Herman er utdannet siviløkonom fra BI med etterutdannelse gjennom graduate programmet til A.P Møller-Maersk. Med mange års erfaring fra finans og shipping tok han i 2015 med seg sin erfaring fra disse markedene inn i Malling & Cos satsing på analyse av næringseiendom, hvor han har ansvaret for investeringsmarkedet. Herman brenner for å bruke analyser av investeringsmarkedet til å se attraktive muligheter og det beste beslutningsgrunnlaget for både kunder og eiendomshusets egne rådgivere.
Da Europa gikk inn i 2022 var den økonomiske medvinden fra lave renter og oppsparte midler gjennom pandemien fortsatt sterk. Men medvinden gikk raskt over til brottsjø og utsikter til økonomiske utfordringer godt inn i 2023. Utfordringene i globale leveransekjeder skapt av pandemiens herjinger fortsetter å skape problemer for den globale økonomien. Geopolitisk ustabilitet som har drevet energi- og råvarepriser gjennom året er stadig en utfordring for både folks hverdag, og i det større bildet for sentralbankene.
Ettersom inflasjonen har nådd stadig høyere nivåer, og den påfølgende renteutviklingen for å stagge den, har den disponible inntekten til husholdningene fått lide. Prognosene for Europa viser en nedgang i den disponible inntekten for europeiske husholdninger på -0,7 % år-over-år, i både 2022 og 2023. En nedgang i disponibel inntekt henger tradisjonelt tett sammen med en nedgang i etterspørsel etter varer, som igjen reduserer økonomisk aktivitet. Og mange europeiske økonomier forventes å gå inn i resesjon (i hvert fall teknisk) i siste kvartal i 2022.
Vi forventer at logistikksektoren i økonomier med større dreining mot produksjon vil være mer sensitiv for den økonomiske nedgangen når lokale logostikkaktører ser mindre etterspørsel etter sine tjenester. Fra vår analyse ser vi at den tyske økonomien, sammen med flere sentral-europeiske økonomier, vil være mer sårbare mot endringene i de økonomiske forholdene på tampen av 2022 enn en del andre vesteuropeiske land.
Mens det negative økonomiske sentimentet har økt i styrke gjennom året, så er det verdt å skjele til hvordan det overordnede økonomiske bildet ser ut. Oxford Economics prognose for 2023 viser negativ eller avtagende vekst i de fleste økonomiske indikatorer. Men forventer at en gjeninnhenting vil begynne litt ut i 2024. Så selv om disponible inntekt vil falle i perioden, så vil veksten i husholdningenes konsum forbli i positivt lende. Selv om det faller fra 3,6 % i 2022 til 0,3 % vekst i 2023, såp er man tilbake til en forventet vekst på 2,6 % både i 2024 og 2025.
LES OGSÅ: Hva driver utviklingen i logistikkmarkedet internasjonalt
Veksten i husholdningenes konsum er en sterk indikator på mengden varer som flyter gjennom en økonomi, hvilket stimulerer etterspørselen etter lagerarealer. Som et referansepunkt så kan vi vise til at husholdningenes konsum etter finanskrisen viste at det falt med 1,1 % i 2009 og 0,8 % i 2012.
Som resten av næringseiendomsmarkedet, har ikke logistikksegmentet unnsluppet påvirkningen fra den økonomiske nedgangen. Take-up av nye logistikkarealer på tvers av hele Europa i tredje kvartal var på ca. 7.6 millioner m2, en nedgang på 24 % fra andre kvartal, og en nedgang på 16 % år-over-år. Men nedgangen i take-up har ikke hindret en ytterligere nedgang i ledighets nivåene. Den gjennomsnittlige logistikkledigheten i europeiske byer har falt med en snitt på 80 bps siden starten av 2022, og er nå på ca. 3 %.
Så mens man observer en liten nedgang i leieaktiviteten, så støtter de meget lave ledighetsnivåene en ytterligere vekst i leienivåene. I mangel på ledige arealer så ser det ut til at markedet vil tåle en økning i arealer som leietakere sier ifra seg, uten at det fører til en kraftig korreksjon i leieprisene. De historisk lave ledighetsnivåene fungerer som isolasjon for leieprisene mot den potensielt bitende kulden i Europa for leiemarkedet og den bredere økonomien.
LES OGSÅ: Hvor skal markedet nå?
(Dette er et utdrag fra en lengre artikkel om utsikter for det europeiske logistikk markedet fra vår samarbeidspartner Savills – klikk her NB. På engelsk)
BESØK OGSÅ VÅRT DIGITALE KUNNSKAPS-BIBLIOTEK
Her finner du e-bøker med tips og råd innenfor:
- Eiendomsutvikling
- Investeringer i næringseiendom
- PropTech
- Næringsmegling
- Leietakertilfredshet
- Energi- og miljø
- Valg av kontorlokaler
- Forvaltning av næringseiendom
