Haakon er leder for analyse og verdivurdering i Malling & Co, og har jobbet i Malling med analyse av næringseiendom siden 2010. Han har en mastergrad innen Industriell økonomi og teknologiledelse fra NTNU i Trondheim, og har senere fullført en Executive MBA i finans ved NHH
Rentemarkedene har beveget seg mye opp i løpet av første halvår 2022 som følge av høy inflasjon både i Norge og i resten av verden. Dette har gjort at sentralbankene, inkludert Norges Bank, har skrudd opp styringsrenta flere ganger (opp til 1,25 % per juni 2022), og stadig justert opp rentebanen de ser for seg de nærmeste årene. Dette har hevet renteforventningene i markedet og dermed påvirket utsikter for prisen for finansiering av næringseiendom fremover. De lange rentene, eks. 5 års NOK SWAP, nådde nesten 3,50 % i slutten av juni, og har siden gått noe tilbake. Økt frykt for økonomisk tilbakegang som følge av høy inflasjon og høyere renter har antagelig bidratt til å redusere de lange rentene noe siste ukene.
Renteoppgangen synlig på estimerte yielder
Malling & Co sender hvert kvartal ut en undersøkelse blant aktive investorer i næringseiendomsmarkedet der respondentene skal prissette ulike hypotetiske eiendomsinvesteringer med et yieldestimat (forhold mellom neste års netto leieinntekter og verdi). Undersøkelsen for Q2 2022 var tilgjengelig for respondenter i perioden fra mandag 20. juni til og med fredag 1. juli. Selv om vår Investor yield- og sentimentundersøkelse (IYSU) for Q1 2022 viste en marginal økning i yieldnivåer for prime kontor, så var det allerede der indikasjoner på at yieldene var forventet opp fremover. Q1-undersøkelsen ble utført rett før påske, og siden da har rentebildet blitt enda strammere med en oppjustering av styringsrenta med 50 bps. i juni, og en ytterligere heving av rentebanen i PPR 2/22 til rett over 3 % i slutten av 2023. Fed har også skrudd opp styringsrenta betydelig, og siste gang i juni med en såkalt «trippelheving» på 75 bps. Flere betydelige rentehevinger er ventet som respons på svært høy prisvekst i USA. Amerikanske renter er også viktig for rentene i Norge.
Les også; Leiemarkedet skåner for rentestormen
Kjøpelysten har avtatt videre, men er fortsatt høy!
Resultatene for Q2 viste at hele 63 % av respondentene mente de vill øke sin eksponering mot næringseiendom fremover. Dette var marginalt ned fra forrige kvartal på 66 %. Kontor og logistikk er fortsatt mest etterspurt blant investorene som har svart med hhv. 69 % og 55 %. Det er også flere som nå ønsker å være nøytrale og færre vil selge.
Prime yield kontor CBD opp 20 bps. og forventes å stige videre
Gjennomsnittsanslag for prime yield kontor økte med ca. 5 bps. fra undersøkelsen for Q4 2021 til Q1 2022, men steg videre 20 bps. til 3,45 % i Q2. Videre er det ventet at prime kontoryield om et år er ca. 3,75 %, som er opp 35 bps. fra forrige undersøkelse. Selv om man ventet stigende yielder også de foregående kvartalene, så har den ventede stigningen blitt brattere. Det er nok først og fremst her at sporene av siste tids renteøkninger merkes aller mest. En forventet yieldoppgang fremover tolker vi også slik at investorene forventer en betydelig inntekstvekst gjennom høyere markedsleier og høy KPI-justering på løpende leier som kan forsvare lavere yielder i dag enn om ett år.
Andre segmenter og risikoklasser også justert opp
I første kvartal var det bare prime kontoryield som gikk opp, mens andre segmenter og risikoklasser gikk videre ned. Vi tolker dette som at investorene tok inn over seg at disse segmentene ville få mer nytte av forventet inntekstvekst som følge av et godt leiemarked fremover. Denne effekten er nå snudd, og yieldene er opp i intervallet 5-20 bps. for alle segmenter og risikoklasser siden Q1. Videre er yieldnivåene ventet opp 30-45 bps. om ett år, og disse estimatene er nå 25-40 bps. høyere enn forrige kvartal.
Les hele undersøkelsen her: Malling & Co Investor Yield- & Sentimentundersøkelse Q2 2022
Analyseteamet i Malling & Co utgir halvårlige markedsrapporter som er en regelmessig oppdatering på utviklingen i markedet for næringseiendom i Stor-Oslo, Drammen og Stavangerregionen. I tillegg til den seneste markedsutviklingen, kommenteres forventet utvikling i markedet for det kommende halvåret.
Last ned siste markedsrapport her
LES OGSÅ VEILEDEREN OM VERDIFULLE ANALYSER OG VERDIVURDERINGER FOR NÆRINGSEIENDOM
Analyseavdelingen i Eiendomshuset Malling & Co har laget en veileder til verdifulle analyser og verdivurderinger for næringseiendom.
E-boken er delt opp i tre hoveddeler som presenterer ulike former for analyse og verdivurdering. Guiden er skrevet på en lettfattelig måte slik at det er enkelt å vite hva man bør undersøke utfra ulike problemstillinger, for eksempel:
- Hvordan finne riktig leiepris?
- Hvordan finne og vinne nye leietakere?
- Hvordan analyser kan hjelpe investorer med å identifisere investeringsobjekter.
- Hvordan analyser kan hjelpe leietakere som søker nye lokaler.
- Hvordan eiendom verdivurderes og hvilke gevinster dette gir.
