Moderat fall i kontorleieprisene

Med bakgrunn i situasjonen med Covid-19, så avholdt Malling & Cos analyseteam et webinar med presentasjon av den siste markedsrapporten torsdag 28. mai. Situasjonen i markedet er mer spennende enn på lenge, og mange lurer på hvordan Covid-19 vil slå inn i eiendomsmarkedet.

Denne gangen var det ikke bare formatet på selve presentasjonen som var annerledes, men også innholdet i rapporten er utvidet, og utformingen er oppdatert. Vi håper alle leserne av vår rapport setter pris på endringene.

Vi venter fall i kontorleieprisene, men fallet blir antagelig ikke så stort

I forrige rapport pekte vi på kontorleieprisene nærmer seg toppen i Oslo, og at sysselsettingen var ventet å avta fremover, særlig fordi den nærmet seg et historisk høyt nivå samt at den økonomiske veksten var avtakende. Det fikk vi også delvis rett i, men da Covid-19 førte til nedstengning av Norge fra 12. mars, så ble bildet plutselig veldig mye dystrere og usikkert enn det vi, og de fleste andre, hadde lagt til grunn. Gjennom april kom de første prognosene på økonomien og arbeidsmarkedet som viste betydelig økning i arbeidsledigheten og fall i sysselsettingen. Dette betyr at vi i 2020 går fra flere år med sysselsettingsvekst til et år med kraftig sysselsettingsfall. Isolert vil dette bety reduksjon i behovet for kontorarealer gjennom 2020. 

Men, denne krisen er litt annerledes enn tidligere kriser. Den brå og påtvungne stansen av samfunnet er ventet å avløses av gradvis gjenåpning gjennom Q2 i år. Dette vil bringe store deler av økonomien gradvis tilbake gjennom året. Selv om det vil ta tid før sysselsettingen er tilbake der vi var før krisen, så er de verste følgene for typiske kontorleietakere ventet å gå relativt raskt over. Vi har også sett at typiske kontorbransjer er noe mindre berørt enn andre bransjer som leier annen type næringseiendom, da særlig hotell og visse typer detaljhandel. Vi tror mesteparten av leieprisfallet vil komme over de neste 12 månedene, og da bli mellom 5 % - 10 % avhengig av hvilket kontorområde man snakker om. For Oslo-markedet som helhet regner vi med drøye 6 % fall i snitt. Kontorledigheten er ventet å stige et par prosentpoeng fremover, men det blir ingen dramatikk slik vi ser det.

Og den viktigste grunnen til nettopp dette synspunktet ligger i tilbudssiden. Nybyggvolumet av kontorarealer de neste tre årene er ventet å være på et historisk lavt nivå relativt til den eksisterende kontormassen. Tidligere kriser som har inkludert store og vedvarende leieprisfall, har i stor grad vært forårsaket av betydelig tilførsel av nye arealer på vei inn i krisen, samtidig som etterspørselen har sviktet. Den samme ubalansen vil vi ikke se denne gangen.

Last ned Markedsrapporten her

Utfordrende tider for detaljhandel

Vi har i lengre tid påpekt utfordringene innen detaljhandel, og Covid-19 har forsterket mange av de mer langsiktige trendene, eksempelvis økt netthandel. Vi ser også at Covid-19 i har forsterket skillet mellom segmentene. Segmentene som har slitt de senere år, som klær og sko, har hatt de største omsetningsfallene i mars og april, mens bransjene som har hatt sterk vekst de siste årene, eksempelvis apotek, bredt vareutvalg og hus & hjem-relaterte segmenter, har opplevde eksplosiv omsetningsøkning i samme periode.
Fremover er det ventet svært beskjeden lønnsvekst, og en betydelig økning i nordmenns sparerate. Det vil bety redusert kjøpekraft og økt konkurranse om forbrukernes penger fremover. I Oslos handlegater er det ikke bare mange butikkonsepter som vil møte på utfordringer, men også serveringsbransjen vil få det tøft. Dette kommer i tillegg til allerede krevende måneder i mars, april og mai, preget av nedstengninger og reduserte åpningstider. Enn så lenge er det ikke så mye å si om utviklingen i leiepriser, ettersom det er få leieavtaler som er inngått den siste tiden. Likevel er våre forventninger at leietakernes evne til å betale leie har blitt satt på en kraftig prøve i denne krisen, og at leieprisnedgangen for handel og servering vil forsterkes gjennom det neste året.

Last ned Markedsrapporten her

Transaksjonsmarkedet har tatt en pause, men kommer raskt tilbake

Covid-19-krisen slo også inn på transaksjonsmarkedet for næringseiendom, og gjorde at mesteparten av markedet nærmest stoppet opp da samfunnet stengte ned. Markedet er imidlertid nå i gang igjen, selv om det er mest transaksjoner utenfor de åpne strukturerte prosessene. Til tross for økt usikkerhet i markedet har rentene falt til nye rekordlave nivåer. Med stadig rimeligere finansiering kan dette gi et moderat press nedover på yieldene, i første omgang for prime-segmentet, men etter hvert som risikobildet avtar venter vi at det også vil sette press på yielden for normal eiendom.
Vår siste undersøkelse blant eiendomsinvestorer viser fortsatt stor interesse for å kjøpe næringseiendom, og vi forventer derfor at mye av aktiviteten i markedet vil være tilbake utover høsten. Risikoen er selvsagt utviklingen i smittesituasjonen og hvordan dette påvirker den generelle økonomiske utviklingen fremover og investorenes risikovillighet. I vår siste investorundersøkelse, gjennomført i ukene rett før påsken, meldte investorene mer usikkerhet og en marginal oppgang i prime yield for kontor med 5 basispunkter. For handelseiendom og kontoreiendommer i Oslos randsone var yield-økningen noe større med mellom 15-25 basispunkter. Vår neste undersøkelse rett før sommerferien vil avdekke hvorvidt investorene er blitt mer positive og om yield-påslagene fra Q1-undersøkelsen reverseres.

Vi benytter ellers anledningen til å ønske lykke til i en hektisk avslutning på et spesielt første halvår, og en riktig fin sommer!

Analyseteamet i Malling & Co utgir halvårlige markedsrapporter som er en regelmessig oppdatering på utviklingen i markedet for næringseiendom i Stor-Oslo, Drammen og Stavangerregionen. I tillegg til den seneste markedsutviklingen, kommenteres forventet utvikling i markedet for det kommende halvåret.

Klikk på knappen nedenfor for å se tidligere kommentarer og markedsrapporter.

VÅRE MARKEDSRAPPORTER