Markedsleiedefinisjonen dekker ikke den kompliserte virkeligheten

Etter at analysesjef Haakon Ødegaard problematiserte definisjonen av begrepet markedsleie i gjestekommentaren «Den vanskelige markedsleien» i Kapital, har det vært store diskusjoner knyttet til begrepet. Her deler førsteamanuensis ved NMBU, Sølve Bærug og Sigmund Aas i Arealstatistikk sine synspunkter med analysesjefen.

Gikk du glipp av kommentaren til Haakon Ødegaard? Les den før du leser videre.

Begrepet markedsleie kan virke selvforklarende. Men djevelen ligger i detaljene og i den praktiske bruken mener analysesjef Haakon Ødegaard.

– Vi estimerer verdier og markedsleier hver eneste dag. Definisjonen kan i utgangspunktet virke grei, men i praksis dekker ikke definisjonen den kompliserte virkeligheten. Når begrepet da brukes i kontrakter uten ytterligere spesifikasjoner kan det være en utfordring å bli enige om hva som er rett markedsleie, innleder Ødegaard som oppfordrer andre til å melde seg på diskusjonen.

Slik defineres markedsleie av European Valuation Standards:

“The estimated amount for which the property should be leased on the date of valuation between a willing lessor and a willing lessee on the terms of the actual or assumed tenancy agreement acting independently of each other after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without being under compulsion”

Tynne markeder med få datapunkter

Ødegaard forklarer at det er en rekke faktorer som påvirker leieprisen, eksempelvis varigheten på kontrakten, leietakerens soliditet, opsjoner, spesialtilpasninger og kompensasjon for merverdiavgifter for å nevne noe av det viktigste.

– I praksis blir derfor erfaringer og skjønnsmessige vurderinger svært viktig. Selv statistikkgrunnlag kan være misvisende eller brukes feil i fastsettelsen av markedsleie, fortsetter Ødegaard.

Det støtter Sigmund Aas i Arealstatistikk, og belyser hvor tynt statistikkgrunnlaget kan være, selv i bykjernen av hovedstaden:

– Ta Kvadraturen i Oslo for eksempel. Det burde være et nokså homogent marked. Tidligere inngåtte leieavtaler burde gi en pekepinn på rett markedsleie. Ser vi på perioden fra 2008 til 2021, varierer antall inngått leiekontrakter per år mellom 42 og 75, der arealet er over 150 kvadratmeter og avtalen har en varighet på over 24 måneder, sier Aas, og fortsetter:

– Utfordringen oppstår når man sorterer på et gitt antall kvadratmeter. Eksempelvis var det bare inngått 23 leiekontrakter i disse 13 årene for areal mellom 500-700 kvadratmeter. Da begynner datagrunnlaget å bli lite.

Sigmund Aas i Arealstatistikk

Arealstatistikk henter inn tall fra så å si alle eiendomsforvaltere og gårdeiere hvert kvartal for å utarbeide statistikk.

– Da vi begynte å samle inn data og så hvor tynne markedene kunne være når vi stykket de opp geografisk, stilte vi spørsmål om vi i det hele tatt kan kalle det et marked. Svaret på det er et ubetinget ja. Vår erfaring viser at markedet er overaskende velfungerende selv med lave volumer, sier Aas.

– Hvis man mener at Kvadraturen er et tynt marked så vil markedet være tynt på så å si alle plasser i Norge. Her hvor jeg sitter, i Ås på NMBU, er det jo til og med satt en begrensning på hvilke typer leietaker som skal inn i bygget, sier førsteamanuensis ved NMBU, Sølve Bærug.

Sølve Bærug 

Han underviser i blant annet verdsetting av eiendom, boligpriser og prisindekser, og har skrevet boken «Verdsetting av fast eiendom: en innføring» fra 2017.

Bærug er enig i at definisjonen ikke fanger opp den kompliserte virkeligheten.

– Tynne markeder er en utfordring som definisjonen ikke tar hensyn til, og jo tynnere markedet er, jo vanskeligere blir det å definere rett markedsleie. Den andre utfordringen med definisjonen er dette med markedsføringsperioden – den vil jo variere betydelig, sier Bærug.

Ødegaard forklarer at de blant annet henter inn statistikk for hvor lenge annonser ligger ute på finn.no.

– Det er store variasjoner. Som Bærug påpeker; noen ganger har man flaks og treffer et behov i markedet med engang, andre ganger ligger annonsene ute lenge, og definisjonen av begrepet sier ikke noe om varigheten på markedsføringsperioden.

Les også: Derfor bør du velge en sertifisert verdivurderer

Et eksempel som belyser kompleksiteten i fastsettelse av markedsleie

Ødegaard trekker frem et fiktivt eksempel for å belyse kompleksiteten i fastsettelse av markedsleie;

– Du eier et kontorbygg som totalt måler 10 000 kvadratmeter. Du kan stykke det opp som du vil. I starten vil du være fleksibel og kunne tilby den første leietakeren det arealet virksomheten måtte ønske, men i takt med at du leier ut, blir mer og mer areal låst. Hvordan skal man da definere markedsleien for bygget? Skal man bruke prisen som ble inngått med den første leietakeren, eller kanskje nåverdien av leien du får frem til alt er ferdig utleid? Og i så fall, hvordan skal du håndtere det siste arealet som er låst til et gitt antall kvadratmeter og ikke kan deles opp?

– I et slikt scenario mener jeg det er den gjennomsnittlige leieprisen som blir riktig å sette som markedsleien for bygget. Da var du kanskje heldig med prisen for det første arealet du leide ut, og uheldig med det siste objektet. Det er min skrivebordstilnærming, svarer Sølve.

– Da oppstår det fort praktiske problemer. Si at det siste arealet du skal leie ut er en loftsetasje uten heis, og som er i dårligere stand enn i etasjene nedenfor. Loftsetasjen er ute i markedet i flere år, men blir ikke leid ut. Vil det da være riktig å sette null i verdi for loftsarealet, eller bruke en nåverdibetraktning, når du skal sette markedsleie for hele bygget?

– I det tilfellet vil det være riktig å sette verdien til 0 mener jeg. Men eksempelet er godt for å synliggjøre det problemet med definisjonen, mener Bærug.

Ødegaard gjør det mer komplisert.

– La oss si at en av leietakerne i bygget har en opsjon på å leie loftarealet til markedsleie. Hvordan vil du da beregne markedsleien?

– Det med opsjonsverdi er interessant. Hvis man antar at det er ti tilsvarende loftsobjekter i området, hvor to er leid ut til en pris på 1 500 kroner, mens de resterende åtte står tomme, mener jeg det blir helt feil å si hevde at markedsleien er 1 500 kroner. Men jeg forstår selvsagt at fra utleiers ståsted kan det være fristende. Det er komplekst, sier Bærug.

– Det er mulig å argumentere for at markedsleie begrepet er ikke er anvendbart i veldig tynne markeder. Da mener jeg det er noe grunnleggende feil med definisjonen. Jeg tenker at Sølves skrivebordstilnærming, å regne ut gjennomsnittlig leiepris, er tilstrekkelig for å regne ut verdien av eiendommen, men det blir selvsagt mer komplekst når man skal finne markedsleien for loftsarealet, sier Aas.

Det støtter Ødegaard:

– Når vi arbeider med dette i praksis må vi ofte starte med å avgrense problemstillingen. Vi har eksempler på at markedsleiebegrepet er brukt i kontrakter der det ikke eksisterer et marked – arealet kan kun leies ut til en aktør. Da kan man selvsagt bruke den alternative utnyttelsen for å fastsette markedsleien, men det blir fort søkt og veldig teoretisk. Jeg savner en definisjon som i større grad tar hensyn til virkeligheten, sier analysesjefen i Malling.

Les også: Ny modell skal gjøre det lettere å beregne arealbehov etter pandemien

Flere burde søke bistand

I tilfeller der leietaker og gårdeier ikke kommer til enighet om en kontraktsfestet markedsleie, trekkes ofte analysemiljøer og uavhengige tredjeparter inn. I ytterste konsekvens ender det opp i rettsak.

– Heldigvis kommer ofte partene til enighet før det går så langt. Men vi har eksempler på at slike saker ender med rettsak. Vi er kanskje i en rettsak eller to i året om dette, sier Ødegaard.

Bærug har også blitt brakt inn i rettsaker som omhandler uenigheter om verdivurderinger.

– Mitt inntrykk er at når slike saker havner i retten ender man opp med en skjønnsmessig vurdering. Det er ingen fasitsvar og man ser seg ikke blind på definisjoner, men mer hva som er rettferdig. Jeg tenker at hvis partene står så langt fra hverandre ender det ofte opp med at det ikke blir noen avtale.

– Et scenario som fort kan havne i retten vil typisk være en litt kortsiktig eier som leier ut til en industribedrift på en plass der det er få eller ingen sammenlignbare eiendommer og leieforhold. Uenighetene dukker opp når det vises til at leiekontrakten kan forlenges med x antall år og leieprisen settes med bakgrunn i markedsleien, utdyper Ødegaard.

– Det finnes aktører som har en tilnærming til markedsleie der de også baker inn et avkastningskrav for kostnaden knyttet til å pusse opp og tilpasse lokalene. Det blir i hvert fall helt feil og fyller ikke kriteriene i definisjonen av markedsleie, kommenterer Aas.

Ødegaard mener flere burde søke bistand når markedsleie skal fastsettes.

– Å sette korrekt markedsleie har stor betydning for både leietaker og utleier, og kan være komplekst. Flere burde søke kvalifisert bistand, ikke bare fastsettelsen, men kanskje også i avaler der begrepet brukes, samt være kjent med usikkerheten i skjønnet som utføres, avslutter analysesjefen som gjerne vil høre din mening om temaet.

Klikk her for å kontakte Haakon Ødegaard på e-post.

Les også: Datadreven innsikt gir våre kunder konkurransefortrinn

LES VEILEDEREN OM VERDIFULLE ANALYSER OG VERDIVURDERINGER FOR NÆRINGSEIENDOM

Analyseavdelingen i Eiendomshuset Malling & Co har laget en veileder til verdifulle analyser og verdivurderinger for næringseiendom.

E-boken er delt opp i tre hoveddeler som presenterer ulike former for analyse og verdivurdering. Guiden er skrevet på en lettfattelig måte slik at det er enkelt å vite hva man bør undersøke utfra ulike problemstillinger, for eksempel:

• Hvordan finne riktig leiepris?
• Hvordan finne og vinne nye leietakere?
• Hvordan analyser kan hjelpe investorer med å identifisere investeringsobjekter.
• Hvordan analyser kan hjelpe leietakere som søker nye lokaler.
• Hvordan eiendom verdivurderes og hvilke gevinster dette gir.

BESØK VÅRT DIGITALE KUNNSKAPS-BIBLIOTEK

Her finner du e-bøker med tips og råd innenfor:

• Eiendomsutvikling
• Investeringer i næringseiendom
• PropTech
• Næringsmegling
• Leietakertilfredshet
• Energi- og miljø
• Valg av kontorlokaler
• Forvaltning av næringseiendom