Haakon er leder for analyse og verdivurdering i Malling & Co, og har jobbet i Malling med analyse av næringseiendom siden 2010. Han har en mastergrad innen Industriell økonomi og teknologiledelse fra NTNU i Trondheim, og har senere fullført en Executive MBA i finans ved NHH
I dag fredag 10 desember kl. 08:00 publiserte Statistisk sentralbyrå (SSB) konsumprisindeksen (KPI) for november. Den viste en 12-måneders endring på hele 5,1 %. Dette er rekordhøyt på flere måter. Vi må tilbake til oktober 2008 for å observere en tilsvarende høy 12-måneders vekst, og tilbake til 1988 før vi så en høyere vekst fra november til november.
Strømprisen er årsaken
Samtidig som KPI er rekordhøy på 5,1 %, så er KPI-JAE (justert for avgiftsendringer og energi), på bare 1,3 %. KPI-JEL, som er KPI kun justert for elektrisitetsprisene, er opp 1,8 %. Det er aldri før målt høyere forskjell mellom KPI-JEL og KPI ifølge SSB. De høye strømprisene drar opp KPI hele 3,3 % i perioden. For leietakere er dette en ugunstig coctail, fordi man får høyere leievekst og høyere felleskostnader som et resultat skyhøye energipriser. Trøsten er imidlertid at dette antagelig vil være motsatt til neste år.
Rekordhøy leiejustering for 2022
Basert på data fra vår forvaltningsportefølje er omtrent 65 % av leiekontrakter for næringsarealer justert pr. 1. januar etter 12-måneders KPI-endring for november. Stort sett justeres resten med oktoberindeksen. Det er naturlig å benytte novemberindeksen fordi SSB publiserer KPI den 10. i måneden etter den måles, og per 1. januar er derfor novemberindeksen den siste tilgjengelig. Vi må altså tilbake hele 33 år, til 1988, før vi så en tilsvarende leiejustering inn i det nye året etter novemberindeksen. Da var den 6,1%. Oktoberindeksen ble i år 3,5 %, som også må sies å være blant de høye justeringene. Sist vi så noe overstige det nivået var i 2016 (3,7 %), 2008 (5,4 %), og før det i 1990 (4,6 %).
Burde vært ventet, men kom nok overraskende likevel
Mange som investerer i eiendom vet at leieprisene justeres etter konsumprisindeksen, og legger ofte til grunn inflasjonsmålet på ca. 2,0 % i sine budsjetter. Dog kan indeksen variere i det korte bilde, slik vi ser nå. Den lave indeksen for november i fjor (12-måneders vekst på 0,7 %) pekte mot en høyere vekst i år. De siste prognosene til SSB for årsveksten publisert 3. desember indikerte en vekst på 4,7 %, og en jevn vekst i årets siste to måneder. Det kom derfor ikke som et sjokk for oss at endingen ble høy i år, men den ble nok høyere enn mange forventet likevel.
LES OGSÅ: Ny modell skal gjøre det letter å beregne arealbehov etter pandemien
Eiendomsverdiene vil øke
Store utslag som vi observerer nå kan påvirke eiendomsverdier mer enn forutsatt, og vi tror egentlig ingen i markedet turte å legge inn vekst på noe særlig over 4,5 % i sine budsjetter for neste år. I så fall gir KPI tallene en ekstra verdivekst for gårdeierne inn i det nye året. Selv om dette antageligvis resulterer i lav vekst neste år, er det som kjent bedre for nåverdien med vekst tidligst mulig i kontantstrømmene.
LES VEILEDEREN OM VERDIFULLE ANALYSER OG VERDIVURDERINGER FOR NÆRINGSEIENDOM
Analyseavdelingen i Eiendomshuset Malling & Co har laget en veileder til verdifulle analyser og verdivurderinger for næringseiendom.
E-boken er delt opp i tre hoveddeler som presenterer ulike former for analyse og verdivurdering. Guiden er skrevet på en lettfattelig måte slik at det er enkelt å vite hva man bør undersøke utfra ulike problemstillinger, for eksempel:
- Hvordan finne riktig leiepris?
- Hvordan finne og vinne nye leietakere?
- Hvordan analyser kan hjelpe investorer med å identifisere investeringsobjekter.
- Hvordan analyser kan hjelpe leietakere som søker nye lokaler.
- Hvordan eiendom verdivurderes og hvilke gevinster dette gir.
BESØK VÅRT DIGITALE KUNNSKAPS-BIBLIOTEK
Her finner du e-bøker med tips og råd innenfor:
- Eiendomsutvikling
- Investeringer i næringseiendom
- PropTech
- Leietakertilfredshet
- Energi- og miljø
- Valg av kontorlokaler
- Forvaltning av næringseiendom
