RSS header - this is hidden

Usikre tider stiller krav til leiekontrakter

Skrevet av Runar Wangen Dato: 31.mar.2020

Sikkerhetsstillelse er standard prosedyre i utformingen av en leiekontrakt og skal fungere som en fallskjerm for gårdeier i tilfeller der leietaker havner i økonomiske vanskeligheter de selv ikke kommer seg ut av. På den måten kan gårdeier få dekket både nåværende og fremtidig inntektstap.

Fallgruvene er mange

Det er derfor svært viktig at sikkerhet er på plass til enhver tid, i ett hvert leieforhold. Dette er selvsagt ikke realiteten og det kan dessverre komme til syne for flere gårdeiere i disse Corona-tider. Selv om både myndigheter og gårdeiere bistår på hver sin måte, så vil det dessverre være leietakere som går under økonomisk.

Det er avgjørende at man nå tar en status på leietakernes sikkerhetsstillelse. Det er nemlig nok av fallgruver.

Depositum

Depositum er vanligvis den sikreste formen for sikkerhetsstillelse, men husk å sjekke at leietaker faktisk innbetaler til depositumskonto. Bankene bistår deg med å lage en depositumsavtale, men du må selv følge opp leietaker. En depositumsavtale er også gjerne knyttet opp mot en leiekontrakt, så når denne forlenges eller det skrives ny kontrakt er det viktig at depositumsavtalen oppdateres. Depositumsbeløpene er gjerne noe annet som bør oppdateres eller snarere oppjusteres. Husleien blir indeksjustert og felleskostnader øker, dette er noe som må hensyntas. Her får man nesten vurdere individuelt, avhengig av hvor mye husleie og felleskostnader har økt.

Bankgaranti

En annen vanlig sikkerhetsform der bankene står for sikkerheten i leieforholdet er bankgaranti, men også her er det viktig at man er våken. Hovedregelen er at garantien bør vare et par måneder etter kontrakten går ut. Tilfeller der garantiutløp er lik kontraktutløp kan skape utfordringer ved tilbakelevering av lokalene hvor det er mangler som må bekostes av leietaker. En annen problemstilling er varslingsfristen som varierer hos bankene. Enkelte banker opererer med en standard varslingsfrist på 6 måneder etter forfall av faktura, mens andre aktører er nede i 2 måneder. Garantien følger hva som står nedfelt i leiekontrakten, noe som er viktig å ha i bakhodet. Hvis gårdeier i en periode ønsker å hjelpe leietaker ved å endre husleien fra kvartal til måned, så kan det oppstå en uheldig situasjon i tilfeller der man har kort varslingsfrist. Har man da to måneders varsel, så vil banken ikke dekke for den siste måneden.

Avtaler skal holdes

Et sentralt prinsipp innen kontraktsrett er "pacta sunt servanda" - avtaler skal holdes. Likt som ved depositumsavtaler, så må man også ved garanti være oppmerksom på at garantien er tilknyttet nåværende leiekontrakt. Man har for eksempel sett tilfeller der kontrakt har blitt transportert til ny leietaker, men garantien har fortsatt stått på 'gammel' leietaker. Man må også her vurdere oppjustering av garantibeløp dersom det er nødvendig. Den verste 'synden' for en forvalter er dog å finne en garanti som faktisk er oppsigelig. Ikke umulig at noen hadde benyttet seg av den klausulen i disse tider. Garantityper slik som konserngaranti og morselskapsgaranti kan fort miste sin verdi i tøffe økonomiske perioder da man sitter igjen med lite dersom hele konsernet går konkurs. Det er også å anbefale at garantisten skal være norsk virksomhet med dertil konsesjoner.

Er man oppmerksom på disse punktene, så har man et godt utgangspunkt med å sikre gårdeier ved en eventuelle konkurs. 

Totalleverandør med øye for detaljer

Som Norges største og eldste eiendomshus håndterer vi alle forhold rundt en eiendom på vegne av gårdeier.  Vårt ansvar er å sørge for at alt skjer i henhold til avtaler, lover og regelverk og at kommunikasjonen er god med alle målgrupper, herunder eiendommens leietakere.

I tillegg bruker vi vår erfaring og kompetanse til å se muligheter for å få maksimalt ut av hver eiendom og skape større verdi for eier. Våre folk har spisskompetanse på ulike områder, som gjør at vi vet hvilke tiltak og initiativer som vil gjøre eiendommen mer attraktiv og lønnsom.

For våre kunder er det en trygghet at vi har kontroll på alle deler av forvaltningen og ser nye muligheter for eiendommene.

LES OGSÅ:Dette bØr en god forvaltningsavtale inneholde

Last ned veileder

 

Kategori: Tips og råd for gårdeiere, Forvaltning

SKREVET AV


Runar Wangen

Runar Wangen har jobbet som Senior forvalter i Malling & Co siden 2011. Han er utdannet Siviløkonom og har jobbet med næringseiendom siden 2007. Han brenner for kontraktforvaltning og ønsker sammen med sine kolleger å yte best mulig service opp mot leietakere og gårdeiere.