Høyere yielder og svakere vekst setter kontantstrømmen i sentrum

Malling har lagt frem sin halvårlige markedsrapport for norsk næringseiendom. Etter fire år med høye renter og svak privat fastlandsøkonomi øker presset på eiendomsmarkedet gradvis. Vi hever yieldanslagene i nesten alle segmenter, med prime kontor i Oslo til 5,0 prosent. Samtidig er forventningene til leievekst noe redusert. Reprisingen utfordrer eksisterende verdier, men kan også gi nye muligheter for kjøpere.

Vi peker på fire hovedfunn i rapporten:

1. Norge blir rikere, men veksten forblir svak. Bedre bytteforhold holder lønnsvekst og inflasjon oppe. Vi legger til grunn én renteheving til 4,75 prosent det neste halvåret og fastlandsvekst under én prosent i både 2026 og 2027.

2. Husholdningene kan fortsette å redusere gjeldsgraden. Høyere renter gjør fremtidige inntekter mindre verdt. Økt sparing kan dempe konsumveksten selv om kjøpekraften bedres.

3. Kontormarkedet svekkes. Sysselsettingen i kontorrelaterte næringer i Oslo har falt. KI er en mulig langsiktig risiko, men konjunkturene ser foreløpig ut til å forklare mest.

4. Investorene søker høyere avkastning på kontantstrømmen. Observerte transaksjonsyielder har steget om lag ett prosentpoeng siste år, både som følge av reprising og endret sektorfordeling. Vi ser best utsikter for varehandel, logistikk og hotell, hvor direkteavkastning og fremtidig leievekst er bedre.

Norge blir rikere, men fastlandsøkonomien utvikler seg sidelengs

Norge har siden i sommer fått et nytt løft i bytteforholdet som følge av økte energipriser. Det styrker nasjonalinntekten og bidrar til høy lønnsvekst og finanspolitisk handlingsrom, mens privat fastlandsøkonomi fortsatt går svakt, grunnet høye renter. 

Vi venter at både lønnsveksten og inflasjonen gradvis avtar over tid, men det ser ut til at nedgangen tar lengre tid enn tidligere antatt. I vår nye prognose har vi lagt til grunn ytterligere én renteheving tidlig neste år, til 4,75 prosent. Dette skyldes at inflasjonen igjen kan gjøre et byks tidlig neste år.

– Skruen strammes sakte. Vi har nå hatt fire år hvor veksten i privat fastlandsøkonomi har vært svak, samtidig som nye kostnadsimpulser stadig skyver normaliseringen ut i tid. Oljeprisen og swaprentene har falt noe de siste dagene, men det er for tidlig å si at mellomvalget i USA markerte et tydelig veiskille. Gass- og strømprisen har doblet seg siden i sommer og det er fremdeles utsikter til at kjerneinflasjonen igjen kan stige til neste år. For næringseiendom betyr det at belastningen gradvis øker, sier Kjetil Martinsen, analysesjef og partner i Malling.

Husholdningene har bedre råd i dag, men fremtidige inntekter er blitt mindre verdt

Et spesialtema forklarer hvorfor forbruket holder seg relativt godt oppe, samtidig som lånevekst og boliginvesteringer er svake. Konsumet følger i stor grad dagens inntekter, mens beslutninger om gjeld og bolig også avhenger av hva husholdningene tror om verdien av fremtidige inntekter. Når renten blir høyere enn lønnsveksten, faller denne verdien. Våre beregninger resonnerer godt med at handel og hotell er segmentene som har sett best utvikling på leietakersiden, mens nyboligmarkedet har bremset opp.

– Husholdningene får bedre kjøpekraft, men det er blitt langt mindre attraktivt å låne mot fremtidige inntekter. Tilpasningen har først og fremst rammet boliginvesteringene. Risikoen fremover er at mer av inntektsveksten går til sparing og reduksjon av gjeldsgraden, slik at konsumveksten blir svakere enn ventet, fortsetter Martinsen.

Kontor svekkes, men KI setter foreløpig få spor

Kontorrelatert sysselsetting i Oslo har falt med rundt én prosent det siste året, og vi venter fortsatt svak etterspørsel og stigende kontorledighet. I et eget spesialtema finner vi foreløpig ingen tydelig sammenheng mellom næringenes KI-eksponering og sysselsettingsutviklingen. Både næringer med høy og lav KI-eksponering har hatt svak utvikling.

– KI kan påvirke behovet for kontorarealer betydelig på sikt, men foreløpig peker tallene mer mot høye renter og svak utvikling i den private fastlandsøkonomien, samt kommunesektoren. Effektene av teknologien kan komme med et etterslep, så det er derfor for tidlig å avskrive risikoen, sier Stine Thomle Karlsen, senioranalytiker i Malling.

Høyere transaksjonsyielder gjenspeiler endrede avkastningskrav og sektorvalg

Observerte transaksjonsyielder (et volumvektet gjennomsnitt av yielder på faktiske transaksjoner) har økt med om lag ett prosentpoeng det siste året. Det skyldes ikke bare høyere avkastningskrav på sammenlignbare eiendommer. Etter store kjøp fra ubelånte investorer på lave yielder i 2025, har både belånte og ubelånte kjøpere i større grad flyttet seg fra kontor og mot varehandel og logistikk. Med dagens finansieringskostnader blir høy direkteavkastning og lavere investeringsbehov avgjørende for regnestykket.

Malling hever yieldanslagene i nesten alle segmenter. Prime kontor settes til 5,0 prosent og ventes å stige til 5,25 prosent i 2027, mens normal kontoryield anslås til 6,5 prosent neste år. Svak kjøperinteresse, dyr finansiering og mer krevende utleieutsikter tilsier at yieldene må opp for å tiltrekke en bredere kjøpergruppe. Resultatet er en periode hvor forskjellen mellom normal og prime yield fortsatt vil øke.

– Høyere yielder presser verdiene for eksisterende eiere, men kan gi bedre inngangsnivåer for nye investorer. Vi foretrekker fortsatt varehandel, logistikk og hotell, hvor direkteavkastning, fremtidig leievekst og lavere arealledighet gjør sektorene mer attraktive. Sikker og god kontantstrøm har blitt viktigere enn på lenge, avslutter Thomle Karlsen og Martinsen.