TILBAKEBLIKK PÅ 2020

Korona-året 2020 kommer vi til å huske svært godt og lenge. Etter at næringslivet så vidt å ha kommet ut av startblokkene i det nye året så traff pandemien oss i mars, og den har preget oss siden. Nå som 2020 snart er tilbakelagt, er det tid for å oppsummere dette spesielle året, både utviklingen i markedet for næringseiendom og for Eiendomshuset Malling & Co. 

Vi er stolte over at vi har manøvrert gjennom dette året uten å ha permitterte én eneste medarbeider på noe tidspunkt. Ikke nok med det, vi har økt antall ansatte med ca. 10 % og runder over 220 dyktige medarbeidere i konsernet. Og stikk i strid med hva vi fryktet i mars så vil regnskapsåret 2020 bli svært godt, og kanskje det beste i konsernets historie. Vi takker våre kunder for tilliten, og er samtidig takknemlige for at markedet for næringseiendom til tross for pandemien har vist en god utvikling, spesielt når det gjelder kontor- og logistikksegmentet.

Markedsutviklingen

Da vi gikk inn i 2020 var det allerede tegn til noe lavere vekst i norsk fastlandsøkonomi, herunder noe lavere vekst i sysselsettingen i forhold til foregående år. Vi i Malling & Co forventet en utflating i leieprisveksten, men et aktivt år i transaksjonsmarkedet blant annet fordi mye kapital fra inn- og utland søkte mer eiendomseksponering, særlig innen segmentene kontor og logistikk.

Da pandemien traff oss i mars og Norge «stengte ned» ble det nærmest over natten tilnærmet full stopp i deler av næringslivet, og det ble skapt usikkerhet om markedet for næringseiendom. SSB spådde i april en nedgang i norsk fastlands BNP på 5,5 % for 2020 relativt til 2019. Norges Bank satte ned renten fra 1,5 % til 0 % gjennom tre rentenedsettelser, og myndighetene lanserte tiltakspakker for næringslivet. Senere har SSB revidert sin prognose og estimerer i prognosene per 11. desember en nedgang i norsk fastlands BNP på 3,0 %

Da vi i Malling & Co presenterte vår markedsrapport i mai, som var i en relativt tidlig fase av pandemien, var vårt syn på utviklingen i markedet etter forholdende relativt optimistisk. Riktignok så vi for oss en viss nedgang i leiepriser, noe som har vist seg å slå til delvis. Men, vi antydet også at yieldene sannsynligvis ville falle som følge av rentefallet. Det viste seg også å slå til, men vi må innrømme at yieldfallet har vært enda større enn det vi så for oss. Da vi presenterte vår seneste markedsrapport i november estimerte vi at prime yield for kontor har falt fra estimert nivå på 3,65 % før pandemien brøt ut til estimert nivå på 3,25 %. Og, aktiviteten i transaksjonsmarkedet er betydelig, og volumet i 2020 forventes å være helt på høyde med de foregående årene. Aktiviteten i transaksjonsmarkedet i 3. og 4. kvartal har vært det travleste noensinne i Norge. Vi estimerer nå et transaksjonsvolum på over NOK 100 mrd. for året.

Til tross for det betydelig yieldfallet så har differansen mellom yield og risikofri rente steget som følge av det betydelige rentefallet. Vi forventer et ytterligere fall i prime yield i løpet av 2021, ned til et nivå rundt 3,0 %. Dog er det en viss risiko for at renten stiger noe, som kan redusere potensialet for ytterligere nedgang i yieldene.

LES OGSÅ: FORVENTER YTTERLIGERE YIELDNEDGANG FOR PRIME KONTOR

Den delen av næringslivet som er blitt hardest rammet av pandemiene er selvsagt de publikumsrettede sektorene innen hotell, reiseliv, restaurant og kultur. Mange segmenter innen retail har hatt betydelig vekst drevet av rentefallet og feriebudsjetter som er blitt reallokert inn mot innenlandsk forbruk. Fysisk handel har hatt god vekst, mens netthandelen har skutt betydelig i været med enda sterkere vekst gjennom året. Det eiendomssegmentet som er hardest rammet er åpenbart hotell, mens kontor og ikke minst logistikkeiendom har økt betydelig i verdi.

Med pandemien har en mulig strukturell endring i kontormarkedet kommet på agendaen i det kontorvirksomhetene har kunnet drive sin forretning tilnærmet 100 % digitalt med medarbeidere på hjemmekontor. Samtidig er det en betydelig slitasje på medarbeidere som nå jobber hjemmefra i de tusen hjem, som ikke minst kommer til utrykk i den andre smittebølgen vi har sett i høst. Vi mister tilgang til den inspirasjonen, samhandlingen og energien som det å treffes på det fysiske kontoret kan gi oss. Det fysiske kontoret er dermed neppe «dødt» og kontormarkedet vil trolig bli mindre påvirket inn i fremtiden enn mange har fryktet. Selv om frivillig hjemmekontor i økt grad skulle bli en strukturell følge etter pandemien, , så er vår analyse at effektene vil være begrenset og konsentrert på store virksomheter, noe vi Malling & Co også belyste i vårt Covid-19 seminar i begynnelsen av september.

LES OGSÅ: HVORDAN PÅVIRKER COVID-19 FREMTIDENS KONTORER?

Med vaksine på vei ser vi lys i enden av tunnelen. Så det er grunn til både å håpe og tro at vi utover i det nye året gradvis får normaliserte tilstander i næringslivet og at vi alle kan leve normale liv igjen.

Utvikling i Eiendomshust Malling & Co

Dette har vært et spesielt år, også for oss i Eiendomshuset Malling & Co. I midten av mars ble vi i likhet med resten av næringslivet plutselig kastet inn i hjemmekontor-tilværelsen. I vår virksomhet fikk noen mer å gjøre en noen gang med beredskapsplaner og hyppig dialog med gårdeiere og leietakere, mens det i den transaksjonsbaserte del av vår virksomhet ble svært stille i noen uker et marked preget av handlingslammelse og utsatte prosesser. Våre dyktige vaktmestre fortsatte sitt viktige arbeid ute på eiendommene, men måtte vandre rundt i «spøkelsesbygg» tilnærmet tomme for mennesker. I likhet med mange andre bedrifter, lærte oss til at vi kunne drifte virksomheten tilnærmet 100 % digitalt fra hjemmekontor.

I løpet av mars forberedte vi oss på et «worse case»-scenario og vi gjorde stress-tester på konsernets likviditet. Hvor lenge ville vi kunne holde skuta flytende? Vi bestemte oss for inntil videre å holde tilbake alt utbytte fra regnskapsåret 2019 for å bygge en «krigskasse» med likviditet i konsernet. I næringslivet for øvrig ble svært mange arbeidstakere permittert, også hos mange av våre konkurrenter. I Eiendomshuset Malling & Co bestemte vi oss tidlig for ikke å permittere noen ansatte, men ta vare på alle våre drøye 200 medarbeidere. Permittering var kun aktuelt som en siste utvei hvis det var det som måtte til for å holde oss flytende. Det at vi besluttet ikke å permittere noen av våre medarbeidere er vi svært glade over i dag, og sannsynligvis den viktigste beslutningen vi fattet. I tråd med den gode «Malling-ånden» hvor vi tar vare på hverandre.

Heldigvis tok aktiviteten seg gradvis opp utover våren og inn mot sommeren, godt hjulpet av rekordlave renter og tiltakspakker fra myndighetene. Etter hvert begynte hjulene å rulle raskere, også i den transaksjonsbaserte delen av markedet.

Etter sommeren har vi opplevd en aktivitet som har vært vår travleste periode noensinne. Etter hvert som vi fikk bedre visibilitet i vår regnskapsmessig utvikling kunne vi gjennomføre ekstraordinære utbytteutbetalinger og lønnsoppgjør i september. Den andre bølgen av smitte som traff Norge og resten av verden utover høsten, har ikke lagt noen demper på aktiviteten. Slik det ser ut nå kommer regnskapsåret 2020 til å bli et svært godt, og kanskje det beste i konsernets historie! Kanskje runder vi MNOK 400 i driftsinntekter, som er bedre enn rekordåret 2018 med inntekter på MNOK 390. Ganske surrealistisk med tanke på situasjonen for 9 måneder tilbake, men du verden så gledelig. Det er lagt ned et imponerende stykke arbeid og innsatsvilje av konsernets drøye 200 medarbeidere.

Samtidig går vår medfølelse til de selskaper og medarbeidere i andre sektorer av næringslivet som har hatt det langt tøffere enn oss. Vår bransje, næringseiendom med hovedvekt på kontor, har utover en stille periode i våres tross alt hatt relativt gode rammebetingelser og utvikling.

Eiendomshuset Malling & Co har en bred sammensatt tjenesteplattform mot næringseiendom. Denne diversifiserte strukturen er alltid en fordel, men særlig i år som dette. Vår fremgang er bredt sammensatt med positive vekstbidrag fra så godt som samtlige datterselskaper i konsernet. Utleievirksomheten legger et hektisk år bak seg, og vi beholder posisjonen som Norges ledende utleiemegler. Når det gjelder vår rådgivningsvirksomhet innen transaksjoner så legger vi bak oss et utrolig aktivt år bak oss med rekordvolumer og antall transaksjoner. Og, vår forvaltningsvirksomhet vokser betydelig og landet flere nye prestisjefulle forvaltningsoppdrag i 2020, godt hjulpet av lanseringen av det banebrytende forvaltningssystemet Myldre i slutten av februar.

LES OGSÅ: HAR LEID UT 55.000 M2 SIDEN SOMMEREN

Med vekst følger det også flere nye hyggelige og dyktige kollegaer i selskapet. I koronaåret 2020 som har vært preget av permitteringer over en lav sko i næringslivet har staben i Eiendomshuset Malling & Co økt med 10 %, og vi rundet 220 medarbeidere i konsernet. Malling & Co har vært «kjerringa mot strømmen».

Vi vokser ikke bare regnskapsmessig og i antall medarbeidere. Vi fortsetter med å utvide vårt tjenestetilbud. I 2020 har vi etablert selskapet Malling & Co Technology og vi forventer at dette selskapet vil vokse både med hensyn til inntekter og antall medarbeidere i årene som kommer. Teknologi påvirker også vår bransje i økende grad, og det er viktig å være i forkant og relevante for våre oppdragsgivere. I vår leietakerrådgivningsvirksomhet har satt i gang en forsterket satsing inn mot tjenester knyttet til «Workplace Strategy» gjennom to spennende nyansettelser, som vi forventer vil bære frukter i årene som kommer.

LES OGSÅ: MALLING & CO ETABLERER PROPTECH-SELSKAP

LES OGSÅ: WORKPLACE STRATEGY; SLIK SKAPER DU KONTORLOKALER OG ARBEIDSFORMER SOM STØTTER VIRKSOMHETEN

Vi ønsker alle våre kunder og forretningsforbindelser et riktig godt nytt år! Tusen takk for tilliten dere har vist oss i 2020.