Herman er utdannet siviløkonom fra BI med etterutdannelse gjennom graduate programmet til A.P Møller-Maersk. Med mange års erfaring fra finans og shipping tok han i 2015 med seg sin erfaring fra disse markedene inn i Malling & Cos satsing på analyse av næringseiendom, hvor han har ansvaret for investeringsmarkedet. Herman brenner for å bruke analyser av investeringsmarkedet til å se attraktive muligheter og det beste beslutningsgrunnlaget for både kunder og eiendomshusets egne rådgivere.
I Oslo er den omstridte høyhusplanen blitt fastsatt som en veiledende plan for å møte byens voksende behov for boliger og næringslokaler, samtidig som man ønsker å bevare byens karakter og miljø. Problemet er at planen legger opp til bygg som er lite tilpasset etterspørselen i markedet, og utviklingen av byen rundt knutepunktene vil ta vesentlig lengere tid og kan potensielt stoppe helt opp.
Kritiske røster har løftet frem skygge, tap av sollys, vindforhold, mikroklimatiske endringer, samt arkitektoniske og kulturhistoriske interesser som skadevirkende effekter av høyhus. Fokuset på bærekraftig byutvikling utnyttelse av arealer rundt kollektivknutepunkter og integrering av grønne løsninger er argumentene for. Omstridt eller ikke, så er det rådende flertallet enige i at fortetting på utvalgte steder vil være positivt for en by i vekst. Om man skal nå bærekraftsmål og sørge for effektiv transport med kollektivtransport i jobbreiser, er man nødt til å konsentrere kontorvirksomheten rundt knutepunkter for offentlig transport. Høyhusene virker således å være perfekte for kontorbruk.
Uattraktivt for den viktige store leietakeren
Et av prinsippene som skal følges er at byggene skal være «slanke». Byggene som skal ha håp om tillatelse om å reise seg opptil 70 meter må holde seg til maksimalt rundt 1 000 kvm grunnflate. Dette premisset skaper kommersiell utfordring for den faktiske gjennomføringen for kontorutviklere. For å realisere et kontorprosjekt må det være et marked for bygget man setter opp, det må la seg finansiere, og risikoen må være håndterbar. De aller fleste utbyggere krever derfor en forholdsvis stor andel forhåndsutleie før man setter spaden i jorden, gjerne minimum 50 %. Da disse prosjektene fort kommer opp i 20 000 kvm snakker man da rundt 10 000 kvm forhåndsutleie. For å oppnå en slik utleiegrad er man fort avhengig av en enkeltleietaker som binder seg til en avtale om å leie minimum 50%, men i Oslo er det faktisk færre enn 60 slike leietakere. Blant de som finnes, er det ikke rasjonelt å fordele seg over 10 etasjer. De trenger langt større flater for å fasilitere for effektiv samhandling og intern organisering.
Kostnadsdrivende intern og ekstern infrastruktur
Enkelte vil kanskje peke på muligheten for å bygge en bred base for næring og kontor i bunnen, med smalere tårn for bolig på toppen. En betydelig utfordring med dette er andelen areal man da trenger til intern infrastruktur som doble innganger, rømmningsveier, heis, tekniske sjakter og annet areal som ikke genererer direkte nytte. Kontorarealene blir «spist opp» av boligspesifikk infrastruktur som begrenser etasjenes funksjonalitet og arealeffektivitet. Dette gjør at det for potensielle leietakere i næringsdelen blir mindre attraktivt, med mer og dyrere fellesareal, enn i konkurrerende bygg. Boligkjøperne bryr seg primært om prisen på nettoareal, som dermed blir høy. For boligene vil det bryte med de utalte sosiale og økonomiske aspekter i planen som skal sikre en blanding av boliger for ulike inntektsgrupper. Vi vet også av erfaring som forvalter, at det ofte oppstår konflikter når bolig og næring blandes i samme bygningskropp. Man kan også anta at Infrastrukturbidraget som vil kobles mot disse prosjektene også vil møte betydelige økonomiske forventninger fra politisk hold. Dette skal inkludere blant annet det som beskrives som gode sykkel- og gangveier for å fremme myk trafikk, og en klar prioritering av miljøvennlige transportalternativer. Videre skal det skapes offentlige rom og møteplasser for å fremme sosial interaksjon. Noen må ta regningen for dette.
Forutsetningene må endres om det skal bygges
Ifølge Oslo kommune har man lagt vekt på medvirkning og dialog i utviklingen av høyhusplanen. Der trekker de frem at veien videre består i at kommunen kontinuerlig vil evaluere og justere planen basert på erfaringer og tilbakemeldinger. Tiden for dette er kanskje nå? Om Oslo mener alvor med et ambisiøst forsøk på å bygge høyt med høy kvalitet må vi tilbake til tegnebrettet og endre på grunnforutsetningene slik at høyhusene faktisk er kommersialiserbare.
Denne artikkelen er tidligere publisert som gjestekommentar i Kapital 21/2024
Malling & Co Research and valuation
Analyseteamet i Malling utgir halvårlige markedsrapporter som er en regelmessig oppdatering på utviklingen i markedet for næringseiendom i Stor-Oslo, Drammen, Stavangerregionen, Bergen og Trondheim. I tillegg til den seneste markedsutviklingen, kommenteres forventet utvikling i markedet for det kommende halvåret.
Våre markedsrapporter finner du her
