Sparringpartner og rådgiver i et av Oslos viktigste byutviklingsprosjekter

Mye mer enn en megler. Eiendomshuset Malling har spilt flere sentrale roller i utviklingen av Urtekvartalet, et av Oslos viktigste byutviklingsprosjekter. 

– Dette er et prosjekt hvor vi har jobbet tett med utvikler over mange år, sier leder for Markets og partner hos Malling, Fredrik Sommerfeldt.

Fra plan til realisert prosjekt

Urtekvartalet er et av Oslos største og viktigste byutviklingsprosjekter. Ikke bare tilfører det nye kvartalet 45.000 nye kvadratmeter med gode kontorarealer og liv på gateplan. Urtekvartalet bidrar også til å gi Grønland og nærområdet et betydelig løft. 

– Da vi kom inn som Eiendomsspars rådgiver i dette prosjektet i 2017, hadde de allerede en tydelig visjon om at prosjektet skulle bidra til en revitalisering av Grønland. Basert på utviklers visjoner, våre analyser, innsikt og anbefalinger, samt et godt samarbeid med A-Lab, KrohnArk og Vedal, ble det utarbeidet en robust og fremtidsrettet plan for Urtekvartalet, sier Sommerfeldt.

Han forteller at Eiendomsspar tar rollen sin som byutvikler svært alvorlig og at de derfor aldri vek fra visjonen om at prosjektet skulle bidra til videreutviklingen av Grønland. Resultatet er et nytt kvartal som har tiltrukket seg noen av landets mest attraktive leietakere. Så godt som alle de 45.000 kvadratmeterne er utleid og både Sweco, Siemens Energy og Høyskolen Christiania er blant leietakerne. I 2027 flytter også Flyktninghjelpen inn.

– Urtekvartalet har gitt nytt liv til området med et aktivt og utadrettet bygulv, og tusenvis av studenter og ansatte bidrar til økt aktivitet og livsgrunnlag for næringsdrivende. Prosjektet får dermed betydelige positive ringvirkninger for nabolaget og hele Grønland, sier Sommerfeldt. 
– Urtekvartalet er derfor et av Oslos viktigste byutviklingsprosjekter, legger han til.

Skulle bidra til området

Gårdeiers ambisjoner ble tidlig delt av en av de som i dag er i ferd med å finne seg til rette i det nye kvartalet. For bare noen uker siden flyttet nemlig Sweco inn i seks av byggets syv etasjer.  

– Vi kom tidlig inn i Sweco sin prosess, lenge før fasiten viste seg å være Urtekvartalet, sier leietakerrådgiver hos Malling & Co Leietakerrådgivning, Nora Brinchmann. 

Helt fra Sweco begynte å leke med tanken om å flytte på seg i 2020, har hun vært selskapets leietakerrådgiver. Hun forteller at det første de gjorde da de kom inn i prosjektet, var å bistå ledergruppen i å definere sin visjon for sitt fremtidige hovedkontor. 
– Denne visjonen har vært med i alle møter og preget alle beslutninger som er gjort de siste fire årene, sier Brinchmann. 

Brinchmann har deretter vært involvert alt fra den innledende strategifasen, til valg av arbeidsplasskonsept, utvikling av kravspesifikasjoner, forhandlinger, tilpasninger og faktisk innflytting. 
– Sweco signaliserte tidlig svært høye ambisjoner. De ønsket seg ikke bare et fremtidsrettet bygg for dagens og fremtidige ansatte, men ville også at deres tilstedeværelse skulle være med å bidra positivt til byutviklingen, sier Brinchmann. 

Da Sweco skulle kartlegge markedet, så de derfor ikke bare etter det rette bygget, men en samarbeidspartner med en sammenfallende visjon. Det fant de i Eiendomsspar som tidlig imponerte med sine planer for Urtekvartalet.
– Derfor pekte Grønland og Urtekvartalet seg raskt ut som et godt alternativ som kunne levere på alle parameter perspektivene, sier Brinchmann.

Eiendomshuset Malling har med andre ord hatt flere sentrale roller i utviklingen av Urtekvartalet. Ikke bare har rådgiverne bidratt i selve utviklingsarbeidet, de har også vært Swecos uavhengige rådgiver i deres jakt på sitt fremtidige hovedkontor. 

Ser på kontoret som et verktøy

Det som ifølge Brinchmann gjør prosjektet spesielt, er at verken Sweco eller Eiendomsspar gjennom utviklingsforløpet har kompromisset på egne ambisjoner. 
– Det er sjelden. Veldig ofte ser vi at ambisjonene justeres noe ned når alle fakta og problemstillinger kommer på bordet. Her har imidlertid leietakers og gårdeiers ambisjoner vært både sammenfallende og standhaftige. Urtekvartalet har derfor blitt et veldig godt prosjekt for både byggherre, leietaker og nærområdet, hvor alle parter har strukket seg langt for å få til et best mulig resultat, sier Brinchmann. 

Hun forteller at selv om Sweco nettopp har flyttet inn i lokalene, så er de allerede i gang med flere positive nabolagsaktiviteter. 
– Sweco er en samfunnsutvikler, og det nye kontorbygget er også et verktøy for å levere på deres strategi knyttet til sosial bærekraft. De er allerede godt i gang med en rekke positive nabolagsaktiviteter på Grønland, sier Brinchmann. 

LES OGSÅ; Hvorfor fortsetter vi å kaste, når alle helst vil ombruke?

Tre dimensjoner som må tilfredsstilles

Den erfarne leietakerrådgiveren forteller at det i utviklingen av et godt kontorbygg er tre dimensjoner som må tilfredsstilles for et godt resultat. Det er lett å legge all fokus på selve bygget med layout, soner og møbler, men det er like viktig å fokusere på hvilken kultur som skal skapes og hvordan menneskene bruker lokalene. Den tredje dimensjonen er teknologi i bygget og hvordan den skal bygges opp  for å støtte opp om både bruken og driften av bygget. 
– Den teknologiske dimensjonen handler ikke bare om godt internett, men skal også utgjøre et godt grensesnitt mellom bygget og menneskene, I tillegg stilles det stadig større krav til fangst av data som gir verdi både for drifter og bruker.. Teknologi spiller derfor en helt sentral rolle i utviklingen av gode og fremtidsrettede lokaler, sier Brinchmann. 

Nettopp derfor har også Malling & Co Technology vært tungt involvert i utviklingen av Urtekvartalet. 

– I en tidlig fase var vi rådgiver for Eiendomsspar og hjalp dem med å utvikle en digital strategi for Urtekvartalet. Strategien gir en overordnet digital retning for eiendommen, slik at man sikrer gode teknologivalg og et konkurransedyktig, fleksibelt bygg, sier daglig leder for Malling & Co Technology, Robert Skramstad. 

Han forteller at den digitale strategien ble samstemt med analysene og markedsinnsikten til meglere og andre rådgivere i Malling. 
– Dermed var man også trygg på at bygget traff aktuelle leietakere godt, sier Skramstad til.

Knyttet bygg og brukere sammen

Etter først å ha vært Eiendomsspars rådgiver, ble Skramstad og hans rådgiverteam igjen hentet inn. Denne gangen var det for å bistå Sweco i arbeidet med å sikre at egne og eksisterende teknologivalg i bygget fungerte godt sammen. 
– Vår rolle har derfor vært å analysere behovene og sørge for at teknologien støtter godt opp om Swecos arbeidsprosesser, samtidig som den bidrar til optimalisert og effektiv bruk av bygget, sier Skramstad. 

Derfor kjørte de blant annet testpiloter mens Swecos fortsatt var i sine gamle lokaler. 
– Teknologien må være tilpasset behovet. I pilotfasen ble det for eksempel avdekket at medarbeiderne foretrakk møterom med én skjerm fremfor de møterommene med to skjermer. I de nye lokalene ble det derfor valgt møterom med én skjerm, noe som både var billigere i innkjøp og mer bærekraftig, sier Skramstad. 
Han forteller at Sweco også har tatt i bruk en egen app hvor alt av byggets fellesfunksjoner er samlet. 
– Dette gjør hverdagen til brukerne enklere og mer effektiv, sier Skramstad.

I et driftsperspektiv sørger teknologien for at bygget driftes til beste for både brukerne og miljøet. 
– Sensorer gjør at bygget kan behovsstyres. Det betyr at Swecos medarbeidere kan samles i én etasje fremfor å fordeles tynt på hele huset i perioder med lav tilstedeværelse. Dette skjer automatisk og bidrar til redusert energibruk og et mer bærekraftig bygg, sier Skramstad. 

LES OGSÅ; Slik forvandlet Økern Portal kompleks teknologi til økt verdi med digital forvaltning

Et eksempel til etterlevelse

Selv om ikke alle leietakerne er helt på plass, er Urtekvartalet nå realisert. Kvartalet som består av tre bygg, har altså ikke bare blitt et vanlig kontorprosjekt, det har blitt en motor for utviklingen av Grønland. 
– Som rådgivere er det utrolig motiverende å få muligheten til å jobbe strategisk over lang tid og se hvordan de valgene som ble tatt i tidlig fase materialiserer seg og resulterer i et fantastisk prosjekt, både fra et gårdeier- og et leietakerperspektiv, sier Sommerfeldt. 

– Urtekvartalet er en suksesshistorie som viser at visjonære gårdeier og ambisiøse leietakere sammen kan skape bygg som blir større enn seg selv. Derfor er Urtekvartalet et eksempel til etterlevelse, sier Brinchmann, som avslutningsvis legger til at også arkitektene i A-lab, interiørarkitektene i KrohnArk og Vedal har gjort en strålende jobb. 
– Samhandling har stått sentralt i prosjektet og det har vært et utrolig godt samarbeid mellom alle parter gjennom hele prosessen. Det har vært avgjørende for at Urtekvartalet har blitt et fantastisk bygg for alle involverte parter, sier Brinchmann. 

Malling & Co Markets

Vi er kjent som Norges ledende kompetansemiljø for utleie, søk og salg av næringseiendom. ​Det er gjennom kraften i et komplett eiendomshus at vi er best posisjonert til å hjelpe våre kunder med de best dekkende rådene. Vi har lang erfaring, dyp forståelse for faget og jobber tett sammen med vår analyseavdeling. ​Det gjør at vi har detaljkunnskap om hva som bygges, hvor etterspørselen er størst, hva som blir tilgjengelig, og hvordan realisere eiendommens fulle potensial.