Yieldene er opp i hele Europa, men ingen vet helt hvor mye ennå

Malling deltok 15. september på Savills European Capital Markets Seminar i London. Vi stilte med et bredt team fra Maling & Co Investments, Malling & Co Corporate Real Estate og Malling & Co Research & Valuation. Seminaret er et årlig seminar der alle transaksjonsrådgiverne i Savills-systemet samles for å dele erfaringer og diskutere endringer, muligheter og utfordringer i sine respektive markeder.

Fysisk seminar i en svært spennende tid

Etter flere års pause med pandemi, var det endelig en mulighet til å samles fysisk, og ha nyttige diskusjoner under selve seminaret og utenfor i pausen over en kaffe. Til stede var også tre representanter fra aktive internasjonale investorer, både institusjonelle investorer som kjøper eiendom uten belåning, samt mer opportunistisk «private equity»-penger. Det store temaene for seminaret var global kapitalflyt og renteoppgang. Seminaret inneholdt en blanding av diverse innlegg, samt en paneldiskusjon mellom salen og de tre investorrepresentantene. En av investorene presenterte innledningsvis også hvordan de tenkte om sine eiendomsinvesteringer, og viste også en hel del investeringer de hadde gjort siste 12 mnd. med nøkkeltall og forklaring av rasjonale bak kjøpene. Det ga nyttig innsikt i hva de tenkte om kjøpene da de ble gjort, og hva som var viktig for dem i kjøpsbeslutningene.

ESG tas på alvor blant de institusjonelle investorene

En av de institusjonelle investorene hadde et klart mandat at alle eiendommer de kjøpte må være «EU taxonomy compliant» eller at de må ha en moderat eller lett CAPEX-plan for å nå målet om å bli det. Ettersom Norge ikke er en del av EU eller har innført regler og sertifiseringer som er direkte overførbare til EUs taksonomi, er det ikke like enkelt å oversette dette direkte til Norge. Men vår ekspert på Energi og Miljø, Stein Randby, forteller at dette kravet i praksis betyr energimerke A (toppkarakter, med forbehold om at den norske Energimerkeforskriften foreløpig ikke er i synk med EU) eller BREEAM NOR Excellent (som allikevel skiller seg fra EU kravene som følger av Taksonomien, som er absolutte). Det var klart at investeringskomiteen ikke kunne signere kjøp av eiendommer som ikke tilfredsstilte ESG-kravene. Det var også en oppfordring til både selgere og meglere om at salgsprosesser nå måtte inkludere en «Vendor DD» på ESG for å tilfredsstille behovene de hadde i en transaksjonsprosess. Selv om man ikke har planlagt en konkret transaksjonsprosess, kan en slik gjennomgang være hensiktsmessig for å være forberedt, enten på salg eller utleie, eller krav fra egne investorer og myndigheter. Alle som driver med investeringer i næringseiendom bør etter vårt syn forholde seg til dette fremover, og nåværende situasjon med drastisk økende energipriser har satt fart på dette arbeidet.

LES OGSÅ: EU's taksonomi -ny veileder er ute - pust med magen
LES OGSÅ: Kan man bli i samsvar med EU's taksonomi, uten å gå for en "EXCELENT" -sertifisering på hele bygger

Renteoppgangen merkes og endrer prisingen av eiendom

Økende renter i Europa og verden ellers var et tema som gikk igjen i de fleste diskusjoner. Vår forventning til seminaret var at vi skulle få klare svar om hvordan renteoppgangen skulle slå ut på prisingen. Inntrykket var imidlertid at de fleste var svært usikre, og at det ble mange diskusjoner rundt den gjennomsnittlige yieldoppgangen man allerede hadde fått, og hvordan denne skulle utvikle seg fremover. Den ene investoren trakk mot slutten av sin presentasjon opp en slide over den største utfordringen om dagen: Negativt gap mellom 10-års «all-in» finanskost og prime direkteavkastning (yield) mellom -45 til -128 bps. Eneste unntaket var Irland som fortsatt har 25 bps positiv yield-spread. Det ble også uttrykt fra en av investorene at selv om man kjøper med kun egenkapital så kan ikke deres investeringskomite se vekk fra markedsmessig finanskostnad og negativ yield-spread. Resultatet av renteoppgangen og urolighetene i finansmarkedene siste tiden har vært at transaksjoner har tatt lengre tid siste måneder, og at parametere i pågående transaksjoner har blitt reforhandlet. Mye av det samme vi har sett her hjemme også. Eksempler ble gitt på at yielder har blitt justert opp inntil 25 bps eller inntil 12 % prisjustering, og at garantier i utviklingsprosjekter har blitt styrket. Dette er etter vårt syn tegn på at markedet er kommet i en helt annen modus siste 6 måneder, og særlig over sommeren. Man var også klar på at transaksjoner de gjorde for 6 mnd. siden ville hatt en annen prising i dagens marked. Det ble diskutert litt åpent under paneldebatten i etterkant hvor mye yieldene skulle opp, og intervallet 50-100 bps ble konkret diskutert, og at konsensus var minst 50 punkter. Samtidig var enkelte opptatt av leievekst som kunne forsvare verdiene til tross før økende yielder. En av investorene kommenterte også at fremtidig leievekst kunne bli utfordrende for mange segmenter ettersom energikostnader har skutt i været, samt at bratt renteoppgang ville inndra mye kjøpekraft. Flere pekte på at Europa antagelig var på vei mot resesjon og lav vekst, og at dette på generelt grunnlag ville utfordre spådommer om leievekst. Retail er således et segment han anså som der man ville merke mer utfordrende leiemarked mest som følge av at konsumenter kutter forbruk med sterkt økte energipriser og matpriser, sammen med økende renter. Et favorittsegment blant flere var for tiden «Life Science» som de mente var massivt underinvestert, noe som særlig hadde blitt avdekket under pandemien.

LES OGSÅ: Rentebremsen merkes tydelig i markedet

Leieregulering kan bli vanskelig på bolig

I første halvår av 2022 noterte man seg for det høyeste volumet av Multifamily i Europa noensinne, med 27 milliarder Euro. Private Equity og institusjonelle investorer stod for nesten 35 % av dette volumet, opp fra 18 % andel i 2021. Disse aktørene er også ofte aktive i cross-border transaksjoner, og ca. 40 % av alle Multifamily-transaksjoner i 2022 var grensekryssende kapital. Multifamily-segmentet, eller hele bygårder med utleie av boliger, var et segment som også ble trukket frem som utfordrende på tvers av mange europeiske markeder der dette er stort. Dette er et relativt lite segment i Norge, men er det desidert største i f.eks. Sverige som andel av årlig transaksjonsvolum. Med så høy KPI som man nå ser i mange markeder så kan det bli vanskelig å kreve full KPI-justering av løpende leie for slike leieforhold. Flere markeder har allerede innført eller vurderer reguleringer som begrenser leiejustering ift. konsumprisene. For eiere med kortsiktig finansiering vil det da være liten mulighet for å sikre seg økt kontantstrøm med løpende leiejustering basert på KPI for å dekke inn betydelig høyere finansieringskostnad.

Selv om leiejustering er under press fra regulatoriske grep, så er det også andre drivere som fremhever dette segmentet som relativt sett attraktivt sammenlignet med annen type næringseiendom. Det er fortsatt en ubalanse mellom tilbud og etterspørsel for boliger mange steder i Europa, og dette fører også til et oppadgående press på leieprisene. Dog settes det noe spørsmålstegn ved hvor bærekraftig stigende leiepriser er med hensyn til leietakernes betalingsevne, særlig nå som deres levekostnader fortsetter å stige.

Som en siste driver er også her miljøperspektivet og energiforbruk stadig viktigere. Det anslås at ca. 35 % av alle boliger i Europa er eldre enn 50 år, og 75 % av disse er energiineffektive. Investorer med boligporteføljer som oppfyller EUs energikrav kan se en oppside i en situasjon der det blir stadig færre tilgjengelig godkjente boliger, eller rett og slett boliger folk har råd til å bebo fra et energikostnadsbilde.

Analyseteamet i Malling & Co utgir halvårlige markedsrapporter som er en regelmessig oppdatering på utviklingen i markedet for næringseiendom i Stor-Oslo, Drammen og Stavangerregionen. I tillegg til den seneste markedsutviklingen, kommenteres forventet utvikling i markedet for det kommende halvåret.

Last ned siste markedsrapport her

LES OGSÅ VEILEDEREN OM VERDIFULLE ANALYSER OG VERDIVURDERINGER FOR NÆRINGSEIENDOM

Analyseavdelingen i Eiendomshuset Malling & Co har laget en veileder til verdifulle analyser og verdivurderinger for næringseiendom.

E-boken er delt opp i tre hoveddeler som presenterer ulike former for analyse og verdivurdering. Guiden er skrevet på en lettfattelig måte slik at det er enkelt å vite hva man bør undersøke utfra ulike problemstillinger, for eksempel:

• Hvordan finne riktig leiepris?
• Hvordan finne og vinne nye leietakere?
• Hvordan analyser kan hjelpe investorer med å identifisere investeringsobjekter.
• Hvordan analyser kan hjelpe leietakere som søker nye lokaler.
• Hvordan eiendom verdivurderes og hvilke gevinster dette gir.