Slik skaper fornøyde leietakere verdi for eieren

I påsken fikk jeg en telefon fra en litt oppgitt leietaker. Hun hadde kommet hjem fra jobb og funnet toalettskålen i to deler. En gjenstand fra hyllen over hadde falt ned og knust den. Rørleggeren hadde rykket ut på skjærtorsdag, men hun satt nå med en regning på 35 000 kroner. For folk flest er ikke det småpenger, og forståelig nok var hun ganske ute av seg.

La meg si det med en gang: hun hadde gjort alt riktig ved å ringe rørleggeren umiddelbart. Som leietaker har man en plikt til å skademinimere og behandle boligen som om man eide den selv.

Jeg tok en prat med rørleggeren, og det viste seg at hyllen hadde fått en mikroskopisk vinkel på grunn av overbelastning og fuktighet på badet. Derfor hadde gjenstanden falt.

Jeg ringte henne tilbake og forklarte at et uhell som dette må dekkes av leietaker selv. Vi diskuterte innboforsikringen hennes, men ironisk nok dekker den ikke skaden, fordi toalettet er en fast installasjon. Hun syntes det var kjedelig, men forsto konsekvensen. Hun er fremdeles leietaker.

Utfallet er ikke alltid det viktigste

Min erfaring er at leietakere stort sett aksepterer et nei, så lenge de føler seg hørt og får en forklaring på hvorfor ting er som de er. Folk husker best hvordan du snakker til dem, selv om de fort kan glemme hva dere snakket om, eller hva utfallet ble.

Jeg tror bransjen noen ganger overdriver betydningen av å si ja til flest mulig ønsker. Leietakertilfredshet handler mer om forutsigbarhet enn om ettergivenhet.

Leietakere forventer ikke at alle problemer skal løses umiddelbart. De forventer at noen svarer, følger opp, og er ærlige om hva som kan gjøres. Hvis svaret er nei, fortjener de å vite det så tidlig som mulig.

Les også vår e-bok om hvordan maksimere verdien av dine eiendomsverdier her. 

Profesjonelle eiere investerer i leietakertilfredshet

Jeg kom til Malling fra kommunal eiendomsforvaltning. Der var fokuset preget av samfunnsoppdraget, at vi forvaltet bygg for å levere tjenester til innbyggerne. Jeg trodde privat sektor skulle handle mer om kroner og øre, og ble positivt overrasket over hvor mye de mest profesjonelle eierne i bransjen ser på leietakertilfredshet som en investering.

Det henger jo egentlig sammen. Når relasjonen til leietaker er god, betaler hun husleien i tide. Hun melder fra om småfeil før de blir store. Hun flytter ikke ved første anledning. Eieren får forutsigbarhet. Det er det viktigste en eier kan få fra forvaltningen sin.

Mye av det handler om systemene rundt leieforholdet. Kontrakt, betaling, feilmelding, oppfølging. Når alt dette fungerer, slipper leietakeren å lure på hvor hun skal henvende seg, og hvor lang tid det tar før noen svarer.

Leietakere som blir værende lenge, sier ofte at det skyldes at de har hatt en kompetent kontaktperson. Men det er ikke bare forvalterne alene som holder dem der. Bak seg har de systemer og et støtteapparat som gjør det enkelt for dem å gjøre jobben sin.

Det er det som skaper forutsigbarheten og tryggheten som relasjonen bygges på, og som igjen skaper fornøyde og lojale leietakere.

Verdien av en fornøyd leietaker

Vi ser konsekvensene av dårlig kommunikasjon ofte nok i bransjen. Brutte relasjoner, leieforhold som avsluttes med utestående husleie, og penger som blir svært vanskelige å få inn. For eieren betyr det økonomisk ubalanse.

Å hente pengene inn gjennom Husleietvistutvalget er ingen kjapp løsning. I 2025 mottok HTU over 5 100 saker, som da var ny rekord. I skrivende stund tar det minst seks måneder før de begynner å behandle saken.

En fornøyd leietaker blir boende lenger. Hun tar bedre vare på leiligheten og gir beskjed når noe ikke er som det skal. Hun er også mer åpen for alternative løsninger når noe må gjøres. Det betyr mer forutsigbar økonomi for eieren.

Hun gir også beskjed i god tid hvis hun planlegger å flytte. Lovkravet etter husleieloven § 9-6 er tre måneder. Tilfredse leietakere kommer ofte med beskjed et halvt år før, så snart de vet at de skal flytte. Det gir eieren mer tid til å planlegge, og oss tid til å finne en ny leietaker før tomgangen melder seg.

Vi bor i et lite land, så noen kommer også tilbake. Livssituasjonen endrer seg, de bytter jobb eller flytter til en annen by, og spør oss om vi har noe ledig der. Ofte har vi det. Da kan vi planlegge innflyttingen hos en annen eier i porteføljen vår, mens den første eieren får beskjed tidlig nok til å finne ny leietaker uten tomgang. Og vi beholder en leietaker vi allerede har tillit til. Det er en vinn-vinn-vinn-situasjon.¨

Selv om vi ikke skulle finne noe til henne, vil en fornøyd leietaker være den beste markedsføringen en eier kan få, når noen i vennekretsen spør hvor de bør leie.

Dette er noens hjem

Vi har egne rutiner og systemer for hvordan vi forholder oss til leietakerne våre. Det høres kanskje selvsagt ut, men det finnes forvaltere som ikke har det. Forvaltere som låser seg inn i leiligheter uten varsel, og som svarer på henvendelser først når det passer dem.

Boligmarkedet i Oslo har mange alternativer for en leietaker som ser seg om. Det som gjør at hun blir værende og snakker varmt om leieforholdet, er ikke bare leiligheten, men hvordan hun blir behandlet av forvalteren. Det er der eieren har sitt egentlige konkurransefortrinn.

Til syvende og sist handler det om å ha respekt for at dette er noens hjem, og en stor og viktig del av livet deres. Å være eiendomsforvalter er på mange måter en livsstil. Jeg har jobbet på 17. mai, Kristi himmelfartsdag, og på lørdager og søndager. Noen ganger må det brannslukkes. Andre ganger er det nok med å svare på en tekstmelding for å skape ro.

Når ting går galt, skal de vite at vi tar tak i det. Det er den tryggheten som gjør at eieren får inn husleien neste måned også.

Les vår e-bok om hvordan maksimere verdien av dine eiendomsverdier her.