Jon begynte i en deltidsstilling som seniorøkonom i analyseavdelingen i januar 2024. Han fant en felles interesse for analyse med Mallings analysesjef Haakon Ødegaard etter at sistnevnte i flere år har vært gjesteforeleser i Jons kurs i næringseiendom på Norges Handelshøyskole (NHH). Jon er utdannet siviløkonom fra NHH og har en mastergrad i finans fra Handelshøyskolen BI og en mastergrad i Real Estate Management fra KTH i Sverige. Han har fullført en PhD-utdanning i finans og håper å få tid å levere avhandlingen om eiendomsfinansiering. Før Jon tok steget over i akademia, jobbet han 20 år i finans som blant annet aksjeanalytiker og kapitalforvalter. Når han ikke skriver eller forsker på finans og eiendom, eller foreleser ved Universitetet i Sørøst-Norge og Norges Handelshøyskole, spiller han tennis og drar på ski. Noe han, ifølge ham selv, er like dårlig som ivrig på.
En ny studie fra Malling Research & Valuation har (muligens) funnet den mye omtalte «grønne premien» i energimerkede eller miljøsertifiserte kontorbygg.
Banker, utviklere og rådgivere viser ofte til en såkalt grønn premie i næringseiendom, en idé om at miljøsertifiserte bygg eller bygg med høyere energikarakter både tiltrekker seg leietakere lettere og oppnår høyere leier. Finnes denne?
Vi har analysert leiedata for over 600 kontrakter i Oslo i perioden 2016–2025 med utgangspunkt i egen database og en ekstern bidragsyter. Ved hjelp av en mye brukt teknikk for slike analyser, en såkalt hedonisk regresjonsmodell, har vi forsøkt å skille leieprisforskjeller i «grønne bygg» fra andre egenskaper som beliggenhet, alder og størrelse som også kan forklare ulike leiepriser.
Et grønt bygg, men hvor grønn er egentlig leien?
Studien viser at miljøsertifiserte bygg (her BREEAM-NOR og/eller BREEAM In-Use) i snitt har cirka 10 prosent høyere leie enn bygg uten slik sertifisering, selv når det er tatt hensyn til («kontrollert for») andre faktorer som areal, beliggenhet, byggeår etc. Dette er på linje med det vi finner i mange internasjonale studier, hvor premien som oftest ligger mellom 5 og 10 prosent.
Når det gjelder energimerker, ser vi også en positiv sammenheng; høyere energikarakter (for eksempel fra F til D eller C) henger klart sammen med høyere leier. Men forskjellen blir mindre, og er heller ikke statistisk signifikant, mellom de beste klassene (A-C). Med andre ord: det kan gi et klart utslag på leiene å gå fra «svakt» til «middels» dokumentert energieffektivitet, men ikke nødvendigvis å ta steget helt til A.
Kvalitet eller klima?
Selv om resultatene gir statistisk støtte til en grønn premie for miljøsertifiserte bygg, kan vi likevel ikke, med det datagrunnlaget vi har for det norske markedet, med sikkerhet fastslå at miljøsertifisering i seg selv skaper høyere leier. Grønne bygg har ofte andre kvaliteter som kan forklare høyere leie - som moderne ventilasjon, høyere standard, attraktive fellesarealer og bedre tekniske systemer - kvaliteter det er vanskelig å innhente gode data om og dermed kontrollere for i analysen.
Selv like bygg i samme kvartal, og etasjer i samme bygg, kan ha svært ulike leienivåer av årsaker som ikke fanges opp i statistikken. I praksis kan «grønn-premien» derfor like gjerne kan være en kvalitetspremie, og ikke alene et uttrykk for økt betalingsvilje for bærekraft. Dette samsvarer med erfaringer fra andre markeder der flere analyser viser at leiepremien krymper betydelig jo mer man kontrollerer for byggenes alder, beliggenhet og standard. I noen tilfeller forsvinner den helt.
Når alle går grønt, blir det da brunere på andre siden av gjerdet?
Et interessant funn i internasjonal forskning er at den grønne premien ser ut til å avta over tid. Når stadig flere bygg får miljøsertifisering, blir det etter hvert en bransjestandard snarere enn et konkurransefortrinn.
Da kan vi gå fra en grønn premie for de beste byggene til «en brun rabatt» for bygg som ikke oppfyller standardene. Leietakere, særlig større selskaper med fokus på ESG, vil etter hvert ha sertifisering og/eller høy energikarakter som et minimumskrav, snarere enn noe de vil betale ekstra for.
Dette er allerede tydelig i flere modne markeder. I Storbritannia og Nederland er andelen sertifiserte/energimerkede kontorbygg så høy at leiepåslaget i praksis har flatet ut. Tall fra vår samarbeidspartner Savills viser også at yield-gapet mellom miljøsertifiserte bygg og totalmarkedet, har vært fallende siden 2023.
Gjennomsnittlig europeiske og BREEAM/LEED-sertifiserte kontoryielder
Kilde; Savills, RCA-BREEM, LEED Platinum, Malling
Norsk marked: lite datagrunnlag, men tendensen er der
Mallings studie er etter vår kjennskap blant de første, om ikke den første, som dypt og systematisk undersøker sammenhengen mellom sertifisering og/eller energimerking for leiepris i det norske kontormarkedet. Datagrunnlaget og tilgang på kontrollvariabler er likevel relativt begrenset, noe som gjør det vanskelig å konkludere bastant.
For investorer og verdivurderere betyr dette at man bør være forsiktig med å legge inn en automatisk «grønn premie» i beregningene. I størst mulig grad bør det hensyntas i kontantstrømmene gjennom forventning om lavere energikostnad, ledighet og investeringer. Videre kan betalingsviljen variere både over tid og mellom segmenter. Det viktigste er å forstå hvilke faktorer som faktisk driver leieprisen i hvert enkelt marked og om miljøsertifiseringen er en årsak, et resultat av eller bare et signal om høyere kvalitet.
Grønt er skjønt, skjønt…
Studien peker på at det finnes en målbar sammenheng mellom miljøsertifisering og leiepris for kontoreiendom i Oslo. Men den viser også at bildet er komplekst. Grønne bygg oppnår høyere leier, ja, men mye av forskjellen kan altså like gjerne skyldes byggenes kvalitet og mikrobeliggenhet enn selve sertifikatet. Når på et tidspunkt nesten alle nye bygg blir «grønne», vil trolig premien også forsvinne, og eiendommer uten miljøtiltak heller bli straffet i markedet.
I mellomtiden er det liten tvil om at bærekraft for tiden er en sentral del av leietakernes vurdering, selv om betalingsvilligheten vil variere mellom dem. For eiendomsaktører betyr det at «grønt» ikke nødvendigvis gir høyere leie, men at manglende bærekraft fort kan bli kostbart i form av ledighet.
Her kan du lese hele studien Diskusjonsnotat 1/25.
Spredningsdiagram av leiepriser/oppstartsår, BREEAM vs. ikke-BREEAM, 2015 - 2027
Kilde; Malling
