Slik forvandlet Økern Portal kompleks teknologi til økt verdi med digital forvaltning

I hjertet av Hovinbyen ligger Økern Portal – et av Nord-Europas mest innovative smartbygg, hvor avansert teknologi møter brukeropplevelse og bærekraft på en ny og banebrytende måte.

Gjennom et nært samarbeid mellom gårdeier, Oslo Pensjonsforsikring og Malling Technology har bygget blitt en pioner innen digital eiendomsforvaltning med en imponerende smartness som i europeisk sammenheng er oppsiktsvekkende.

Økern Portal: Et tvers igjennom digitalisert bygg

Legger du deg ned i gresset på Økern Portals takhage, lukker øynene og myser mot den klare Oslohimmelen, kan du høre humla suse. Rundt deg spirer og gror det av squash, urter og gulrøtter i små bed, mens biene surrer flittig og lager honning. 

En løpebane slynger seg gjennom hagen, hvor du kan jogge med utsikt til et av Oslos mest spennende byområder. Under deg er det et yrende liv. Her finner du spisesteder, treningssenter og femti tusen kvadratmeter med kontorplasser. “The building that never sleeps” pulserer både morgen og kveld i et herlig samspill mellom næring og nærmiljø.

Men det mest fascinerende med Økern Portal er ikke det du ser – men alt det du ikke ser. Bygget er fullspekket med teknologi. En digital nerve går gjennom alt, fra gulv til tak. Fra smarte sensorer til avanserte styringssystemer, alt sydd sammen via en felles nerve – bygget har et enormt potensial, som krever sitt å realisere.

LES OGSÅ; SRI: Slik kategoriserer Malling smarte bygg

Utfordringen: Hvordan utnytte byggets fulle potensial?

Da OPF henvendte seg til Malling Technology, var bestillingen klar: Hvordan kan vi utnytte Økern Portals potensial? Bygget, som er utstyrt med flere lag av sensorer og avanserte teknologiske systemer, representerte enorme muligheter for optimalisering, men også en betydelig kompleksitet i driften. 

For å illustrere dette kan det nevnes at bygget har over 10 000 sensorer som genererer data, egenprodusert termisk energi og sanntidsovervåking av alle parametere. Disse har tidvis overlappende funksjoner og er levert av ulike leverandører – som tilstedeværelses-sensorer for ventilasjon, belysning og brannsikkerhet – noe som gjør det krevende å få oversikt. I tillegg var det en utfordring å samle og utnytte dataen effektivt, da ulike systemer ikke nødvendigvis snakker sammen på en smidig måte. 

Med en tradisjonell teknisk forvaltning ville det være tilnærmet umulig å håndtere byggets kompleksitet og realisere det store potensialet eiendommen har. OPF forsto raskt at det var behov for mer avansert, digital kompetanse for å koble sammen relevante systemer og teknologier, hente ut verdifulle data, effektivisere feilsøking og optimalisering og samtidig sikre at leietakere og byggets bærekraftsmål ble ivaretatt. 

Denne utfordringen ble ytterligere forsterket av det faktum at mange av systemene som var installert, ikke nødvendigvis levde opp til de kravene som var satt av gårdeier, noe som avdekket et behov for kontinuerlig oppfølging og kontroll av leverandørleddet.

Løsningen: Digital forvaltning

For å møte dette behovet foreslo Malling Technology digital forvaltning – en skreddersydd tjeneste som er helt unik i bransjen. OPF aksepterte denne løsningen, og med det fikk de et dedikert team med spisskompetanse innen digital eiendomsforvaltning. Teamet jobber tett sammen med teknisk forvaltning, driftsteamet, leietakerne og leverandørene, noe som sikrer effektivt samspill, optimalisering og kontinuerlig utvikling. 

Digital forvaltning handler om å forvalte de avanserte tekniske systemene i bygget, samt samle og aktivt bruke data for å optimalisere hvordan teknologi og data brukes. Dette innebærer å sikre at teknologiene jobber sømløst sammen.
Med sanntidsdata kan man også forutsi problemer før de oppstår – for eksempel ved å identifisere, basert på dokumentasjon og bruksmønstre, at en komponent er i ferd med å svikte, slik at den kan byttes ut før det skjer. 

Man kan også reagere umiddelbart når feil oppstår, og dermed unngå unødvendige kostnader og klager fra leietakere. En annen viktig del av digital forvaltning er å gi råd til gårdeier om teknologivalg, ta på seg prosjektlederrollen i nye leveranser, og fungere som gårdeiers kontaktperson mot leverandører for å sikre at avtalene blir levert som forventet.

Resultatene: Fra mer effektiv drift til SRI-toppscore

Da Malling Technology gikk inn som digital forvalter, var den digitale tvillingen en av flere ting man måtte ta tak i og forbedre. Etter hvert ble det etablert en sanntidsoversikt over driften, slik at avvik kunne oppdages tidlig og vedlikehold ble mer forutsigbart. Siden feilsøk og retting er en stor del av jobben til driftsteamet på Økern Portal, er dette et område hvor de har spart enormt mye tid. 

“Når det skjer et avvik, får driftsteamet et pushvarsel. Trenger de mer innsikt, setter vi oss sammen, identifiserer og lokaliserer feilen i den digitale tvillingen, henter ut relevant data for å forebygge slike hendelser videre. Tenk hvor tidkrevende det ville vært å lete gjennom alle systemene på bygget manuelt, nå kan vi for eksempel følge sanntidsmålinger på termisk varme ved bruk av undermålere for å finne avvik fra satt driftstid” sier Jørgen Gamre, seniorrådgiver i Malling Technology.  

Jørgen Gamre

Med digital forvaltning har OPF sikret at den teknologiske infrastrukturen på Økern Portal driftes, utvikles og optimaliseres basert på stadig bedre innsikt fra data. Og at bygget er smart, har de også til de grader fått dokumentert. 

"Å forvalte fremtidens eiendommer, med kompleks teknologi, krever mer av en forvaltningsorganisasjon enn tidligere både med hensyn til kompetanse og mulige effektiviseringer. Gjennom samarbeid med Malling og deres teknologiselskap Malling Technology, er vi nå trygge på at våre investeringer i smartbygg-teknologi blir både forvaltet og videreutviklet på en hensiktsmessig og bærekraftig måte til beste for leietakere og oss som eiere”, sier Richard Groven, Forvaltningsdirektør – Eiendom i Oslo Pensjonsforsikring.

Som følge av Mallings arbeid med SRI (Smart Readiness Indicator), et EU-utviklet verktøy for måling og kategorisering av smartbygg, har Malling gjennomført en kartlegging av Økern Portal, bygget og dets tekniske infrastruktur har oppnådd en SRI-score på 70,9 som må ansees å være en svært god score, med tanke på at byggene som foreløpig er testet i Danmark og Nederland har en toppscore på 40. 

"Den høye SRI-scoren viser oss at Økern Portal er blant de smarteste byggene i Europa. Her må vi berømme Oslo Pensjonsforsikring. De har vært visjonære og gjort store investeringer i fremtidsrettet teknologi, og har i så måte banet vei og satt en standard for smarte bygg i Norge. Vi i Malling Technology er glade for å kunne bidra til å bevare den høye scoren med vår digitale forvaltning, samtidig som vi har ambisjoner om å øke den”, avslutter Thomas Melheim. 

Om Økern Portal

• Eier: Oslo Pensjonsforsikring (OPF)
• Forvalter: Malling Forvaltning AS og Malling Technology AS
• Åpnet: 2021
• Adresse: Lørenfaret 1, 0585 Oslo
• Størrelse: Over 80 000 kvadratmeter
• Sertifiseringer: BREEAM Excellent, SRI-score 70,9 (Smart Readiness Indicator)
• Fasiliteter: Fleksible kontorlokaler, restauranter, hotell, treningssenter, takpark, m.m.
• Teknologi: Avansert digital plattform/datavarehus for integrering av byggsystemer, sensorer og data.
• Visjon: Et bærekraftig fellesskap mellom næring og nærmiljø

Vi hjelper ditt selskap med å ta riktige teknologivalg

Kunder engasjerer oss ofte for å få fasiten. Vi har Norges største private eiendomsportefølje å leke oss med, vi vet hva som virker og ikke, og kan på kort tid fortelle deg hva du kan gjøre, hva du bør gjøre, og hva du ikke bør gjøre. Siden vi ikke selger proptech, kan vi gi ærlige og uhildede råd. 
Mange velger likevel å kjøre en grundig prosess for å forankre endringsreisen i organisasjonen. Vi hjelper dem med behovskartlegging,definerer brukergrupper og gjennomfører workshoper. Så finner vi relevante produkter eller systemer og piloterer dem med kunden i alt fra tre måneder til flere år. Vi gjør pulsmålinger underveis for å se hvordan produktene brukes, og til slutt kommer vi med en innstilling. 
Ønsker du en sparringspartner som kan hjelpe dere å omsette deres visjoner til konkrete strategier, er vi kun en telefon eller e-post unna. 
Med vår erfaring og kunnskap sørger vi for at ditt selskap tar de riktige  teknologivalgene.

Last ned e-boken her; Slik lager du en digitaliseringsstrategi