Høy usikkerhet og store bevegelser i yieldnivåene målt i undersøkelse

Skrevet av Herman Ness

15.apr.2020

Herman er utdannet siviløkonom fra BI med etterutdannelse gjennom graduate programmet til A.P Møller-Maersk. Med mange års erfaring fra finans og shipping tok han i 2015 med seg sin erfaring fra disse markedene inn i Malling & Cos satsing på analyse av næringseiendom, hvor han har ansvaret for investeringsmarkedet. Herman brenner for å bruke analyser av investeringsmarkedet til å se attraktive muligheter og det beste beslutningsgrunnlaget for både kunder og eiendomshusets egne rådgivere.

Det var knyttet ekstra spenning til resultatene fra vår faste kvartalsvise transaksjonsundersøkelse om yielder og investeringssentiment, situasjonen tatt i betraktning. Undersøkelsen ble besvart mellom 23. mars og 3. april.

Det kom inn ca. 75 % av vår vanlige mengde respondenter denne gangen, og vi har stor respekt for at noen av de utvalgte respondentene tok kontakt med beskjed om at de ville stå over å svare denne runden da usikkerheten har vært stor.

LES OGSÅ: DERFOR GJENNOMFØRER VI TRANSAKSJONSUNDERSØKELSEN

Ønsket eksponering mot næringseiendom neste 12 måneder

Resultatene viser at usikkerheten har økt betraktelig siden forrige kvartal. Ganske jevnt over er det mye endringer i yieldene, og det er også ventet større bevegelser frem i tid. Vi merker oss også at det er tydelig på noen av svarene at det ventes bevegelse i leiemarkedet i noen av segmentene ut ifra endringene på dagens og den forventede fremtidige yielden.

eksponering

Oppsummering yielder

Interessen for investering i næringseiendom har også falt noe tilbake fra forrige kvartal. Men det er verdt å nevne at dette er fra rekordhøye nivåer, hvor det i forrige kvartal var 90% som ytret intensjon om å øke sin eksponering mot næringseiendom. Man er nå tilbake til at 50 % ønsker å øke sin eksponering mot næringseiendom over det neste året, og de resterende 50 % av investorene som har svart vil holde sin eksponering nøytral. At ingen ytrer intensjon om å redusere sin eksponering vitner om fortsatt stor tro på næringseiendom fremover.

Oppsummering

NOEN Korte kommentarer til et utvalg av segmentene

Undersøkelsen viser at utslagene gir seg til kjenne gjennom økt usikkerhet hos flere, men ikke nødvendigvis slik at yieldene flytter mye på seg sett i det store bildet.

Net yield for prime kontor CBD idag er anslått til 3,65 %. Dette er en marginal oppgang på 5 bps siden forrige kvartal. Verdt å merke seg er økningen i usikkerheten ved at standardavviket på 0,23 er økt med nesten firegangeren siden forrige kvartal, og dobbelt så høyt som forrige «usikkerhetstopp» i Q4 2017. Net yield for prime kontor CBD et år frem i tid er anslått til 3,70 %. Dette er en marginal oppgang på 5 bps i investorenes forventing om fremtidig net yield sammenlignet med nåværende nivå, men en svak oppgang på 10 bps i utvikling på ett års forventingene fra forrige kvartal.

Net yield for prime high street handel idag er anslått til 4,40 %, en oppgang på 25 bps siden forrige kvartal . Standardavviket er økt med tregangeren siden forrige kvartal til 0,50. Så her er både usikkerheten og yielden gått betraktelig opp. At nedstengingen av Norge har slått hardt inn i handelsstanden, og at det forventes å bli tungt også fremover når tiltakene mykes opp, er noe fremtidsutsiktene også bærer preg av. Net yield for prime high street handel et år frem i tid er anslått til 4,70 %. Dette er en oppgang på 30 bps fra dagens nivå, og en oppgang på 40 bps i fremtidsforventingene fra forrige kvartal.

Og der hvor handel i Oslos paradegate rammes hardt, er tiltroen til nettbasert handel, og logistikk generelt, desto større. Net yield for prime logistikk idag er anslått til 4,55 %, en svak nedgang på 10 bps siden forrige kvartal. Standardavviket er også tilnærmet uendret fra forrige kvartal. Og med dette fortsetter det nedadgående presset på logistikkyielden, hvor vi for et år siden sto 40 bps høyere med en anslått prime logistikk yield på 4,90 %. Net yield et år frem i tid er anslått til 4,60 %. Dette er en marginal oppgang på 5 bps fra dagens nivå, men en svak nedgang på 10 bps i investorenes forventing om fremtidig net yield fra forrige kvartal.

Ønsker du en utvidet gjennomgang av resultatene eller en markedsoppdatering så er det bare å ta kontakt.

Analyseteamet i Malling & Co utgir halvårlige markedsrapporter som er en regelmessig oppdatering på utviklingen i markedet for næringseiendom i Stor-Oslo, Drammen og Stavangerregionen. I tillegg til den seneste markedsutviklingen, kommenteres forventet utvikling i markedet for det kommende halvåret.