. Dårlig planlagte bygg er dyrere å drifte. Regningen ender som regel opp hos leietakerne.
– Altfor ofte tar vi over nybygg med store mangler. Dokumentasjonen er ofte mangelfull, teknikken i bygget er stilt inn feil og bygg er utstyrt med teknologi og teknisk utstyr som verken er robust, fremtidsrettet eller skikket til formålet. Et nytt bygg er ikke nødvendigvis et fungerende bygg, innleder Skramstad som leder Malling & Co Technology.
Leietakere har store forventninger
Han mener det er stor verdi i å inkludere drift- og forvaltningskompetanse allerede i planleggingsfasen.
– Når du kjøper en ny bil forventer du at det bare er å vri om nøkkelen, og så funker den. Slik er det med leietakere når de flytter inn i nye lokaler også. Men forskjellen på en bil og et bygg, er at bilen er masseprodusert og gjennomtestet. Et bygg er unikt, og man vet ikke hvordan det vil fungere på den lokasjonen og med de menneskene før det faktisk har blitt brukt en stund, sier Moltumyr som er teknisk direktør i Malling & Co forvaltning.
Selskapet ivaretar over 2,5 millioner kvadratmeter næringseiendom i Norge på vegne av norske og internasjonale gårdeiere, og har lang erfaring med å skape langsiktige og gode leieforhold.
Halver energiforbruket
– Alle tjener på at drift- og forvaltningshensyn inkluderes i planleggingen av nybygg. Driftskostnadene går ned og leietakerne vil være mer fornøyde. Til syvende og sist vil både gårdeier og leietakere spare kostnader på dette, sier Moltumyr, og eksemplifiserer:
– Tekniske anlegg er sjeldent innkjørt og fin-tunet skikkelig. Varmekabler på gateplan kan varme opp tørr asfalt, ventilasjonsanleggene er ikke stilt inn riktig og belysning står ofte på uten at det er behov. Moderne bygg skal sertifiseres for å bruke ned mot og under 75 kilowatt i timen per kvadratmeter, dessverre er vår erfaring at forbruket ofte er oppimot det dobbelte.
Nylig lanserte vi en e-bok om hvordan vi som Norges største eiendomsforvalter skaper gode og langvarige leieforhold.
I e-boken kan du blant annet lese om:
- Viktigheten av god eiendomsforvaltning og hvordan faget endrer seg
- Konkrete råd for å sikre høy leietakertilfredshet
- Hvordan Malling & Co arbeider med eiendomsforvaltning
- Referanse case
Les også: Økte leieinntekter etter rehabiliteringen av Stortingsgata 30
Ønsker å komme på banen tidligere
De ønsker å bistå gårdeiere, entreprenører og arkitekter tidligere i prosessen for å sikre en smidig overgang fra prosjekt til driftsfasen, og har to klare budskap:
- Entreprenører og byggherrer må samspille mer med fagpersoner innen drift og forvaltning allerede i planleggingsfasen.
- Gårdeiere må stille tydeligere krav til entreprenør.
– Noe så enkelt som logistikk og varelevering er ting som fort blir glemt av en arkitekt. Hvordan er det tenkt at avfallshåndtering skal fungere? Har de tenkt på svingradiusen til søppelbilen? Sykkelparkering?, spør Moltumyr retorisk.
– Vi ønsker å komme på banen tidligere for å gi råd og dele erfaringer, sier de.
Serviceavtaler bør være på plass før leietakere flytter inn i et nytt bygg. Man må vite om brannvesenet faktisk dukker opp om alarmen går. Noen må komme og brøyte snø om vinteren. Rutiner for kantinedrift og renhold må være i orden fra dag én. Hvis ikke oppstår det fort misnøye blant leietakere.
Les: De fire viktigste sikkerhetskravene gårdeiere må oppfylle
– Leietakere forventer at alt virker. Derfor er det viktig at det stilles tydelige krav til funksjonstester når kontrakter med underleverandører undertegnes. Bygget bør ha vært i full drift i minst én måned før noen i det hele tatt flytter inn, sier Skramstad.
Erfaringen viser at det fort kan gå tre år før byggets tekniske anlegg er fin-tunet.
– Jeg er overbevist om at vi kan redusere mange avvik, gjøre driften kostnadseffektiv fra dag én og styrke leietakertilfredsheten, om vi inkluderes i planleggingen av bygget. Det er viktig å ikke undervurdere førsteinntrykket leietakere har av nybygg, sier Moltumyr.
Det støtter Skramstad:
– Viktigheten av å inkludere drift- og forvaltningskompetanse øker i takt med at teknikken i bygg blir stadig mer avansert. Jeg håper vi fremover kan arbeide tettere sammen med gårdeiere, entreprenører og arkitekter i planleggingen av nye næringsbygg. Det er vi alle tjent med, avslutter Skramstad.
Klikk her for å komme i kontakt med teknisk direktør Albregt Moltumyr.
Klikk her for å komme i kontakt med Robert Skramstad som leder Malling & Co Technology.
Les også: Skramstad om PropTech; – Det er mye gimmick å styre unna
Les også: Nye leieinntekter med smartere bruk av kjøkkenarealer
Les også: Holder oversikten over eiendomsporteføljen med Myldre
