Haakon er leder for analyse og verdivurdering i Malling & Co, og har jobbet i Malling med analyse av næringseiendom siden 2010. Han har en mastergrad innen Industriell økonomi og teknologiledelse fra NTNU i Trondheim, og har senere fullført en Executive MBA i finans ved NHH
I siste «Finansiell stabilitet» skriver Norges Bank at Finanstilsynets varslede gulv for risikovektene for utlån til næringseiendom kan heve finansieringskostnaden for utlånene med lave risikovekter. Hva betyr det for yieldutviklingen fremover?
I følge «Finansiell stabilitet» er prisene for næringseiendom i Q3 tilbake der de var før koronakrisen. Vår erfaring er at prisene har steget til nye høyder. Etterspørselen fra investorene har holdt seg meget høy for segmenter som kontor og logistikk. Andelen som vil vekte seg opp innen logistikk er det største vi har målt, og kontor er like høyt som Q4 2019. Signaler fra sentralbankene om svært lave renter i overskuelig fremtid har bidratt til å heve prisene på god eiendom. Investeringsvolumet ligger nå an til å tangere fjoråret på ca. 100 milliarder omsatt i 2020.
Yieldfall, som spådd
I vår artikkel fra september argumenterte vi for et nært forestående yieldfall, som nå har blitt en realitet. Hovedargumentene var at sammenlignbare land hadde langt lavere yielder, prisingen av andre aktivaklasser var høyere og, ikke minst, rentene hadde falt betydelig. Flere transaksjoner og resultater fra vår siste investorundersøkelse dokumenterer yieldfallet vi spådde.
LES OPPSUMMERING FRA VÅR SISTE TRANSAKSJONSUNDERSØKELSE HER
Prime yield for kontoreiendom er nå på 3,25 % (median-svaret i vår siste investorundersøkelse) og ventes ytterligere ned 5 basispunkter om ett år. Nivået innebærer et fall på 35 basispunkter i ett kvartal, noe som er den største endringen målt i vår undersøkelse. Men kan yieldene nå snu opp igjen som følge av dyrere finansiering?
Nøkkelformuleringer fra sentralbanken
En ting er at lange norske renter gikk markant opp som følge av vaksinenyheten fra Pfizer og BioNTech mandag 9. November. Men det som står på side 44-46 i «Finansiell Stabilitet» fra Norges Bank, sluppet dagen etter, er kanskje mer interessant.
I oppsummeringen på side 3 peker Norges Bank mot at høy gjeld i husholdningene og priser på bolig- og næringseiendom er de største sårbarhetene i det norske finansielle systemet. Det kommenteres også at det varslede, men ikke vedtatte, kravet fra Finanstilsynet mot bankene fra utgangen av 2020 med gulv på risikovektingen av lån til næringseiendom på 35 %, vil kunne dempe prisene gjennom høyere finansieringskostnad via bank. Forslaget har også fått støtte fra Norges bank i høringsrunden i et brev datert 30. september 2019. Et slikt gulv vil slå på de lånene som i dag er kategorisert med lav risikovekt under 35 %, noe som vi antar vil gjelde de beste eiendommene. Det kan, som Norges Bank selv skriver, bidra til å dempe veksten i næringseiendomspriser og eiendomsinvesteringer, altså heve yieldene. Med det kraftige yieldfallet de siste månedene er dette gulvet antagelig ikke blitt mindre aktuelt hos hverken Finanstilsynet eller Norges Bank.
Økte utlånsrenter?
Ifølge rapporten kan enkle beregninger tyde på at banker som blir bundet av gulvet må øke utlånsrenten med minst 0,9 prosentenheter dersom de skal opprettholde egenkapitalavkastningen på lån med svært lav risikovekt. Med andre ord virker det som det kan bli en god del dyrere å finansiere de beste eiendommene via bank, med mindre bankene tar hele eller deler av kostnaden selv.
Dette vil særlig påvirke de finansielle kjøperne av eiendom, som vi oppfatter som prisdriverne i markedet akkurat nå. Store og solide eiendomsselskaper med flåtefinansiering gjennom obligasjonslån, eller rene egenkapitalinvestorer kan derimot kanskje glede seg til litt mindre konkurranse om indrefiletene.
Men penger er som vann og finner nye veier. Mange av de finansielle aktørene bruker også gjerne obligasjonsfinansiering på enkeltprosjekter med pant i eiendommen dersom det er fordelaktig. Alt annet like, er dermed obligasjonsfinansiering mer aktuelt, til tross for å være en mindre fleksibel finansieringsform. Men det gjenstår altså å se hvor mye effekt dette vil ha. Enn så lenge går markedet for full musikk!
Denne artikkelen har tidligere stått på trykk i Kapital
LES OGSÅ: FORVENTER YTTERLIGERE YIELDNEDGANG FOR PRIME KONTOR
Analyseteamet i Malling & Co utgir halvårlige markedsrapporter som er en regelmessig oppdatering på utviklingen i markedet for næringseiendom i Stor-Oslo, Drammen og Stavangerregionen. I tillegg til den seneste markedsutviklingen, kommenteres forventet utvikling i markedet for det kommende halvåret.
