Herman er utdannet siviløkonom fra BI med etterutdannelse gjennom graduate programmet til A.P Møller-Maersk. Med mange års erfaring fra finans og shipping tok han i 2015 med seg sin erfaring fra disse markedene inn i Malling & Cos satsing på analyse av næringseiendom, hvor han har ansvaret for investeringsmarkedet. Herman brenner for å bruke analyser av investeringsmarkedet til å se attraktive muligheter og det beste beslutningsgrunnlaget for både kunder og eiendomshusets egne rådgivere.
Som vi har trukket frem i flere tidligere bloggposter så er det et økende fokus på miljø og bærekraft blant leietakere og gårdeiere fra utleieprosesser. Det er i dag helt klart at sertifiseringer og fokus på bærekraft blir nødvendig for å oppnå de beste leiene og de mest attraktive leietakerne fremover. Men hvordan påvirker bærekraft investeringsbeslutningene og prisingen i eiendomstransaksjoner?
Det eksisterer i dag begrenset med data som gir et svar med to streker under, men indikasjonene begynner å bli klarere og klarere. Fra vår samarbeidspartner Savills og RCA ser vi at prisingen av kontorbygg med BREEAM-sertifisering i Europa de siste 10 årene har gått fra å være rimeligere enn gjennomsnittet, til å oppnå en premium. Denne premien estimeres nå til om lag 100 basispunkter under snittet. Dette utgjør en verdiforskjell på ca. 25%. Snittprisen per kvadratmeter, som er funksjon av både yield og løpende leieinntekter, har i samme periode for ikke-sertifiserte bygg steget med ca. 34 %, mens det for BREEAM sertifiserte bygg har steget med ca. 45 %. Den åpenbare utfordringen med å estimere merverdi av ESG-sertifisering er derfor korrelasjonen med andre sentrale verdidrivere for eiendommene.
Trykk på linkene for en forklaring på forskjellen mellom BREEAM-NOR og BREEAM In-Use.
Kilde: Savills, RCA
Mens andelen av det totale transaksjonsmarkedet for BREEAM-sertifiserte kontorbygg i Europa har økt fra ca. 7 % i 2012 til ca. 15 % av volumet i 2021, er andelen langt lavere i Norge. Følgelig er det også enda vanskeligere å konkludere noe fra dataen om norske transaksjoner. Men noen fremtredende trekk kan vi spore. Om vi ser på prospekter produsert for 3-5 år siden ville miljøsertifiseringer være en nøytral beskrivelse sammen med resten av det tekniske. I prospekter produsert de siste årene gir man gjerne byggets sertifiseringer en fremtredende rolle som trekkes frem som et nøkkelmoment ved eiendommen. Undersøkelser viser også at investorene etterspør bærekraftige bygg og at det har blitt et viktig investeringskriteria i deres mandat, og et stort flertall i undersøkelser oppgir at de har en høyere betalingsvillighet for bærekraftige bygg.
I Norge er datagrunnlaget tynt – sertifiserte bygg er gode bygg
Vi har gjort et forsøk på å vurdere kjente transaksjoner med BREEAM-NOR sertifiserte bygg som er solgt i Norge, og sammenlignbare transaksjoner med usertifiserte bygg for å se om det er mulig å spore en trend. Av 273 eiendommer med BREEAM-NOR sertifisering har 57 av de vært omsatt en eller flere ganger siden 2012, men kun 31 eiendommer har vært omsatt etter at sertifiseringen kom på plass. Så her kommer vi ikke utenom at grunnlaget er tynt. Men om man tar en overordnet vurdering av hver enkelt av disse 31 transaksjonene, så kan vi trekke noen momenter som er verdt å merke seg. For de beste byggene med de beste beliggenhetene kan vi knapt spore noen differanse til hva vi mener yielden var på et tilsvarende objekt på samme geografiske lokasjon på samme tidspunkt. Men dette er heller ikke så overraskende all den tid dette vil falle inn i kategorien som de aller beste byggene. Men hvis vi derimot ser på bygg med BREEAM-NOR sertifisering på lokasjoner utenfor de mest attraktive beliggenhetene begynner vi å se konturene av en liten premium på oppnådd pris sammenlignet med hva vi normalt ville antatt prisingen ville ligget på for et normalt bygg. Uten å være for bastant faller det også her naturlig å se på forklaringen at en BREEAM-NOR sertifisering på disse lokasjonene vil være svært nærme definisjonen på det beste bygget, og følgelig også definerer et «prime» (prestisje) bygg med tilhørende prising for denne lokasjonen. Altså er det vanskelig å skille bærekraftselementet fra andre prisdrivende faktorer ved eiendommene.
Dersom vi går videre og ser på hvordan BREEAM In-Use slår ut på prisingen, blir funnene straks litt mer interessante. Hvis vi filtrerer ut kontorbygg uten overlapp med listen for BREEAM-NOR, så sitter vi igjen med 111 eiendommer. Av disse har 46 vært omsatt én eller flere ganger siden 2012, og av de så har 38 vært omsatt etter at sertifiseringen var på plass. For de beste byggene med de beste beliggenhetene kan vi knapt spore noen differanse til hva vi mener yielden var på et tilsvarende objekt på samme geografiske lokasjon på samme tidspunkt. For «prime» bygg blir det fort slik at den marginale prisforskjellen BREEAM In-Use sertifisering gir en marginal effekt på prisingen, all den tid eiendommene jevnt over scorer høyt på mange av de samme kriteriene. Dette innebærer at det normalt kun er mindre justeringer og investeringer som skal til for å gjennomføre og oppnå en tilfredsstillende sertifisering. Beveger vi oss derimot litt utenfor de mest sentrale lokasjonene, så vil en BREEAM In-Use sertifisering igjen fort ende opp som definisjonen på det beste bygget, og følgelig også definerer et «prime» bygg med tilhørende prising for denne lokasjonen. Trenden er nok også slik at differansen på yielden øker i nyere tid, enn om vi går fem år eller mer tilbake.
LES OGSÅ: EU's Taksonomi – ny veileder er ute – pust med magen
Veien videre er spennende – og forskjellene blir først tydelige gjennom leiemarkedet
Tilbake til det som var spørsmålet vi ønsket å studere i denne analysen: Er denne differansen en funksjon av høyere betalingsvillighet for det samme objektet med en sertifisering enn uten? Med det tynne datagrunnlaget vi har, så skal vi være forsiktig med å trekke noen klare konklusjoner. Det virker åpenbart at vi har en korrelasjon mellom sertifisering og høy standard, og at effektene for hver av disse er vanskelige å skille. Likevel mener vi å kunne ha grunnlag for å si at det også i Norge er en økende differanse mellom sertifiserte bygg og ikke sertifiserte bygg. At det er en kausal sammenheng med sertifiseringen er vanskeligere å konkludere med på nåværende tidspunkt, men det «grønne» yieldgapet kan vi nok forvente å spore i dataen i større grad i årene fremover. Det som derimot er ganske klart, og som støtter vår hypotese, er at man antagelig vil se tydelige forskjeller i leiemarkedet fremover som følge av EUs taksonomi på bærekraft. Når effekten på inntektsstrømmene tydeliggjøres, vil man antagelig lettere kunne gjøre vurderinger av effektene på verdi og avkastningskrav med og uten sertifisering.
Les også: Leietakere stiller krav til bærekraft
Analyseteamet i Malling & Co utgir halvårlige markedsrapporter som er en regelmessig oppdatering på utviklingen i markedet for næringseiendom i Stor-Oslo, Drammen og Stavangerregionen. I tillegg til den seneste markedsutviklingen, kommenteres forventet utvikling i markedet for det kommende halvåret.
Last ned siste markedsrapport her
LES OGSÅ VEILEDEREN OM VERDIFULLE ANALYSER OG VERDIVURDERINGER FOR NÆRINGSEIENDOM
Analyseavdelingen i Eiendomshuset Malling & Co har laget en veileder til verdifulle analyser og verdivurderinger for næringseiendom.
E-boken er delt opp i tre hoveddeler som presenterer ulike former for analyse og verdivurdering. Guiden er skrevet på en lettfattelig måte slik at det er enkelt å vite hva man bør undersøke utfra ulike problemstillinger, for eksempel:
- Hvordan finne riktig leiepris?
- Hvordan finne og vinne nye leietakere?
- Hvordan analyser kan hjelpe investorer med å identifisere investeringsobjekter.
- Hvordan analyser kan hjelpe leietakere som søker nye lokaler.
- Hvordan eiendom verdivurderes og hvilke gevinster dette gir.
