Hvordan påvirker covid-19 fremtidens kontorer?

Eiendomshuset Malling & Co hadde i dag et webinar om hvordan økt bruk av hjemmekontor kan påvirke virksomheter og markedet for næringseiendom. Vår analysesjef tror kontorleiemarkedet står seg godt gjennom endringene.

Om lag 400 personer var påmeldt webinaret der fem eksperter innen organisasjonspsykologi, jus, leietakerrådgivning og markedsanalyse holdt innlegg.

Klikk her for å se opptak av webinaret.

Gjør nøye vurderinger av hvordan hjemmekontor påvirker de ansatte

Karoline Hoffslett Kopperud fra OsloMet startet webinaret med organisasjonspsykologiske perspektiver i kjølvannet av covid-19.

Karoline Hofslett Kopperud

– For at man skal være sikker på at hjemmekontor fungerer på en god måte må man vurdere betingelsene, de kontekstuelle og individuelle forskjellene, samt ta hensyn til hvordan det vil påvirke resten av organisasjonen, forklarte Karoline Hofslett Kopperud, Ph.D, Associate Professor ved Handelshøyskolen, OsloMet.

Kopperud viser til at det både er negative og positive effekter ved bruk av hjemmekontor for den ansatte, og at individuelle forskjeller spiller inn.

Det kan også se ut til at ansatte som jobber hjemmefra arbeider mer. Ifølge en undersøkelse fra Norsk Gallup oppga hjemme-arbeidere å være pålogget fire timer mer i uken.

– En relativt fersk undersøkelse fra Kantar og Telenor viste at ansatte hadde styrket digital kompetanse, men hele 80 prosent sier de jobber bedre på arbeidsplassen. Denne undersøkelsen ble gjort under pandemien, forklarte professoren. 

En medlemsundersøkelse fra NITO i år viste at ansatte var fornøyde med samhandlings-løsningene, men hele 1 av 3 mente hjemmekontoret påvirket sinnstilstanden negativt.

– Effekten av andres tilstedeværelse skal ikke undervurderes. Forskningen på fagfeltet antyder at jo flere kolleger som jobber hjemmefra, jo dårligere presterer du. Dette ser vi også på hvordan ledere evaluerer team; Hvis et team-medlem jobber mye hjemmefra, øker sjansen for at lederen evaluerer teamet i negativ retning.

Professoren mente at betraktninger rundt hvordan hjemmekontor påvirker kolleger ofte utelates i debatten som har gått etter pandemien. Det er viktig at arbeidsgivere som ønsker å etablere eller utvide hjemmekontor-ordninger reflekterer over dette. 

Hjemmekontor må inn i arbeidsavtalen

Senioradvokat Liss Sunde og partner Nils Kristian Lie fra advokatfirmaet Ræder.

Senioradvokat Liss Sunde og partner Nils Kristian Lie fra advokatfirmaet Ræder diskuterte de juridiske rammene knyttet til hjemmekontor.

– Det er ingen lov eller forskrift som gir arbeidsgiver hjemmel til å innføre eller pålegge hjemmekontor, og arbeidstaker kan ikke kreve hjemmekontor i en normalsituasjon, sier Lie som tror det vil bli vanligere å inkludere hjemmekontor som et punkt i arbeidsavtalen.

– Hvis arbeidsavtalen ikke nevner noe, så er muligheten for å pålegge hjemmekontor begrenset.

Lie forklarer at kostnader knyttet til hjemmekontor er arbeidsgivers ansvar:

– Man kan ikke bare gi de ansatte beskjed om å jobbe hjemmefra og å ordne seg selv. Hev-senk pulter, gode stoler og annet utstyr er kostnader arbeidsgiver må bære om man ønsker å etablere en ordning for hjemmekontor, sier Lie.

Advokatduoen mener det vil være viktig å involvere tillitsvalgte, verneombud og arbeidsmiljøutvalget for å treffe løsninger som ivaretar alle parter.

For kort tid siden kalte arbeidsminister Torbjørn Røe Isaksen inn LO og NHO til et møte for å diskutere en forskrift fra 2002 som omhandler hjemmekontor.

– Forskriften er nesten 20 år gammel og har aldri tatt hensyn til den situasjonen vi står oppi nå. Jeg tror alle er enige om at denne bør revideres og at det vil komme endringer, sier Lie som forventer endringer fremover.

Klikk her for å se opptak av webinaret.

37 Prosent vil redusere kontorarealet

I juni gjennomførte Eiendomshuset Malling & Co en spørreundersøkelse med 145 selskaper. Formålet var å finne ut av hvilke erfaringer selskapene har gjort seg under pandemien og hvilke implikasjoner dette har for fremtidens kontorer. Det var ledere og sentrale beslutningstakere i selskapene som besvarte undersøkelsen.

Nora Brinchmann er partner og leder for Malling & Co Leietakerrådgivning.

– 58 prosent svarer at de forventer et uendret arealbehov per ansatt ved neste flytting. 5 prosent antar et økt behov for areal per ansatt, mens 37 prosent svarer at de ser for seg et mindre arealbehov per ansatt, sier Nora Brinchmann i Malling & Co Leietakerrådgivning.

Hun forklarte videre at undersøkelsen viste vesentlige forskjeller mellom store og små bedrifter:

– Mellomstore og store bedrifter ønsker mer fleksible kontorplasser, mens små virksomheter ønsker faste kontorplasser til de ansatte i større grad, sier Brinchmann.

Totalt oppgir 25 prosent at forventet arealbehov og arbeidskonsept er påvirket av pandemien. Det er en høyere andel av de større bedriftene som oppgir at fremtidige behov er påvirket av korona-situasjonen.

En høyere andel av de større bedriftene, sammenlignet med de små, mener hjemmekontor øker effektiviteten:

– Totalt antar 47 prosent av respondentene at hjemmekontor ikke har påvirket effektiviteten til bedriften. 27 prosent mener hjemmekontor har vært mindre effektivt og 24 prosent antar at hjemmekontor har vært effektivt. Det er interessant å se at jo større bedriften er jo mer effektivt mener ledere at ansatte arbeider hjemmefra, sier Brinchmann.

80 prosent forventer mer bruk av hjemmekontor etter pandemien enn før. Brinchmann mener undersøkelsen viser flere interessante funn og gir oss et bilde av hva som vil bli viktig i årene fremover:

– Vi må skape attraktive kontorer og løsninger slik at arbeidstaker ønsker å være på kontoret. Fremtidens kontorer vil trolig ha et større fokus på samhandling enn produksjon og det blir viktigere med teknologi som kan hjelpe oss å forstå hvordan areal brukes. I tillegg må gårdeiere må ta inn over seg at fremtidens leieavtaler vil være mer fleksible, sier Brinchmann.

Klikk her for å lese Nora Brinchmann sitt tidligere innlegg: Kommer covid-19 til å endre kontorarbeidsplassen?

Hva blir markedseffekten av økt hjemmekontor?

Analysesjef Haakon Ødegaard.

Begrenset, ifølge analysesjef Haakon Ødegaard i Eiendomshuset Malling & Co. Samtidig opprettholdes prognosen på 5-10 prosent leieprisfall i 2020.

Ødegaard viser til tall fra Arealstatistikk fra starten av tredje kvartal som viste en nedgang i gjennomsnittlig leie for kontorarealer i Oslo. Samtidig viser halvårsresultatene en stigende trend. 

– Det er ikke lett å estimere hvor vi skal, og derfor har vi ikke justert vår prognose som ble lagt frem før sommeren, sier Ødegaard.

Han tror det først og fremst er de konjunkturelle effektene som vil føre til nedgang i leiepris.

– Vårt estimat er en nedgang på 5-10 prosent for 2020. Vi kan ikke utelukke at de strukturelle effektene i et lengre tidsperspektiv. 

SSB sin statistikk over lønnstakere viser at det er typiske ikke-kontoryrker som opplever størst nedgang i sysselsettingen. Effektene i arbeidsmarkedet blir trolig derfor svakere for kontormarkedet. 

Analyseavdelingen i Eiendomhuset Malling & Co har gjort beregninger for hvordan hjemmekontoret vil påvirke virksomheters arealbehov. 

– Ut ifra våre beregninger, som har mange begrensninger og mulige feilkilder, ser det ut til at økt bruk av hjemmekontor ikke vil påvirke kontormarkedet nevneverdig, sier Ødegaard og fortsetter:

– Mange leietakere er låst til eksisterende avtaler, og det vil derfor ta minst 10 år å fase inn den fulle effekten av en drastisk økning i bruk av hjemmekontor. Den teoretiske effekten er derfor maks 1 prosent av totalmarkedet per år. Konklusjonen er derfor at det er vanskelig å tro på en betydelig arealreduksjon i markedet som følge av hjemmekontor, avslutter Ødegård. 

Klikk her for å se opptak av webinaret.

Klikk her for å se tidligere markedsrapporter og oppdateringer for markedet for næringseiendom.

 

Har du spørsmål knyttet til webinaret, eller ønsker å se opptak?

Ta kontakt med Marianne Johannessen på e-post mj@malling.no 

---

BESØK VÅRT DIGITALE KUNNSKAPS-BIBLIOTEK 

Her finner du e-bøker med tips og råd innenfor:

• Eiendomsutvikling
• Investeringer i næringseiendom
• Proptech
• Leietakertilfredshet
• Analyser og verdivurderinger
• Energi- og miljø
• Valg av kontorlokaler