RSS header - this is hidden

Ny modell skal gjøre det enklere å beregne arealbehov etter pandemien

Skrevet av Marianne Johannessen Dato: 30.sep.2021

Nå som samfunnet åpner opp, er bruken av hjemmekontor og fremtidens kontorlokaler et hetere tema enn noen gang. Derfor bygger analyseavdelingen i Eiendomshuset Malling & Co en modell som kan hjelpe virksomheter med arealberegninger.

Haakon-Ødegaard_web

– Mange virksomheter ser for seg en hverdag med mer hjemmekontor og mindre kontorbruk. Det er naturlig å tenke at man trenger mindre kontorarealer, men så enkelt er det selvsagt ikke. Det er nettopp dette vi forsøker å analysere, innleder analysesjef Haakon Ødegaard.

Prosjektet ble startet i sommer, og er utarbeidet av Frida Magnussen og Håkon Jacobsen Sperre, som hadde summer-internship hos analyseavdelingen.

Prosjektet hadde følgende problemstillinger:

  • Hvordan skal et kontorlandskap dimensjoneres?
  • Hvordan bruke kontorarealet optimalt?
  • Hvordan balansere kostnad og verdiskaping?

En analytisk tilnærming til dimensjonering av kontorlokaler

– Hvordan «den nye kontorhverdagen» blir kan vi ikke si helt sikkert. Men det er grunn til å tro at mange bedrifter vil gjøre endringer. Flere av disse endringene har også vært pågående over lengre tid, men har fått mer fokus i det siste, sier Nora Brinchmann, og eksemplifiserer:

  • Mer fleksibilitet til å jobbe utenfor kontoret, eksempelvis fra hjemmekontor.
  • Mer samhandling på digitale flater.
  • Mer bruk av videomøter.
  • Større fokus på hvilke behov kontoret skal dekke, ikke bare pult for individuelt arbeid.
  • Økt fokus på samhandling i arbeidshverdagen.

Nora_B_Malling&Co_web

Nora Brichmann leder Malling & Co Leietakerrådgivning som bistår virksomheter med å gjøre strategiske endringer knyttet til arbeidsplassen.

– Endringene skaper behov for både mer og mindre areal, avhengig av hva som er viktig for virksomheten i årene fremover, sier Brinchmann.

Les hennes råd til virksomheter som skal gjøre endringer på kontorarbeidsplassen.

Brinchmann understreker viktigheten av at lokalene støtter virksomhetens reelle behov, og at man har et fornuftig forhold til leiekostnadene sett opp mot kostnaden av å ha for lite plass.

– Vi ønsker å bidra til en rasjonell og analytisk tilnærming til dimensjonering av kontorlokaler, sier Ødegaard.

Et verktøy for å ta velinformerte beslutninger

For å besvare problemstillingene ble det utviklet en teoretisk modell gjennom bruk av Excel og programmeringsverktøyet Python. Modellen består av over 1100 linjer med kode, og kan tilpasses ulike typer virksomheter. Den tar blant annet hensyn til faktorer som sykefravær, ansattes atferd, ulike romtyper og team i virksomheten.

Illustrasjon_kodeIllustrasjonen viser et lite utdrag fra koden på over 1100 linjer.

– Enkelt forklart setter man opp en rekke forutsetninger som eksempelvis sannsynligheten for at ansatte er borte fra kontoret eller sannsynligheten for bruk av ulike romtyper ved ulike adferd i ulike roller. Deretter foretar modellen simuleringer og utregninger av kapasitetsbehov, sier Ødegaard, og fortsetter:

– Resultatet gir en indikasjon på hvor mange møterom og kontorplasser virksomheten trenger maksimalt, samt en kostnadskurve som hensyntar leiekostnad sett opp mot kostnaden for tap av produktiv tid når ansatte ikke har plass i lokalet.

Gitt at man tror på modellens oppbygning og forutsetninger bør enhver rasjonell leietaker velge bunnen av kostnadskurven.

Haakon-Ødegaard_web_malling_&_Co_Research_and_valuation

Les analysesjef Haakon Ødegaard sitt gjesteinnlegg i Kapital: Hjemmekontor er neppe noen trussel for kontormarkedet.

Han forteller at formålet er å beskrive virkeligheten på best mulig vis, og synliggjøre kompleksiteten i arealberegninger.

– Foreløpig er det en teoretisk modell, og vi er på et tidlig stadium. Modellen vil selvsagt ikke gi noe endelig svar med to streker under, men kan fungere utmerket som et støtteverktøy for å fatte bedre beslutninger.

Modellen skal videreutvikles.

– Modellen kan i dag gi indikasjoner på plassbehov og kostnader, og synliggjør kompleksiteten i arealberegninger. Fremover skal vi videreutvikle løsningen til å hensynta opp- og nedskaleringer av virksomheten, korrelasjoner mellom aktiviteter - eksempelvis at møteaktivitet mellom to ansatte gjerne er korrelert, samt andre forenklinger som i dag er i modellen.

Verktøyet gir innsikt som er særlig relevant for virksomheter på flyttefot og virksomheter som vurderer å gjøre endringer på arbeidsplassen, samt gårdeiere som kan lære mer om hvordan man bør utforme kontoret for å skape mest mulig verdi for leietakerne som skal bruke det.

Ødegaard og Brinchmann ønsker å komme i kontakt med virksomheter skal gjøre endringer på arbeidsplassen.

– Så vidt vi vet er det ingen som har forsøkt å bygge en slik modell. Vi ønsker å komme i kontakt med virksomheter som ønsker å utforske disse problemstillingene sammen med oss.

Klikk her for å ta kontakt med Nora Brinchmann.

Les om vanlige fallgruver og gevinster i planleggingen av nye kontorarealer: Slik skaper du kontorlokaler og arbeidsformer som støtter virksomhetens mål.

Se opptaket av vårt webinar fra september 2020 om hvordan hjemmekontor kan påvirke virksomheter og markedet for næringseiendom.

LES VEILEDEREN OM VERDIFULLE ANALYSER OG VERDIVURDERINGER FOR NÆRINGSEIENDOM

Analyseavdelingen i Eiendomshuset Malling & Co har laget en veileder til verdifulle analyser og verdivurderinger for næringseiendom.

E-boken er delt opp i tre hoveddeler som presenterer ulike former for analyse og verdivurdering. Guiden er skrevet på en lettfattelig måte slik at det er enkelt å vite hva man bør undersøke utfra ulike problemstillinger, for eksempel:

  • Hvordan finne riktig leiepris?
  • Hvordan finne og vinne nye leietakere?
  • Hvordan analyser kan hjelpe investorer med å identifisere investeringsobjekter.
  • Hvordan analyser kan hjelpe leietakere som søker nye lokaler.
  • Hvordan eiendom verdivurderes og hvilke gevinster dette gir.

Klikk her for å laste ned e-boken


BESØK VÅRT DIGITALE KUNNSKAPS-BIBLIOTEK

Her finner du e-bøker med tips og råd innenfor:

  • Eiendomsutvikling
  • Investeringer i næringseiendom
  • PropTech
  • Leietakertilfredshet
  • Energi- og miljø
  • Valg av kontorlokaler
  • Forvaltning av næringseiendom

Naviger til Malling & Co sitt digitale kunnskaps-bibliotek

Kategori: Analyse, Leietakerrådgiving

SKREVET AV


Marianne Johannessen

Marianne har jobbet som markedssjef i Malling & Co siden 2010. Hun er glødende opptatt av merkevarebygging basert på samspillet mellom markedsføring, CRM og ny teknologi. Marianne har over 15 års erfaring med markedsføring av næringseiendom men er utdannet profesjonell dykker og er verdens første kvinnelige metningsdykker. Når hun ikke tenker på markedsføring, er hun engasjert i byutvikling, ny teknologi og kultur.