Eiendom – både melkeku og sparegris

Omsetningen av næringseiendom har økt kraftig de siste årene. I løpet av 2004 ble det ifølge DnBNOR Næringsmegling omsatt næringseiendom for 22 milliarder kroner, mot 15 milliard i 2003. I årets første måneder har omsetningsvolumet fortsatt med uforminsket styrke, og mye tyder på at fjorårets omsetningsrekord vil bli slått.

Det er særlig syndikeringsselskapene og eiendomsfondene som har vært aktive kjøpere. Disse tilrettelegger for at små og store investorer kan investere direkte i næringseiendom. Konseptet går ut på at profesjonelle aktører identifiserer og erverver egnede eiendommer, skaffer til veie gunstige finansieringsbetingelser, og samtidig håndterer det administrative og tekniske arbeidet som følger med eierskap i næringseiendom. Investorene inviteres til å tegne andeler/aksjer i eierselskapet, og kan dermed nyte godt av avkastningen ved slik investering.

 

Det er flere grunner til at etterspørselen etter denne type investering har styrket seg. Av natur er eiendom en aktivaklasse som egner seg meget godt til langsiktig sparing. Denne påstanden bygger på flere forhold: For det første gir eiendom løpende utbetalinger – akkurat som banksparing. Det er ikke uvanlig at investering i eiendom kan gi løpende utbytte til investorer på mellom 6 - 8 % av innbetalt egenkapital. Utbetalingene i gode prosjekter vil også bare øke utover i eierperioden, ettersom gjelden nedbetales og kontantstrømmen bedres.

 

Dette leder over til det andre positive elementet ved investering i eiendom – ”tvunget” sparing i form av nedbetaling av gjeld. Eiendomsprosjektene er ofte høyt belånt, og for de antatt sikreste prosjektene (solid leietaker med lang leiekontrakt) kan bankene akseptere opptil ca. 85 % belåning av kjøpesum. Effekten av høy belåningsgrad gjør at investorer kan få eierskap over mye eiendom med en relativt liten andel egenkapital. Til gjengjeld vil bankene kreve at man nedbetaler avdrag på lån for å redusere bankens eksponering. Dette medfører at investor blir ”tvunget” til å spare i form av disse avdragene. Nedbetaling av gjeld vil man normalt ikke få glede av før man realiserer eiendomsprosjektet. Alternativt kan man refinansiere og øke belåningen, slik at man kan foreta ekstraordinære utdelinger. I enkelte eiendomsprosjekter vi tilrettela på 80-tallet, som vi fortsatt forvalter, er eiendommene refinansiert flere ganger, og deltagerne har fått tilbake den opprinnelige investeringen 3-4 ganger. Og fortsatt strømmer leieinntektene inn.

En annen positiv effekt av lettere gjeldsbyrde, er lavere utgifter til renter – som er den største utgiftsposten i disse prosjektene. Ikke bare blir gjelden stadig lettere å bære, men den årlig inflasjonsjustering av leieinntektene bidrar også til at leieinntektene øker etter hvert som tiden går. Over tid vil dermed kostnadssiden reduseres, samtidig som inntektene øker, og kontantstrømmen blir stadig bedre.

 

Til slutt har eiendom, i et langsiktig trendperspektiv, gitt en solid verdistigning. På kortere sikt kan eiendomsverdiene svinge både opp og ned, noe de også har gjort de siste årene. Men i et lengre perspektiv er det ingenting som tyder på at eiendom minst holder tritt med inflasjonsutviklingen.

 

Det er selvsagt ikke uten risiko å investere i eiendom. Leietakere kan falle fra og medføre sviktende inntekter og økende utgifter, kostbare tekniske installasjoner kan ryke, leiepriser vil svinge, og renteutvikling påvirker eiendomsmarkedet. I tillegg er likviditeten i eiendomsmarkedet fortsatt begrenset – selv om den er bedret i de siste årene.

En del av risikoelementene kan elimineres (rentebinding og langsiktige leiekontrakter). Andre elementer kan minimeres ved hjelp av grundig analyse. Lykkes man med dette er eiendomsinvesteringer et godt alternativ for å sikre en trygg pensjon.