Økt kjøpelyst og forventning om fallende yielder
Haakon er leder for analyse og verdivurdering i Malling & Co, og har jobbet i Malling med analyse av næringseiendom siden 2010. Han har en mastergrad innen Industriell økonomi og teknologiledelse fra NTNU i Trondheim, og har senere fullført en Executive MBA i finans ved NHH
Resultatene fra vår siste investor yield- og sentimentundersøkelse er klare. Undersøkelsen ble besvart 17.-27. september og reflekterer stemningen ved utgangen av Q3 2024. Vi ser nå klare tegn på at sentimentet i transaksjonsmarkedet har snudd. Flere ønsker å øke sin eksponering og færre vil selge. Forventningene om yieldfall øker, trolig knyttet til rentekutt fra Federal Reserve og andre sentralbanker siste kvartal. Kontoreiendom fremstår som det mest attraktive segmentet, mens supersykelen for logistikk synes å være over.
Færre selgere og flere kjøpere
Ønske om å øke eksponeringen mot næringseiendom de neste 12 månedene har steget og er nå på et høyt nivå med hele 69 % av de mottatte besvarelsene. Blant segmentene gjør kontoreiendom et byks fra 60 % i Q2 2024 opp til en andel på 75 % netto kjøpere de kommende 12 månedene. Norske investorer styrker altså troen på kontoreiendom, mens det fortsatt oppleves som et utfordrende segment andre steder i verden. Det er den nest høyeste andelen vi har målt siden vi introduserte spørsmålet i Q1 2019. Blant handel, lager/logistikk og hotelleiendom er ønsket økt eksponering fremover mer stabilt sammenlignet med Q2 2024. Netto selgerandelen har økt litt for lager/logistikk- og hotelleiendom, mens er redusert for handelseiendom.
Økende forventning om fallende yielder
Yieldutviklingen fra forrige kvartal ulik blant segmentene og risikoklassene. Gjennomsnittet for prime kontor CBD måles uendret på 4,70 % med lavere variasjon i svarene enn forrige runde. Utsiktene 12 måneder frem har falt til 4,50 % for prime kontor CBD, 10 bps lavere enn forrige kvartal. I randsoneklyngene Helsfyr og Lysaker er yieldene ned med 5-10 bps sammenlignet med forrige kvartal for både prime og normal eiendom. Risikospreaden har dermed falt noe.
Samtidig som undersøkelsens resultater ble kjent, har vi i Malling vurdert siste transaksjonsaktivitet, rentebildet og sentiment for å vurdere vårt «house view» på Prime yield kontor Oslo. Vi endret denne 10 bps ned fra 4,75 % til 4,65 %, altså marginalt under det investorene selv svarer i gjennomsnitt for Q3.
At rentefall gir yieldfall er umiddelbart intuitivt, men ikke empirisk
Investorer nevner at forventede rentekutt fra Norges Bank og FED bør gi yieldfall for næringseiendom. Vi har analysert dette sammen med seniorøkonom Jon Mjølhus. Våre regresjonsmodeller viser at lange renter, spesielt 5Y5Y SWAP rate, har størst innflytelse på yielder over tid. Kort rente (3M Nibor) og BNP-vekst har negative koeffisienter, som betyr at høyere vekst og korte renter gir lavere yielder. Etter FEDs rentekutt steg de lange rentene, noe som ifølge vår modell burde ha ført til noe stigende yielder. Et yieldfall krever i så fall forventning om flere kutt enn det som allerede er priset inn, slik at de lange rentene også kommer ned. Rentemarkedet priser p.t. inn raskere kutt enn Norges Bank indikerer, så nye kutt iht. planen synes ikke tilstrekkelig for å dra rentemarkedet videre nedover.
Lager og logistikk mindre «hot»
Yieldkonsensus for storlager og logistikk har økt med 5-10 bps for prime og normal, mens last-mile logistikk har økt med 15 bps for prime og 20 bps for normal fra Q2 2024. Det er forventet at netto yield 12 måneder frem er 15-20 bps lavere enn dagens nivå. Svakere utsikter i leiemarkedet og økt ledighet kan bidra til høyere yielder relativt til tidligere undersøkelser.
Vi takker alle som har bidratt og ser frem til videre aktiv deltakelse i vår undersøkelse! For mer informasjon og analyser, kontakt oss for en markedsoppdatering.
Klikk her for å se resultater fra investor yield & sentiment undersøkelsen Q3 2024
Malling & Co Research and Valuation
Analyseteamet i Malling utgir halvårlige markedsrapporter som er en regelmessig oppdatering på utviklingen i markedet for næringseiendom i Stor-Oslo, Drammen, Stavangerregionen, Bergen og Trondheim. I tillegg til den seneste markedsutviklingen, kommenteres forventet utvikling i markedet for det kommende halvåret.
Motta rapporter og informasjon direkte i din e-post
Siste artikler
ARKIV
- oktober 2024 (7)
- september 2024 (5)
- august 2024 (3)
- juli 2024 (3)
- juni 2024 (3)
- mai 2024 (4)
- april 2024 (4)
- mars 2024 (5)
- februar 2024 (5)
- januar 2024 (6)
- desember 2023 (3)
- november 2023 (7)
- oktober 2023 (5)
- september 2023 (1)
- august 2023 (4)
- juli 2023 (5)
- juni 2023 (4)
- mai 2023 (5)
- april 2023 (3)
- mars 2023 (3)
- februar 2023 (3)
- januar 2023 (5)
- desember 2022 (2)
- november 2022 (3)
- oktober 2022 (11)
- september 2022 (2)
- august 2022 (5)
- juli 2022 (4)
- juni 2022 (4)
- mai 2022 (1)
- april 2022 (5)
- mars 2022 (5)
- februar 2022 (4)
- januar 2022 (5)
- desember 2021 (2)
- november 2021 (5)
- oktober 2021 (3)
- september 2021 (3)
- august 2021 (2)
- juli 2021 (1)
- juni 2021 (8)
- mai 2021 (3)
- april 2021 (1)
- mars 2021 (5)
- februar 2021 (4)
- januar 2021 (7)
- desember 2020 (5)
- november 2020 (4)
- oktober 2020 (5)
- september 2020 (4)
- august 2020 (3)
- juli 2020 (4)
- juni 2020 (6)
- mai 2020 (5)
- april 2020 (5)
- mars 2020 (7)
- februar 2020 (3)
- januar 2020 (5)
- desember 2019 (4)
- november 2019 (4)
- oktober 2019 (4)
- september 2019 (4)
- august 2019 (4)
- juli 2019 (6)
- juni 2019 (6)
- mai 2019 (6)
- april 2019 (5)
- mars 2019 (3)
- februar 2019 (4)
- januar 2019 (6)
- november 2018 (6)
- oktober 2018 (4)
- september 2018 (6)
- august 2018 (1)
- juli 2018 (1)
- juni 2018 (4)
- mai 2018 (5)
- april 2018 (7)
- mars 2018 (1)
- februar 2018 (2)
- januar 2018 (4)
- desember 2017 (5)
- november 2017 (6)
- oktober 2017 (3)
- september 2017 (3)
- august 2017 (2)
- juli 2017 (1)
- juni 2017 (1)
- mai 2017 (6)
- april 2017 (5)
- mars 2017 (5)
- februar 2017 (2)
- januar 2017 (8)
- november 2016 (2)
- september 2016 (2)
- august 2016 (1)
- april 2016 (2)
- januar 2016 (1)
- november 2015 (2)
- september 2015 (2)
- august 2015 (1)
- juni 2015 (3)
- mai 2015 (1)
- april 2015 (1)
- mars 2015 (1)
- februar 2015 (2)
- januar 2015 (1)
- november 2014 (2)
- november 2013 (2)
- oktober 2013 (2)
- august 2013 (1)
- juli 2013 (1)
- juni 2013 (2)
- desember 2012 (1)
- november 2012 (3)
- september 2012 (1)
- juli 2012 (1)
- juni 2012 (2)
- mai 2012 (1)
- desember 2011 (1)
- september 2011 (2)
- august 2011 (2)
- mars 2011 (1)
- desember 2010 (1)
- november 2010 (2)
- oktober 2010 (1)
- desember 2009 (1)
- november 2009 (1)
- mars 2009 (4)
- januar 2009 (1)
- desember 2008 (1)
- mai 2008 (1)
- desember 2007 (2)
- november 2007 (1)
- september 2007 (1)
- juli 2007 (1)
- mai 2007 (1)
- april 2007 (1)
- november 2006 (1)
- oktober 2006 (1)
- september 2006 (1)
- juni 2006 (1)
- april 2006 (1)
- februar 2006 (1)
- februar 2005 (1)