Anna er leder for bærekraft i Malling & Co forvaltning og har jobbet i forskjellige roller hos Malling siden 2013, bla.a. som prosjektleder. Hun er utdannet sivilingeniør og har tidligere erfaring fra energibransjen. Annas oppgaver er å bygge kompetanse internt, men også sikre at Malling & Co er en god rådgiver innenfor bærekraft for alle sine kunder.
Hvor mye forteller egentlig energikarakteren oss om byggets faktiske energiforbruk? Malling har gjennomført en studie av sammenhengen mellom beregnet energiforbruk i energiattesten og faktisk målt energiforbruk. Resultatene viser at forskjellene i faktisk energiforbruk på tvers av energikarakterene er langt mindre enn man kanskje skulle forvente. Dette reiser spørsmål om hvor stor vekt vi bør legge på energikarakteren når vi vurderer bygningers energiytelse.
Energikarakteren har fått økt betydning
De siste årene har man sett et stadig økt fokus på eiendommens energikarakter, delvis drevet av EU-reguleringer som taksonomien og finansielle rapporteringskrav som SFDR. Leietakere etterspør bygg med gode energikarakterer, og banker etterspør konkrete planer for forbedring av energikarakteren for at eiendommer skal kvalifisere til grønne lån.
Samlet bidrar dette til at gårdeiere investerer betydelige beløp i tiltak som skal forbedre energikarakteren, med mål om å redusere energikostnader og oppnå bedre lånebetingelser.
Men hvor godt samsvarer egentlig energikarakteren med byggets faktiske energiforbruk?
For å undersøke dette har vi analysert sammenhengen mellom energikarakter og faktisk energiforbruk i Mallings eiendomsportefølje.
Resultatene fra studien
Studien baserer seg på faktisk målt energiforbruk i 2025 fra Mallings energioppfølgingssystem (EOS), sammenlignet med beregnet levert energi i byggenes energiattester. Analysen omfatter 45 kontorbygg under forvaltning av Malling & Co. Vi har valgt å se nærmere på kontorbygg ettersom dette er bygningskategorien hvor vi har størst datagrunnlag, og hvor driftsforutsetningene i større grad kan sammenlignes med energimerkets beregningsgrunnlag.
Vi sammenligner faktisk forbruk med uvektet levert energi i energiattestene, altså uten vektingen av ulike energibærere. Dette er et viktig skille, ettersom energikarakteren i den nye energimerkeordningen baserer seg på vektet levert energi, hvor blant annet fjernvarme vektes med faktor 0,45. Det betyr at et bygg kan oppnå en god energikarakter selv om mengden levert energi er relativt høy.
Analysen sammenligner dermed faktisk og beregnet energiforbruk, mens energikarakterene er de som fremgår av byggenes energiattester.
Figur 1: Arealvektet energiforbruk per energikarakter for kontorbygg – faktisk forbruk (EOS 2025) sammenlignet med beregnet, uvektet levert energi i energiattestene. Malling & Co, 45 bygg.
I vårt datagrunnlag ser vi et gjennomgående mønster: Bygg med god energikarakter har et faktisk forbruk som i snitt er høyere enn det beregnede forbruket i energiattesten, mens bygg med dårlig karakter har et faktisk forbruk som i snitt er vesentlig lavere enn det beregnede forbruket. Kontorbygg med karakter A bruker i snitt 37 prosent mer energi enn beregningen tilsier, mens bygg med karakter F bruker 30 prosent mindre.
Det kanskje mest interessante funnet er at variasjonen i faktisk energiforbruk på tvers av energikarakterene er relativt liten.
Forskjellen blir tydelig når man ser på hele skalaen. Fra karakter A til F øker det beregnede forbruket i energiattestene med en faktor på over tre, fra 79 til 249 kWh/m². Det faktiske forbruket øker derimot med en faktor på rundt 1,6, fra 109 til 174 kWh/m².
Hvis vi setter karakter på byggene ut fra det faktiske forbruket, havner de fleste kontorbyggene i vårt utvalg på C eller D, uavhengig av hvilken karakter de har i energiattesten.
Det er viktig å understreke at analysen er basert på et begrenset antall bygg. Selv om datagrunnlaget gir interessante indikasjoner, vil det være relevant å få på plass et større datagrunnlag før konklusjonene kan generaliseres til hele markedet.
Hvorfor ser resultatene ut som de gjør?
Et energimerke baserer seg på en teoretisk beregning av byggets energiforbruk og vil sjelden samsvare fullt ut med det faktiske forbruket.
Beregningene er basert på standardiserte forutsetninger for blant annet temperaturer, luftmengder og brukstider. På denne måten kan man sammenligne bygg på like vilkår. Målt energibruk påvirkes samtidig av blant annet faktisk brukstid, antall brukere, værforhold og hvordan bygget driftes.
En mulig forklaring på resultatene er at bygg med energikarakter A eller B ofte blir prosjektert med en tydelig målsetning om å oppnå en god energikarakter. Det er deretter opp til de prosjekterende å finne de tekniske løsningene som skal oppfylle dette målet. Byggene har også gjerne avanserte tekniske systemer som kan være krevende å drifte.
Basert på vår erfaring med teknisk drift kan en mulig forklaring på avvikene være utfordringer knyttet til innstillinger, regulering og samspill mellom tekniske anlegg. Selv om de enkelte systemene fungerer som forutsatt, er det ikke gitt at de fungerer optimalt sammen. Å identifisere og rette opp slike forhold krever både spesialisert kompetanse og tid til å sette seg inn i anleggene og optimalisere driften.
Overgangen mellom prosjekt og drift er viktig. Vår erfaring er at det ofte er først når bygget er tatt i bruk, at man får et godt bilde av hvordan de tekniske systemene fungerer sammen. Det er derfor viktig å se prosjekt- og driftsfasen i sammenheng. Dette krever tett samarbeid mellom de prosjekterende og de som skal drifte bygget, slik at de tekniske løsningene fungerer som forutsatt og det forventede energisparepotensialet kan realiseres.
For bygg med energikarakter E eller F er situasjonen ofte en annen. Dette er gjerne eldre bygninger hvor energiattesten er utarbeidet i senere tid. Her dokumenterer man eksisterende ytelser uten nødvendigvis å ha ambisjoner om en bestemt karakter. Energimerket fanger heller ikke nødvendigvis opp alle tiltak som har blitt gjennomført i løpet av de siste årene og byggene er teknisk relativt enkle å drifte uten avanserte tekniske anlegg.
Bør vi legge større vekt på faktisk energiforbruk?
Energimerket er et viktig verktøy for å sammenligne bygg på like vilkår. Samtidig er det viktig å være klar over hva energimerket viser, og hvordan dette skiller seg fra faktisk energiforbruk. Med den nye energimerkeordningen, der fjernvarme vektes med en faktor på 0,45, blir dette enda viktigere, ettersom tallene i energiattesten ikke nødvendigvis gir et representativt bilde av byggets energikostnader.
Resultatene reiser noen interessante spørsmål om hvordan vi vurderer bygningers energieffektivitet. Bør leietakere som ønsker energieffektive lokaler, i større grad etterspørre dokumentasjon på faktisk energiforbruk i tillegg til energikarakteren? Og hvilken rolle bør faktisk energiforbruk ha når bankene vurderer grønne lån?
Vi ser også at gårdeiere kan ha høye ambisjoner om energireduksjoner i prosjekter, men at prosjektene ofte måles på hvilken energikarakter som oppnås, og i mindre grad på om det faktiske energiforbruket blir som forventet etter ferdigstillelse.
Det vi synes er spesielt interessant med resultatene fra analysen, er hvor små forskjellene i faktisk energiforbruk er mellom bygg med ulike energikarakterer. Det hadde vi kanskje forventet skulle være større forskjeller på.
Vil dere bidra med flere bygg til analysen?
Vi ønsker å utvide analysen med flere bygg og et større datagrunnlag. Det kan gi bedre innsikt i sammenhengen mellom beregnet og faktisk energiforbruk og styrke kunnskapsgrunnlaget i bransjen. Har dere bygg eller en portefølje som kan være relevant å inkludere, eller ønsker dere å gjennomføre en lignende analyse?
Ta gjerne kontakt med Anna Ranmarker, som er ansvarlig for studien.
Anna Ranmarker
+47 46 74 13 74
Anna.ranmarker@malling.no
