Haakon er leder for analyse og verdivurdering i Malling & Co, og har jobbet i Malling med analyse av næringseiendom siden 2010. Han har en mastergrad innen Industriell økonomi og teknologiledelse fra NTNU i Trondheim, og har senere fullført en Executive MBA i finans ved NHH
I mars bikket den tyske 10-års statsrenten under null prosent, og siden begynnelsen av mai har den holdt seg godt nede på minussiden. Til tross for Norges Banks renteoppgang det siste året er næringseiendomsmarkedet i Norge ganske upåvirket av rentehevningene her hjemme.
Denne artikkelen er skrevet av analysesjef Haakon Ødegaard.
Teksten var på trykk i Kapital Nr. 19 2019.
De beste eiendommene i Oslo prises nå til enda høyere priser enn på starten av året. Det er det flere grunner til. Vår siste investorundersøkelse for tredjekvartal i år blant norske eiendomsinvestorer viser marginalt lavere yielder for de beste kontoreiendommene sammenlignet med andrekvartal.
God og sentral kontoreiendom er særlig etterspurt, og sørger for at prime yield nå synker med rundt ti basispunkter, fra 3,75 prosent til 3,65 prosent. Dette skjer blant annet som følge av at yieldene i rentemarkedet har falt, og at også forventningene til norske renter frem i tid har falt betydelig over sommeren.
I tillegg er det norske eiendomsmarkedet allerede eksponert mot utenlandsk kapital. Til tross for kraftige bevegelser i kronen virker det ikke å styre betalingsvilligheten blant utenlandske investorer for gode objekter, snarere tvert imot. Gjennom vårt internasjonale nettverk får vi flere henvendelser fra investorer som søker gode eiendomsinvesteringer for å sikre sin formue. Den løpende avkastningen er ikke veldig høy, men i manges øyne mye bedre enn negativ rente i madrassen til Angela Merkel.
Les: Coworking, kontorhotell og fleksibilitet - tid for konsolidering
Kontorsegmentet leder an
I en av de siste rapportene fra vår samarbeidspartner Savills ser vi at det har vært en klar sammenheng mellom omsetningsvolum på næringseiendom i Europa og synkende yielder på ti-årige tyske statspapirer. Videre uttalelser fra den europeiske sentralbanken om nye kvantitative lettelser for å nå inflasjonsmålet, som også stadig flere kritiserer som mål, skaper en verden med store mengder kapital som søker avkastning.
Med svakere vekstutsikter i økonomien blir god og sentral eiendom den perfekte sparebøssen, og det blir dermed en kamp om de gode objektene. God og sentral eiendom er et begrenset gode, slik at prisene kan presses videre opp når de underliggende incentivene for eiendomsinvesteringer forsterkes. Denne effekten ser ut til å ha truffet det norske eiendomsmarkedet etter sommeren, og yieldene skal nå trolig nedover.
Dette gjelder særlig for kontorsegmentet, som for øvrig anses som det mest attraktive for tiden. Nesten alle skal vekte seg opp. Handelseiendom derimot får ikke samme sparebøssestatus på grunn av de store strukturelle endringene innen dette segmentet. Der vil de fleste vekte seg ned.
Les: Varsel om ny yieldnedgang
Yieldpresset vil fortsette
I mangel av attraktive kontorinvesteringer har den generelle trenden vært økt investeringsvolum for andre segmenter i Europa og Norge de siste årene. Industriell eiendom, hotell og alternativt-klassen (som blant annet inkluderer bolig, pleiehjem og så videre) har hatt mellom 30 og 40 prosent økning i investeringsvolum siste fem år sammenlignet med femårsperioden før. Felles for alle er at lange og sikre kontantstrømmer er etterspurt og fremstår som gode investeringer i en verden der renter har falt ned i det negative territoriet.
Investorene svarer ikke bare at yieldene er lavere dette kvartalet enn det forrige, men også at forventningene til fremtidig yieldoppgang har snudd til en flat prognose.
Det er kun et fåtall som tror på en liten oppgang, noe som nøytraliseres av en tilsvarende mengde svar som tror på nedgang. Det er også få som mener prime yield ligger så langt ned som 3,50 prosent, men basert på transaksjoner som pågår, så tror vi at flere vil anerkjenne de lave yieldnivåene.
Det er også verdt å nevne at den skarpeste prisingen nå gjerne kommer fra utenlandske budgivere. Muligens ligger de foran norske investorer, som akkurat har sett flere rentehevninger fra Norges Bank. Yieldene har også falt i andre viktige europeiske markeder.
Vi tror at presset på yieldene vil fortsette så lenge alternative og trygge investeringer med positiv avkastning er mangelvare i verden.
Les: Kontoreiendom i Oslo vil lede verdiveksten
Les: Varsel om ny yieldnedgang
Les: Coworking, kontorhotell og fleksibilitet - tid for konsolidering
Les: Derfor gjennomfører vi transaksjonsundersøkelsen
Klikk her for å komme til vårt digitale kunnskaps-bibliotek.
Her finner du e-bøker om ulike temaer innen næringseiendom
