Økt kjøpelyst og forventning om fallende yielder

Resultatene fra vår siste investor yield- og sentimentundersøkelse er klare. Undersøkelsen ble besvart 17.-27. september og reflekterer stemningen ved utgangen av Q3 2024. Vi ser nå klare tegn på at sentimentet i transaksjonsmarkedet har snudd. Flere ønsker å øke sin eksponering og færre vil selge. Forventningene om yieldfall øker, trolig knyttet til rentekutt fra Federal Reserve og andre sentralbanker siste kvartal. Kontoreiendom fremstår som det mest attraktive segmentet, mens supersykelen for logistikk synes å være over.

Færre selgere og flere kjøpere 

Ønske om å øke eksponeringen mot næringseiendom de neste 12 månedene har steget og er nå på et høyt nivå med hele 69 % av de mottatte besvarelsene. Blant segmentene gjør kontoreiendom et byks fra 60 % i Q2 2024 opp til en andel på 75 % netto kjøpere de kommende 12 månedene. Norske investorer styrker altså troen på kontoreiendom, mens det fortsatt oppleves som et utfordrende segment andre steder i verden. Det er den nest høyeste andelen vi har målt siden vi introduserte spørsmålet i Q1 2019. Blant handel, lager/logistikk og hotelleiendom er ønsket økt eksponering fremover mer stabilt sammenlignet med Q2 2024. Netto selgerandelen har økt litt for lager/logistikk- og hotelleiendom, mens er redusert for handelseiendom.

Økende forventning om fallende yielder 

Yieldutviklingen fra forrige kvartal ulik blant segmentene og risikoklassene.  Gjennomsnittet for prime kontor CBD måles uendret på 4,70 % med lavere variasjon i svarene enn forrige runde. Utsiktene 12 måneder frem har falt til 4,50 % for prime kontor CBD, 10 bps lavere enn forrige kvartal. I randsoneklyngene Helsfyr og Lysaker er yieldene ned med 5-10 bps sammenlignet med forrige kvartal for både prime og normal eiendom. Risikospreaden har dermed falt noe. 
Samtidig som undersøkelsens resultater ble kjent, har vi i Malling vurdert siste transaksjonsaktivitet, rentebildet og sentiment for å vurdere vårt «house view» på Prime yield kontor Oslo. Vi endret denne 10 bps ned fra 4,75 % til 4,65 %, altså marginalt under det investorene selv svarer i gjennomsnitt for Q3. 

At rentefall gir yieldfall er umiddelbart intuitivt, men ikke empirisk

Investorer nevner at forventede rentekutt fra Norges Bank og FED bør gi yieldfall for næringseiendom. Vi har analysert dette sammen med seniorøkonom Jon Mjølhus. Våre regresjonsmodeller viser at lange renter, spesielt 5Y5Y SWAP rate, har størst innflytelse på yielder over tid. Kort rente (3M Nibor) og BNP-vekst har negative koeffisienter, som betyr at høyere vekst og korte renter gir lavere yielder. Etter FEDs rentekutt steg de lange rentene, noe som ifølge vår modell burde ha ført til noe stigende yielder. Et yieldfall krever i så fall forventning om flere kutt enn det som allerede er priset inn, slik at de lange rentene også kommer ned. Rentemarkedet priser p.t. inn raskere kutt enn Norges Bank indikerer, så nye kutt iht. planen synes ikke tilstrekkelig for å dra rentemarkedet videre nedover.

Lager og logistikk mindre «hot» 

Yieldkonsensus for storlager og logistikk har økt med 5-10 bps for prime og normal, mens last-mile logistikk har økt med 15 bps for prime og 20 bps for normal fra Q2 2024. Det er forventet at netto yield 12 måneder frem er 15-20 bps lavere enn dagens nivå. Svakere utsikter i leiemarkedet og økt ledighet kan bidra til høyere yielder relativt til tidligere undersøkelser. 
 
Vi takker alle som har bidratt og ser frem til videre aktiv deltakelse i vår undersøkelse! For mer informasjon og analyser, kontakt oss for en markedsoppdatering. 

Klikk her for å se resultater fra investor yield & sentiment undersøkelsen Q3 2024

Malling & Co Research and Valuation

Analyseteamet i Malling utgir halvårlige markedsrapporter som er en regelmessig oppdatering på utviklingen i markedet for næringseiendom i Stor-Oslo, Drammen, Stavangerregionen, Bergen og Trondheim. I tillegg til den seneste markedsutviklingen, kommenteres forventet utvikling i markedet for det kommende halvåret.