Sentralbankrulett

I forrige Kapitalartikkel var overskriften «leiemarkedet skåner for rentestormen». Over sommeren har imidlertid forutsetningene endret seg, og eiendom ser ut til å være på vei mot en mer utfordrende periode med høye renter og lav økonomisk vekst. Det kan gjøre eiendomsmarkedet tøffere enn vi har sett på mange tiår.
I ingressen til artikkelen der SSB omtalte sine nyeste konjunkturprognoser 9. september skriver de at «Bred prisvekst, økte renter og svakere vekstutsikter internasjonalt gir lavkonjunktur i Norge de nærmeste årene». For første gang på lenge sitter sentralbankene med et slags dilemma mellom økonomisk vekst og inflasjon.  Inflasjonsmålet til Norges Bank (NB) og pengepolitiske strategi gjengitt i Pengepolitisk rapport (PPR) er klar på at inflasjonsmålet er fleksibelt slik at eventuelle avvik nær målet på 2 prosent kan godtas av hensyn til kapasitetsutnyttingen i økonomien. Kapasitetsutnyttingen estimeres gjennom produksjonsgapet, definert som avviket mellom faktisk produksjon og potensialet. I PPR gjengir NB estimater på produksjonsgapet, og antyder at det nå er over 2 prosent. Med andre ord vokser økonomien over evne. NB nedjusterte i PPR 2/22 årlig vekstpotensialet i økonomien til ca. 1,25 %. Veksten må da avta betydelig før produksjonsgapet er lukket. På samme tid er prisveksten langt over målet. Dette bør tale klart for videre renteoppgang. Spørsmålet er hvor raskt det går, og hvor høy renten blir. Det er her veddemålet står.

Høyere Yielder

Renten skal mest sannsynlig opp for å stagge prisvekst og lukke produksjonsgapet. For næringseiendom betyr lavere vekst lavere etterspørsel etter arealer. Dette vil gi høyere finansieringskostnader og dermed høyere yielder for næringseiendom. Enkelt fortalt er sentralbankens mål å påvirke både inntektssiden og diskonteringsrenten i negativ retning for eiendom, sammenlignet med der vi var før sommeren.
Prognosene til SSB indikerer imidlertid at styringsrenta topper ut på 2,75 % og at det blir rentekutt i 2023. Dette indikerer en lavere rentetopp enn Norges Bank presenterte i PPR 2/22 på 3,1 %, og langt lavere enn det markedet tror på, en topp på nærmere 3,5 % en gang i 2023. Det er imidlertid verdt å merke seg at SSB spår nærmest null sysselsettingsvekst fra nå og ut 2025. Mangel på sysselsettingsvekst i et land med Norges demografiske utvikling tegner et ganske labert bilde for fremtidstro og vekst. I skrivende stund leser vi siste Regionalt Nettverk, hvor overskriften Norges Bank selv bruker i pressemeldingen konstaterer at høy prisvekst har økt videre gjennom sommeren, og at aktiviteten har avtatt noe. Det fokuseres også på kapasitetsproblemer og at halvparten av bedriftene fortsatt sliter med å få tak i arbeidskraft. Økonomien ser ut til å fortsette på høygir, til toss for signaler om en avdemping.

Utfordrende for eiendomsinvestorer

Hvordan Norges Bank faktisk vil tolke og vektlegge denne rapporten er ikke så lett å vite sikkert. Men deres mandat er å styre mot en prisvekst over tid på 2 % og balansere dette mot kapasitetsutnyttelsen i økonomien. Formålet til Norges bank er, slik Ida Wolden Backe selv sa i talen i for rentebeslutningen i august, å dempe presset i norsk økonomi, og bringe inflasjonen ned mot målet. Veien dit kan bli tøff for eiendomsinvestorer, spesielt med økt rente og svak økonomisk vekst til å drive etterspørsel.
Men markedsaktørene, inkludert flere makroøkonomer, er altså noe mer optimistiske til hvor hardt renteskuren vil strammes. Akkurat på hvilket punkt Norges bank er fornøyde, er det ulike meninger om, og det er ulike meninger om hvor nøkkelparametere som økonomisk vekst og KPI skal videre. Etter vår oppfatning vil fortsatt høy inflasjon og høy kapasitetsutnytting i økonomien etter NBs estimater være en nøkkel for videre renteoppgang. Kommende pengepolitiske rapporter bør leses nøye av eiendomsinvestorer, og da særlig rundt vurdering av rente og økonomisk vekst.

LES OGSÅ: Yieldene er opp i hele Europa men ingen vet hvor mye ennå

Denne artikkelen har stått på trykk som gjestekommentar i Kapital.

Analyseteamet i Malling & Co utgir halvårlige markedsrapporter som er en regelmessig oppdatering på utviklingen i markedet for næringseiendom i Stor-Oslo, Drammen og Stavangerregionen. I tillegg til den seneste markedsutviklingen, kommenteres forventet utvikling i markedet for det kommende halvåret.

Last ned siste markedsrapport her

LES OGSÅ VEILEDEREN OM VERDIFULLE ANALYSER OG VERDIVURDERINGER FOR NÆRINGSEIENDOM

Analyseavdelingen i Eiendomshuset Malling & Co har laget en veileder til verdifulle analyser og verdivurderinger for næringseiendom.

E-boken er delt opp i tre hoveddeler som presenterer ulike former for analyse og verdivurdering. Guiden er skrevet på en lettfattelig måte slik at det er enkelt å vite hva man bør undersøke utfra ulike problemstillinger, for eksempel:

• Hvordan finne riktig leiepris?
• Hvordan finne og vinne nye leietakere?
• Hvordan analyser kan hjelpe investorer med å identifisere investeringsobjekter.
• Hvordan analyser kan hjelpe leietakere som søker nye lokaler.
• Hvordan eiendom verdivurderes og hvilke gevinster dette gir.