RSS header - this is hidden

Kontorleier "på salg"?

Skrevet av Camilla Thunes Dato: 30.apr.2020

Covid-19 har skapt store endringer i økonomien på kort tid og samtidig endret de fleste arbeidsplasser i Norge. Mange er permitterte eller har mistet jobben. Kontorbedriftene har i stor grad holdt hjulene i gang ved å la ansatte jobbe hjemmefra, men det er ingen varig løsning. Kontorleieprisene i Oslo vil synke noe fremover, men fallet blir antagelig ikke like stort som mange kanskje tror.

Camilla Thunes_web
Camilla Thunes arbeider i Malling & Co sitt analyseteam.

Aktivitetsnivået beregnet ved BNP har falt med 15 prosent fra februar til april, og arbeidsledigheten (inkl. permitterte) har økt fra 2,3 til 10,4 prosent i samme periode. Spådommene for året 2020 er langt fra lystige. BNP er forventet å falle mellom 4 og 7 prosent, og arbeidsledigheten spås å kunne nå historiske 13 prosent.


Leieprisfall under tidligere kriser

De siste tiårenes kriser, “dotcom-krisen", finanskrisen og oljeprisfallet, påvirket gjennomsnittlige kontorleiepriser i Oslo i ulik grad. Det største og lengste leieprisfallet kom etter “dotcom-krisen", som ledet til et nominelt gjennomsnittlig leieprisfall på 27 prosent fra år 2000 til 2004. Finanskrisen og oljeprisfallet ga leieprisfall på henholdsvis 6 prosent fra 2008 til 2009 og 4 prosent fra 2014-2015. Merk at snittleieprisene for kontor historisk har falt maksimalt 10 prosent pr. år. Lengden på ubalansene ser ut til å styre hvor stor den totale nedgangen har blitt.

Tilbudsoverskudd forklarer hvorfor “dotcom" ledet til et såpass mye lengre leieprisfall enn de to påfølgende krisene. Den “dødelige" kombinasjonen av høy byggeaktivitet, et økt antall konkurser og høy arbeidsledighet i typiske kontorbransjer, samt en langvarig økonomisk nedgang, resulterte i vedvarende reduksjon i kontorleiepriser.

Heldigvis er dagens situasjon i Oslo noe ulik det den var for 20 år siden. Byggeaktiviteten i kontormarkedet er forventet å være relativt lav, og blir neppe oppjustert fremover. Vi har også svært lav arealledighet, og foreløpig er ikke typiske “kontorbransjer" altfor hardt rammet av krisen. I tillegg er statens generøse krisepakker av en størrelse vi aldri før har sett. Den største usikkerheten er hvor lenge samfunnet og verden står stille.

Les også: Herman Ness kommenterer funn fra fersk undersøkelse blant norske eiendomsinvestorer


Ulike scenarioer

Basert på to scenarioer, som bygger på Holden-utvalgets rapport fra 7. april, har vi estimert utviklingen i gjennomsnittlige kontorleiepriser i Oslo: 1) Strenge tiltak og nedstengninger varer i opptil syv uker, og 2) Strenge tiltak og nedstengninger varer i seks måneder. I begge scenarioene antas det at samfunnet gradvis går tilbake til “normalen" etterpå.

I scenario 1 gir vår vurdering en reduksjon i gjennomsnittlige kontorleiepriser i Oslo på 5 til 10 prosent i 2020, avhengig av beliggenhet, eksisterende arealledighet og eksponering mot de hardest rammede bransjene. I 2021 og 2022 forventes kontorleiepriser å øke med henholdsvis 0 til 5 prosent og 5 til 10 prosent. Dette innebærer at de fleste kontorområdene i Oslo vil være tilbake til de nominelle leienivåene før Covid-19 i løpet av 2021-2022. Områdene som blir hardest rammet vil trenge ytterligere 1-2 år.

I scenario 2 vil varigheten av krisen gi større og mer langvarig nedgang. Vår vurdering er at kontorleiene i Oslo vil falle med 10 til 15 prosent i 2020. I 2021 forventes et ytterligere fall på 0 til 5 prosent, før vi estimerer en mulig vekst på 0 til 5 prosent i 2022. Dette vil resultere i et betydelig lavere leienivå i 2022 enn før Covid-19. De hardest rammede områdene vil da kunne ha leienivåer rundt 80 prosent av nivået noen år før, og innhentingen vil ta mye lengre tid enn i scenario 1.


Betydelig usikkerhet til tross, dagens situasjon ligner heldigvis mest på scenario 1. Alle ingrediensene til den mest negative leiepris-cocktailen er foreløpig ikke på bordet. Dersom samfunnet gradvis går mot mer normal aktivitet til sommeren, slik det nå kan se ut, kan leieprisene snu oppover på slutten av året.

Denne saken var først publisert i næringslivs-magasinet Kapital, utgave 8/2020 - www.kapital.no 

Les: Datadreven innsikt gir våre kunder konkurransefortrinn

Les: Usikre tider stiller krav til leiekontrakter

Les: Herman Ness kommenterer funn fra fersk undersøkelse blant norske eiendomsinvestorer

Se video av Camilla forklare hva som ligger i en god verdivurdering:

Hva gjør en god verdivurdering med Camilla

Klikk her for å laste ned e-boken

Klikk her for å komme til våre markedsrapporter og analyser for markedet av næringseiendom.

BESØK VÅRT DIGITALE KUNNSKAPS-BIBLIOTEK 

Vi har laget e-bøker med tips og råd innenfor:

  • Eiendomsutvikling
  • Investeringer i næringseiendom
  • Proptech
  • Leietakertilfredshet
  • Valg av kontorlokaler

Klikk her for å komme til vårt digitale kunnskaps-bibliotek.

eboker_samlet_web2

Kategori: Analyse

SKREVET AV


Camilla Thunes

Camilla har siden 2017 arbeidet som senior analytiker i Malling & Co. Hun er utdannet siviløkonom, og har tidligere flere års erfaring som konsulent i et internasjonalt selskap. I løpet av de siste tre årene har Camilla arbeidet med verdivurdering og analyse, og hun følger utviklingen i eiendomsmarkedet tett. Utover kontormarkedet er Camilla er spesielt opptatt av utviklingen innen handel og hotell, i tillegg til «alternative» investeringsmuligheter som studentboliger og seniorboliger.